OLG Düsseldorf 3 Wx 187/01 ZWE 2002, 90

OLG Düsseldorf 3 Wx 187/01 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 17.08.2001

Leitsatz

OLG Düsseldorf 3 Wx 187/01Zur anteiligen Zahlung einer zur Beseitigung kurzfristiger Liquiditätsschwierigkeiten beschlossenen Sonderumlage ist auch ein Wohnungseigentümer verpflichtet, der sein Wohnungseigentum zwar vor der Beschlussfassung, aber erst nach Entstehen der zu deckenden Forderungen erworben hat.

Die Bestimmung der anteilmäßigen Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers muss sich grundsätzlich an dem sich aus der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz ergebenden Verteilungsmaßstab orientieren.

Tenor

Die angefochtene Entscheidung und der Beschluss des Amtsgerichts vom 23. Januar 2001 werden abgeändert. Der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 4 in der Versammlung vom 16. August 2000 wird für ungültig erklärt. Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens tragen die Beteiligten zu 2. Eine Erstattung aussergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 18.000,00 DM.

Gründe

Der Beteiligte zu 1. ist seit dem 21.01.2000 Mitglied der o. a. Wohnungseigentümergemeinschaft. Er hat sein Wohnungseigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 01.12.1999 erworben. In dem Vertrag unterwarf er sich allen Regelungen der Teilungserklärung. Diese bestimmt in § 6 u. a.,

„im Falle der Veräusserung haftet der Erwerber neben dem Veräusserer als Gesamtschuldner für etwaige Rückstände gegenüber der Gemeinschaft.“

Die 16 Einheiten der Anlage gehören sieben Wohnungseigentümern, die sämtlich nicht in der Anlage wohnen und die unter ihren Anschriften zum Teil nicht erreichbar sind. Die Wohnungen und Ladenlokale sind teils vermietet, ein Teil von ihnen steht leer. Zeitweilig standen alle Einheiten unter Zwangsverwaltung. Nachdem das Amtsgericht im Mai 2000 zunächst H… W… und am 19.07.2000 den jetzigen Verwalter als Notverwalter eingesetzt hatte, wurde letzterer von der Versammlung der Wohnungseigentümer am 16. August 2000 zum Verwalter bestellt. Beide Verwalter stellten fest, dass die Wohnanlage und insbesondere die wirtschaftliche Verfassung der Eigentümergemeinschaft in einem sehr schlechten Zustand waren. Nachdem der Verwalter W… bereits Verbindlichkeiten der Gemeinschaft in Hohe von rund 77.000,00 DM sowie ausstehende Hausgelder in einer Größenordnung von rund 39.000,00 DM festgestellt hatte, ermittelte der jetzige Verwalter einen Finanzbedarf der Gemeinschaft bis Ende 2000 in Hohe von rund 160.000,00 DM (vgl. Blatt 13/14 d. A.).

Angesichts dieses Umstandes beschlossen die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 16.08.2000 zu TOP 4 eine Sonderumlage in Hohe der Aufstellung des Verwalters zu erheben, die in zwei Raten zum 31.08. und 31.10.2000 gezahlt werden sollte.

Der Beteiligte zu 1. hat beim Amtsgericht beantragt, diesen Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären. Er hat die Auffassung vertreten, der Beschluss verstösse gegen die Grundsätze ordnungsgemässer Verwaltung und sei rechtsmissbräuchlich, weil er damit zur Zahlung von Verbindlichkeiten verpflichtet werden solle, die in der Zeit vor seinem Eigentumserwerb bereits entstanden waren. Ausserdem bestehe für einen Teil der vom Verwalter in Ansatz gebrachten Kosten kein Bedarf.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1. hatte beim Landgericht keinen Erfolg.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Beteiligte zu 1. sein Begehren weiter.

Die übrigen Wohnungseigentümer sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II. Die gemäss § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts begegnet durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Beteiligte zu 1. hafte als rechtsgeschäftlicher Erwerber von Wohnungseigentum bei Erhebung einer Sonderumlage im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern auch für nicht erfüllte Aussenverbindlichkeiten, die vor seinem Eigentumserwerb bereits entstanden sind, wenn er jedenfalls im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage bereits Eigentümer ist. Die beschlossene Sonderumlage sei daher weder dem Grunde noch der Höhe nach zu beanstanden.

2. Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand, denn der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 4 steht mit den Grundsätzen ordnungsgemässer Verwaltung nicht im Einklang (§ 21 Abs. 3 WEG).

a. Eine Sonderumlage kann allerdings von den Wohnungseigentümern im Lauf eines Wirtschaftsjahres grundsätzlich beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt sind. Die Erhebung einer Sonderumlage widerspricht deshalb ordnungsgemässer Verwaltung nicht, wenn Nachforderungen aus Jahresabrechnungen vorübergehend oder dauernd uneinbringlich sind und dadurch Einnahmeausfalle entstehen, die zur Deckung beschlossener Ansprüche der Gemeinschaft oder zur Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten ausgeglichen werden müssen (vgl. BGHZ 108, 44, 47; BGHZ 104, 197, 202).

Das ist hier nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen und den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindenden Feststellungen des Landgerichts der Fall. Der Beteiligte zu 1. stellt nicht in Abrede, dass in Folge einer völlig unzulänglichen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bis zur Bestellung eines Notverwalters und der Wahl des derzeitigen Verwalters im Jahre 2000 erhebliche Verbindlichkeiten aufgelaufen waren sowie ein nicht zu übersehender Reparaturstau existierte, der die Aufbringung nicht unerheblicher Mittel erforderte.

b. Der Erhebung einer Sonderumlage steht auch – entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1. – nicht entgegen, dass mit den zu zahlenden Beträgen Forderungen abgedeckt werden sollen, die – zumindest überwiegend – vor dem Eigentumserwerb des Beteiligten zu 1. bereits entstanden waren. Abgesehen davon, dass nach dem Inhalt der Teilungserklärung der Beteiligte zu 1. auch für etwaige Rückstände seines Rechtsvorgängers gegenüber der Gemeinschaft neben diesem als Gesamtschuldner haften würde, geht es hier um eine nach Eigentumserwerb des Beteiligten zu 1. gefassten Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zur Beseitigung bestehender Liquiditätsschwierigkeiten. Ebenso wie ein Wohnungseigentümer nach dem Erwerb seines Wohnungseigentums an den Kosten einer notwendigen Reparaturmassnahme beteiligt wird, auch wenn der „Schaden“ bereits vor dem Erwerb seines Wohnungseigentums eingetreten war, muss er die im Wege einer Sonderumlage, der eine Ergänzung des Wirtschaftsplanes darstellt, beschlossenen, zur Beseitigung der Liquiditätsschwierigkeiten erforderlichen Mittel ebenso wie die übrigen Wohnungseigentümer mit bereitstellen. Dass die – unbestritten notwendige – Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage hinausgezögert wurde, bis der Beteiligte zu 1. als Eigentümer eingetragen war, ist nicht ersichtlich. Unstreitig fand bis zur Bestellung eines Notverwalters durch das Amtsgericht im Mai bzw. Juli 2000 eine „nennenswerte“ Verwaltung nicht statt.

c. Der Beschluss der Wohnungseigentümer ist auch bezüglich der Höhe der Sonderumlage nicht zu beanstanden. Nach allgemeiner Auffassung ist für die Höhe einer Sonderumlage der geschätzte Finanzbedarf massgeblich, die voraussichtlich anfallenden Kosten sind dabei großzügig anzusetzen. Dass die Aufstellung des Verwalters auch „Verbrauchskosten“ enthält, die nicht die Gemeinschaft, sondern die jeweiligen Einzelanschlüsse der Wohnungseigentümer betreffen, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

d. Der Beschluss der Wohnungseigentümer widerspricht aber den Grundsätzen ordnungsgemässer Verwaltung, weil er die anteilmässige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer nicht zutreffend bestimmt. Ebenso wie ein Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG) die anteilmässigen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung enthalten muss, muss auch der Beschluss über eine Sonderumlage grundsätzlich die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers beitragsmässig bestimmen oder der geschuldete Betrag muss ohne weiteres errechenbar sein. Das ist der Fall, wenn der Beschluss den „Umlageschlüssel“ bezeichnet und jeder Wohnungseigentümer danach den von ihm zu zahlenden Betrag ausrechnen kann. Der Umlageschlüssel ergibt sich dabei entweder aus dem Gesetz (§ 16 Abs. 2 WEG) oder aus dem in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) festgelegten Verteilungsmaßstab. Das gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – die Umlage zur Deckung der allgemeinen Lasten und Kosten und nicht zur Finanzierung einer ausserplanmässigen baulichen Veränderung o. ä. dient.

Dies haben die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung nicht beachtet. Sie haben in unzulässiger Weise als Verteilungsmassstab die Grundfläche der einzelnen Einheiten zu Grunde gelegt, wie aus der Aufstellung des Verwalters vom 02.08.2000 (Blatt 29 bis 31 d. A.), auf welche der Beschluss der Wohnungseigentümer Bezug nimmt, hervor geht.

In der Teilungserklärung vom 13.12.1996 ist eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums aber nicht enthalten. In § 12 Abs. 2 ist dazu u. a. bestimmt:

„Die gemeinschaftlichen Lasten trägt jeder Wohnungseigentümer anteilig entsprechend den Bestimmungen der Anlage III zur 2. Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung). Sie werden vom Verwalter berechnet und angefordert.“

Die Anlage III der 2. Berechnungsverordnung enthält unter der Überschrift „Aufstellung der Betriebskosten“ lediglich eine Angabe, welche Kosten als Betriebskosten entstehen, nicht aber nach welchem Maßstab diese Kosten zu verteilen sind. Die Bestimmung des § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung, wonach die gemeinschaftlichen Kosten von jedem Wohnungseigentümer „anteilig“ zu tragen sind, kann daher nur bedeuten, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG sich der Anteil des Wohnungseigentümers nach der Grösse seines Miteigentumsanteils bestimmt.

Soweit die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 16.08.2000 unter TOP 5 c bezüglich der Verwaltungskosten und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht beschlossen haben, diese Kosten nach der Anzahl der Einheiten der Wohnungen bzw. Ladenlokale zu verteilen, ist darauf hinzuweisen, dass eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen kann.

Unter Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen war der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 4 vom 16.08.2000 daher für ungültig zu erklären.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Wohnungseigentümer die gerichtlichen Kosten des Verfahrens tragen. Eine Erstattung aussergerichtlicher Kosten war nicht veranlasst.