Im allgemeinen Sprachgebrauch bilden Betriebskosten und Heizkosten zusammen den Oberbegriff der Nebenkosten. Juristisch betrachtet sind Heizkosten jedoch schlicht auch Betriebskosten und werden in den Nrn. 4, 5 und 6 des § 2 Betriebskostenverordnung behandelt. Es ergeben sich jedoch erhebliche Unterschiede der sogenannten „warmen Kosten“ verglichen mit den „normalen, kalten“ Betriebskosten.

Die Heizkostenverordnung durchbricht nämlich den Grundsatz, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat, soweit nichts anderes vereinbart ist: Sie geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (bspw. Mietverträgen) vor. Das bedeutet, dass weder Mieter noch Vermieter eine Vereinbarung treffen können, die von der Heizkostenverordnung abweicht.

Die Heizkostenverordnung gilt für jedes Gebäude, in dem eine zentrale Anlage mehrere Nutzer versorgt. Nutzer sind dabei alle Personen, der Grund der Nutzung (Mietvertrag, Überlassung, etc.) spielt dabei keine Rolle.

Inhaltsverzeichnis

Ausnahmen der Heizkostenverordnung

nebenkosten-blog.de Heizkosten

Die Heizkostenverordnung gilt nicht bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, wenn in einer dieser beiden Wohnungen der Eigentümer selbst wohnt. Bei drei Wohnungen, wovon der Eigentümer selbst eine nutzt, gilt sie jedoch schon.

Ferner regelt die Heizkostenverordnung weitere Ausnahmetatbestände,01)§ 11 HeizKV in deren Folge die Heizkostenverordnung nicht gilt:

  • Gebäude, deren Heizwärmebadarf unter 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr liegt,
  • und Gebäude, bei denen das Anbringen von Verbrauchserfassungsgeräten nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist,02)hohe Kosten: wenn die Einsparungen an Heizkosten innerhalb von zehn Jahren kleiner als die Ausstattungskosten sind
  • sowie Gebäude, die vor dem 01.07.1981 bezugsfertig geworden sind und deren Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können (fehlende Regulierungsmöglichkeiten),
  • Altersheime, Pflegeheime, Studentenwohnheime, Lehrlingswohnheime,
  • andere solche Gebäude, mit deren Nutzern üblicherweise keine Mietverträge abgeschlossen werden (bspw. Flüchtlingsheime),
  • Gebäude, deren Wärmebedarf überwiegend durch Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagen gedeckt wird,
  • Gebäude, die mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK-Anlagen) oder aus Abwärmeverwertungsanlagen versorgt werden, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird.

Wenn vorstehend von Heizungswärme gesprochen wurde, gilt das für Kosten des Warmwassers entsprechend.

Auch durch Vereinbarung keine Nichtanwendung

Vermieter und Mieter können nicht vereinbaren, dass die regulär geltende Heizkostenverordnung nicht gelten soll. Selbst wenn beide das freien Willens und einvernehmlich vereinbaren wollen, hat diese Vereinbarung keinen Bestand.03)BGH VIII ZR 212/05 NZM 2006, 652

Falls Sie in Ihrem Mietvertrag eine solche unwirksame Vereinbarung  finden, können Sie hier nachlesen, wie eine Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit HK-Vorauszahlungen umgewandelt wird.

Überleitung von der Betriebskostenverordnung zur Heizkostenverordnung

Hat der Vermieter sämtliche Kosten aus der Betriebskostenverordnung bzw. aus Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung dem Mieter mit Hilfe einer umfassenden Umlagevereinbarung vertraglich auferlegt, so kann er sämtliche in der Heizkostenverordnung abschließend definierten Kostenbestandteile auf den Mieter umlegen.

Hat er hingegen mietvertraglich nur die „Heizkosten“ als umlagefähige Kosten angegeben (also ohne Verweisung auf eine Verordnung), hat der Mieter ebenfalls sämtliche Heiz- und Heiznebenkosten gemäß Heizkostenverordnung zu tragen, weil der allgemeine Sprachgebrauch unter „Heizkosten“ mehr versteht, als nur die Brennstoffkosten.04)BGH XII ZR 109/08 GE 2010, 261: analog „Verwaltungskosten“

Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag von „Brennstoffkosten, Betriebsstrom, etc.“ die Rede ist: Dann schuldet der Mieter tatsächlich nur die dort aufgeführten Kostenarten. Die textliche Ausführung ist so zu verstehen, dass die Aufzählung abschließend ist, das „etc.“ taugt als Auffangklausel nicht. Dem Mieter ist hier nicht zuzumuten, Spekulationen über diese Ausleitung („etc.“) anzustellen, was gegen das Transparenzgebot05)§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt.

Umlagefähige Heizkosten und Warmwasserkosten

Die Heizkostenverordnung trennt zwar die drei Bereiche Heizung, Warmwasser und „Heizung Warmwasser“ strikt, wir durchbrechen diese Trennung aber und behandeln alle möglichen Kostenarten jeweils für alle drei Bereiche. Wo folgend also „Heizkosten“ steht, ist auch „Warmwasser“ gemeint, sofern es sich um eine Anlage zur zentralen Versorgung handelt.

Brennstoffkosten (GasStromFernwärme)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus der Rechnung des Lieferanten.

Brennstoffkosten (Heizöl)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus folgender Gleichung:

Anfangsbestand (Liter)
zzgl. Zukäufe (Liter)
abzgl. Endbestand (Liter)
= verbrauchter Brennstoff

Der Endbestand wird dabei nach FIFO-Methode bewertet: Das Heizöl, was zuletzt in den Tank geflossen ist, bildet den Endbestand. Der Endbestand in Litern ist also mit dem letzten Einkaufspreis pro Liter zu bewerten:

Bewertung des Endbestandes Heizöl

Der Endbestand des Heizöles muss für eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung bewertet werden (FIFO-Methode: first in, first out).

Beispiel: Zum Stichtag der Heizkostenabrechnung am 31.12.2015 (Ende des Abrechnungszeitraumes) waren noch 3.500 Liter Heizöl im Tank. Die letzten Zukäufe erfolgten zu folgenden Preisen:

am 25.04.2015: 3.300 Liter zu 2.621,85 Euro
am 20.11.2015: 2.500 Liter zu 1.875,35 Euro

Im Endbestand von 3.500 Litern ist also noch die volle Lieferung vom 20.11.2015 enthalten. Es fehlen allerdings noch 1.000 Liter für die Bewertung. Diese 1.000 Liter kommen aus der Lieferung vom 25.04.2015:

2.621,85 Euro / 3.300 Liter = 0,7945 Euro/Liter
1.000 Liter x 0,7945 Euro/Liter = 794,50 Euro

Der Endbestand am 31.12.2015 setzt sich also zusammen aus:

1.875,35 Euro vom 20.11.2015 (2.500 Liter)
+ 794,50 Euro vom 25.04.2015 (1.000 Liter)
= 2.669,85 Euro (3.500 Liter)

Brennstoffkosten (KohleHolzpellets)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Die Höhe der Kosten wird analog zu den Kosten bei Heizöl ermittelt, notfalls müssen Anfangs- und Endbestand sinnvoll geschätzt werden. Besser wäre jedoch eine Zählung, bspw. der verbleibenden Säcke (Pellets).06)zur Möglichkeit der Schätzung: LG Berlin 65 S 342/04 GE 2005, 433

Blockheizkraftwerk / KWK-Anlage

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Die Brennstoffkosten sind um den Anteil, der für die Erzeugung von Strom aufgewendet wurde, zu kürzen. Die Heiznebenkosten dürfen ebenfalls nur um die Stromerzeugung gemindert abgerechnet werden.

Fernwärme

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Alle vom Lieferanten in Rechnung gestellten Kosten sind umlagefähig (auch kalkulatorische Instandhaltungsanteile des Versorgers).

Nahwärme (Contracting)

Umlagefähig: ja / streitig.

Begründung / Fundstelle: Beim Contracting betreibt ein Dritter die im Gebäude befindliche Heizanlage. Ohne gesonderte Vereinbarung sind dessen Kosten nicht in voller Höhe als Heizkosten umlagefähig, weil sich in den Preisen auch Instandhaltungs- und Verwaltungsanteile befinden.07)BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 54/04 Diese Auffassung scheint der BGH wieder etwas aufgegeben zu haben, nunmehr genüge ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag, um die Umlagefähigkeit der Kosten anzunehmen.08)BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06 Einige Meinungen in der Literatur vertreten die Ansicht, dass der Contractor deutliche Einsparungen realisieren muss, damit seine Kosten umlagefähig sind.

Rabatte auf Brennstoffkosten (Skonto, etc.)

Umlagefähig: ja, müssen also mit abgerechnet werden!

Begründung / Fundstelle: Preisnachlässe sind von den Heizkosten abzuziehen.

Deputat in Brennstoffen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Erhält der Vermieter als Teil seines anderweitigen Arbeitsentgeltes Deputat in Form von Brennstoffen (Holz, Pellets, Kohle, etc.), sind dessen marktübliche Preise als Brennstoffkosten anzusetzen.

Lagerkosten

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Lagerkosten sind keine Brennstoffkosten.

Anschaffungskosten / Reparaturkosten / Leasingkosten von Tanks, Lagerstätten oder dergleichen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Als Anschaffungskosten bzw. Instandhaltungskosten sind diese Kosten grundsätzlich nicht umlagefähig.

Lieferkosten / Trinkgelder / Liefernebenkosten

Umlagefähig: bedingt / streitig.

Begründung / Fundstelle: Trinkgelder können zwar ortsüblich und auch angemessen sein, spätestens bei der Belegeinsicht des Mieters werden sie sich jedoch nicht belegen lassen. In unserer Praxis ist jedoch kein Fall bekannt, in der Trinkgelder jemals Streitthema waren; wir rechnen das mit ab. Kosten für die örtlich bedingt unbedingt notwendige Einrichtung von Halteverbotszonen, ohne die bspw. ein Tankwagen keine Belieferung durchführen könnte, halten wir für umlagefähig: Sie fallen laufend an, dienen dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und sind aus unserer Sicht keine Verwaltungskosten. Hingegen ist der Aufwand des Vermieters für die Bestellung und Überwachung der Lieferung als Verwaltungskosten nicht umlagefähig.

Betriebsstrom / Strom Heizungsanlage

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKVSämtliche Stromkosten für den Betrieb der Anlage (Brenner, Regelung, Zeitschaltuhren, Umwälzpumpen, Kompressoren, etc.) sind als Betriebsstrom umlagefähig. Beleuchtungskosten des Heizraumes sind Betriebskosten nach Nr. 11 Kosten der Beleuchtung und werden in der Betriebskostenabrechnung, nicht in der Heizkostenabrechnung, abgerechnet.  Hiervon zu trennen sind Stromheizungen: Hier sind die Stromkosten schlicht Brennstoffkosten. Die Höhe der Betriebsstromkosten sollte bestenfalls durch einen privaten Zwischenzähler ermittelt werden. Fehlt ein Zähler, sollte eine Schätzung des Stromverbrauchs anhand angeschlossener Stromverbraucher und Heiztagen erfolgen; dieses Ergebnis wird mit dem Strompreis multipliziert. Achtung: Diese Schätzung sollte sorgfältig erfolgen, der Mieter kann sie mit Nichtwissen bestreiten, womit der Vermieter die Grundlage der Schätzung offenlegen muss! Das aus unserer Erfahrung häufigste Verfahren ist die Berechnung der Stromkosten anhand der Brennstoffkosten: Dabei wird angenommen, dass zwischen 3 % und 6 % der Brennstoffkosten an Betriebsstromkosten anfallen.09)BayObLG ZMR 1997, 257

Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlagen

Umlagefähig: abhängig von der jeweiligen Art der Anlage.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKVÖl, Gas und Strom: Vollautomatische Anlagen bedürfen keiner Bedienung. Halbautomatische Anlagen hingegen schon. Wird das durch den Hauswart erledigt, sind dessen Kosten hierfür in der Heizkostenabrechnung zu verteilen, nicht in der Betriebskostenabrechnung (Vorrang der HeizKV). Holzpellets und Holzhackschnitzel: Wie vor. Der Abtransport der Asche ist eigentlich Aufwand aus Nr. 8 Müllentsorgung, kann aber wegen des Zusammenhanges zwischen Wärmeerzeugung und Abfallmenge nach herrschender Ansicht in die Heizkostenabrechnung aufgenommen werden, obgleich die Heizkostenverordnung das so nicht bestimmt. Kohle: Der oftmals sehr hohe Bedienungsaufwand (Zuführung der Kohle) ist in voller Höhe umlagefähig. Erledigt das der Hauswart, sind diese Kosten nicht in der Betriebskostenabrechnung, sondern in der Heizkostenabrechnung zu verteilen. Zur Entsorgung der Asche wie vor. Zur Frage der Eigenleistungen des Vermieters siehe hier.

Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Einstellung durch eine Fachkraft

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Allgemein werden diese Kosten als Wartungskosten bezeichnet, die in voller Höhe umlagefähig sind, sofern keine Instandsetzung durchgeführt wird (also nur Prüfung, Reinigung, Einstellung). Wartung ist auch das Nachfüllen der Heizanlage mit Wasser und das Entlüften (auch einzelner Heizkörper).10)Lammel HeizKV § 7 Rn. 98 Werden Verschleißteile (Filter, Dichtungen, Düsen, Elektrodensatz) ausgetauscht, handelt es sich um umlagefähigen Wartungsaufwand. Ein Austausch – gleichgültig, ob vorbeugend oder wegen Defektes – ganzer Baugruppen (Pumpen, Brenner, Kessel, etc.) ist nicht umlagefähiger Aufwand. Zur Frage der Eigenleistungen des Vermieters siehe hier. Bei Fernwärmeanlagen ist die Wartung des Sekundärkreislaufs umlagefähig, die Wartungskosten des Primärkreislaufs sind in dem Entgelt des Versorgers enthalten (und über diese Rechnungen umlagefähig).

Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Reinigungskosten für die Heizanlage selbst und für die Abgasanlage sind in der Heizkostenabrechnung umlagefähig. Das gilt wegen des Vorrangs der Heizkostenverordnung vor der Betriebskostenverordnung auch für die Kosten des Schornsteinfegers, soweit er die Abgasanlage der Heizungsanlage reinigt. Reinigt er zudem sonstige Schornsteine (bspw. für offene Kamine), handelt es sich bei diesem Aufwand um Kosten nach Nr. 12 Schornsteinreinigung, eine Teilung der Rechnung ist also notwendig.

Kosten der Tankreinigung sind umlagefähig, sofern sie laufend erfolgen.11)BGH VIII ZR 221/08 GE 2010, 118 Dabei ist es nicht schädlich, wenn die Tankreinigung nur alle fünf bis sieben Jahre erfolgt. Auch Behälter, in denen Holzpellets gelagert und aus denen sie der Anlage zugeführt werden, müssen gereinigt werden und stehen dem Öltank insoweit gleich. Nicht umlagefähig ist eine Tankreinigung, wenn sie in Vorbereitung einer Reparatur erfolgt. Soweit Kosten für die Reinigung des Betriebsraumes überhaupt anfallen (Kohle), sind sie umlagefähig. Erledigt das der Hauswart, sind die Kosten hierfür ausschließlich in der Heizkostenabrechnung zu verteilen (Vorrang der Heizkostenverordnung).

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Umlagefähig: ja, aber nicht in der Heizkostenabrechnung.

Begründung / Fundstelle: Es handelt sich hierbei nicht um Heizkosten. Diese Kosten sind als Nr. 13 Versicherungen in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen.

Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 7 Abs. 2 HeizKV. Kosten für die jährliche Messung nach Bundes-Immissionsschutzgesetz sind umlagefähig, sofern die Zentralanlage gemessen wurde. Nachmessungen, weil Grenzwerte überschritten wurden, gehen zulasten des Vermieters, weil offenbar Bedienung oder Wartung der Anlage nicht ordnungsgemäß erfolgten. Messungen einzelner Gasthermen der Mieter sind nicht in der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen, sondern bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung nur mit dem jeweiligen Mieter als Nr. 17 Sonstige Betriebskosten.

Verbrauchserfassung, messtechnische Ausstattung und Abrechnung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Siehe hierzu ausführlich unten.

Legionellenprüfung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Die Kosten der laufenden (jährlichen) Trinkwasseruntersuchung sind umlagefähige Nebenkosten, die in der Warmwasserabrechnung verteilt werden.12)Langenberg: Betriebs- und Heizkostenrecht, K Rn. 139 Die Kosten der Herstellung der Untersuchbarkeit (Entnahmehähne, Dateneinrichtung, etc.) sind mangels regelmäßiger Wiederkehr („laufend“) nicht umlagefähig. Zudem dürfte es sich dabei im Wesentlichen um Baukosten handeln.

Energieausweis

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Bei den Kosten für die Erstellung eines Energieausweises (gleichgültig, ob verbrauchsorientiert oder bedarfsorientiert) handelt es sich um Verwaltungskosten.

Anodenschutzanlagen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Da dieses Anlagen ausschließlich der Verhinderung des baulichen Verfalls dienen und damit zukünftig zu erwartenden Instandsetzungsbedarf des Vermieters verhindern oder verlangsamen sollen, sind sie als vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme nicht umlagefähig.

Feuerlöscher

Umlagefähig: ja, aber nicht in der Heizkostenabrechnung.

Begründung / Fundstelle: Kosten für die Wartung von Feuerlöschern sind nach entsprechender Vereinbarung Wartungskosten im Sinne von Nr. 17 Sonstige Betriebskosten. Das gilt auch dann, wenn der Feuerlöscher im Heizungsraum hängt.

Ansatzfähige Kosten für die Verbrauchserfassung und Verbrauchsabrechnung

Zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung – und zwar unabhängig davon, ob diese Ausstattung für zentrale Heizungsanlagen, zentrale Warmwasseranlagen oder verbundene Anlagen (Heizung und Warmwasser in einer Anlage) verwendet wird. Deshalb fassen wir diese Kosten unter einer Überschrift zusammen.

Grundsätzlich gilt zunächst, dass der Vermieter den Heizungs- und Warmwasserverbrauch der Nutzer einzeln zu erfassen hat. Dafür muss er die Räume mit geeigneten technischen Vorrichtungen ausstatten. Der Mieter muss das nicht nur dulden, er kann es sogar vom Vermieter verlangen. Der Mieter muss die Kosten dieser Ausstattung mit Erfassungsgeräten tragen.

Ausstattung mit Erfassungsgeräten

Erfassungsgeräte für Heizung

Es gibt drei Arten, den Heizungsverbrauch zu erfassen:

  • Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
  • elektronische Heizkostenverteiler und
  • Wärmemengenzähler.
Heizkostenverteiler (Verdunster und elektronische)

Heizkostenverteiler beider Bauart messen physikalisch dimensionslos. Voraussetzung für ihre Verwendung ist, dass das gesamte Gebäude mit der gleichen Bauart ausgestattet ist. Elektronische Heizkostenverteiler sind genauer als solche nach dem Verdunstungsprinzip, letztere sind dennoch zulässig.13)BGH VIII ZR 133/85 WuM 1986, 214 Die Geräte liefern durch gleichartige Messung an allen Heizkörpern die Grundlage für die relative Verteilung der Kosten auf die Nutzer.

Wärmemengenzähler (Wärmezähler)

Wärmemengenzähler (oder Wärmezähler) messen die Temperaturdifferenz des Wassers am Vorlauf und am Rücklauf. Aus dem Produkt der Wassermenge und der Temperaturdifferenz bilden sie den Wärmeverbrauch. Sie sind die einzige Variante, die den Energieverbrauch in einer physikalischen Größe angibt und damit zu Vergleichszwecken verwendbar ist. Allerdings ist es auch die teuerste Variante, weshalb der Einsatz wirtschaftlich oft nur vertretbar ist, wenn die beiden anderen Möglichkeiten (Heizkostenverteiler) nicht eingesetzt werden können (beispielsweise bei Fußbodenheizungen).

Gleichzeitigkeit und Gleichartigkeit der Ausstattung

Die Geräte dürfen zur Abrechnung der Heizkosten nur verwendet werden, wenn das gesamte Gebäude vor Beginn der Abrechnungsperiode vollständig ausgestattet war.14)LG Hamburg WuM 1988, 172

Ebenfalls müssen überall gleichartige Geräte verbaut sein, da andernfalls eine Abrechnung wegen der unterschiedlichen Messmethoden und der daraus folgend unterschiedlichen Ergebnisse nicht möglich ist. Sind Räume verschiedenartig ausgestattet, müssen Nutzergruppen gebildet werden. Deren Anteil am Gesamtverbrauch ist vorab zu ermitteln, sodann sind innerhalb der Nutzergruppen die Verbrauchswerte auf die einzelnen (gleichartig gemessenen) Verbrauchswerte der Nutzer zu errechnen. Jede Nutzergruppe muss dabei separat vorerfasst werden, die Bildung einer Differenz mit dem Gesamtverbrauch ist wegen Wärmeverlusten unzulässig (Verbot der Differenzrechnung).15)BGH VIII ZR 57/07 GE 2008, 1120

Miete der Erfassungsgeräte

Es ist zulässig, dass der Vermieter die Ausstattung anmietet. Dann muss er vorher den Mietern die voraussichtlichen Kosten mitteilen,16)§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV was aus Beweisgründen schriftlich erfolgen sollte. Ein Aushang im Hausflur genügt nicht.17)AG Rüdesheim WuM 2007, 265 18)AG Neuss 36 C 85/93 WuM 1995, 46 Der Mieter kann innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung der Anmietung widersprechen, womit dann die Umlagefähigkeit der Mietkosten ausscheidet. Der Mieter hat dabei nur ein Widerspruchsrecht hinsichtlich der Frage, ob die Geräte angemietet werden. Ein Mitspracherecht hinsichtlich der Art der technischen Ausführung hat er nicht.19)LG Hamburg WuM 1990, 33 Es ist nicht notwendig, dass der Vermieter die Kosten der Anmietung mit den Kosten des Kaufes der Geräte in der Mitteilung vergleicht.20)AG Warendorf WuM 2002, 339 21)AG Hamburg WuM 1994, 695

Die Mitteilung ist nur wichtig für die Frage, ob die Mietkosten umgelegt werden dürfen. Wenn die Mieter widersprechen oder die Mitteilung des Vermieters nicht erfolgte, kann er lediglich die Mietkosten nicht geltend machen. Die Entscheidung der Mieter erfolgt im Wege des Mehrheitsbeschlusses. Kauft der Vermieter die Geräte, haben die Mieter kein Mitspracherecht; der Vermieter hat dann auch keine Informationspflicht.

Unterlässt der Vermieter die Mitteilung über die Mietabsicht, verliert er nicht seinen Anspruch gegen die Mieter auf Duldung der Ausstattung mit den Mietgeräten. Eine verspätete Mitteilung hat die gleichen Folgen, wie eine unterlassene Mitteilung.22)LG Köln WuM 1990, 562

Kauft der Vermieter die Geräte, fallen keine umlagefähigen Nebenkosten an. Allerdings kann der Kaufpreis der Geräte im Wege der Mieterhöhung wegen Modernisierung23)§ 559 BGB auf die Wohnungsmiete aufgeschlagen werden.

Erfassungsgeräte für Warmwasser (auch verbundene Anlagen)

Zentral aufbereitetes Warmwasser muss ebenfalls verbrauchsabhängig zwischen den Nutzern verteilt werden. Das geht nur mit Warmwasseruhren.

Bei verbundenen Anlagen ist der Energieverbrauch der Wassererwärmung seit dem 01.01.2014 mit einem separaten Wärmezähler zu messen.

Betrachtungen zur Wirtschaftlichkeit der Ausstattung

Wenn die Einsparungen durch die verbrauchsabhängige Abrechnung in zehn Jahren geringer sind, als die Kosten der Ausstattung mit Erfassungsgeräten, ist sie unwirtschaftlich und muss demnach nicht erfolgen (Ausnahmetatbestand der Heizkostenverordnung). Das Vorhandensein von Heizkörperverkleidungen begründet aber noch nicht die technisch schwierige und damit eventuell unwirtschaftliche Ausstattung.24)LG Hamburg WuM 1992, 259 Dann muss die Heizkörperverkleidung eben entfernt werden.

Es ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Vermieter ohne sachlichen Grund die Anmietung der Geräte nicht zu marktüblichen Preisen vornimmt.25)LG Köln NZM 2005, 453 Ebenso ist es ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die Art der technischen Ausstattung unnötig präzise und damit teuer ist (Wärmezähler in Wohngebäuden ohne Fußbodenheizung).

Verwendung von Erfassungsgeräten (Abrechnungsdienste)

Auch die Gebühren von Messdienstleistern für die Ablesung der Geräte, die Erstellung der Gesamtabrechnung und daraus folgend die Erstellung der Einzelabrechnungen für die Nutzer sind umlagefähig.

Übernimmt der Vermieter diese Aufgaben selbst, kann er seinen Aufwand ebenfalls mit in die Abrechnung der Heizkosten aufnehmen (umlegen), jedoch der Höhe nach begrenzt auf die äquivalenten Kosten eines Dienstleisters und ohne die Umsatzsteuer. Die Gebühren für die Abrechnung „kalter“ Betriebskosten sind selbstverständlich als Verwaltungskosten nicht umlagefähig, nur die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizung, Warmwasser und Kaltwasser sind umlagefähig.

Nutzerwechselgebühren in Heizkostenabrechnungen

Abrechnungsdienste berechnen für die Aufteilung der Heizkosten einer Einheit auf zwei oder mehrere Nutzer eine zusätzliche und nicht unerhebliche Gebühr (Nutzerwechselgebühr). Die Höhe dieser Gebühren schwankt von Anbieter zu Anbieter stark, liegt aber immer zwischen 15 Euro und 35 Euro. Der Bundesgerichtshof hat entscheiden, dass ohne besondere Vereinbarung diese Nutzerwechselgebühren nicht umlagefähig sind, da es sich um Verwaltungskosten handele.26)BGH VIII ZR 19/07 GE 2008, 193

Verbrauchsanalyse der Heizkosten

Die Kosten der Verbrauchsanalyse sind in der Heizkostenverordnung aufgeführt. Deshalb sind diese Kosten seit dem 01.01.2009 auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig. Die Analyse soll dem Nutzer die Kostenentwicklung der vergangenen drei Jahre aufzeigen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]