Gebäudereinigung bzw. Hausreinigung

Als Kosten der Gebäudereinigung sind die Personalkosten, die Kosten für Reinigungsmittel und die Kosten für Reinigungsgeräte umlagefähig, sofern letztere nicht als Erstanschaffung oder Neuanschaffung erworben wurden. Die Kosten der Reinigung durch ein Unternehmen sind ebenso ansatzfähig, wie die Eigenleistung des Vermieters unter den dortigen Voraussetzungen.

Abrechnungsfähig sind folgende Kosten:

Reinigung von gemeinsam genutzten Gebäudeteilen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 9 BetrKV. Umfasst Zugänge, Treppen, Flure, Keller, Dachböden, Waschküchen, Aufzugkorb.

nebenkosten-blog.de Gebäudereinigung

Reinigung öffentlicher Fenster und Glasflächen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Analog § 2 Nr. 9 BetrKV.

Graffitibeseitigung / Fassadenreinigung

Umlagefähig: streitig.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig: Amtsgericht Berlin-Mitte.01)AG Berlin-Mitte 11 C 35/07 GE 2007, 1529 Nicht umlagefähig: Amtsgericht Köln02)AG Köln WuM 2001, 515 mit der Begründung, die Fassade sei kein „gemeinsam genutzter Gebäudeteil“.

Anmerkung des Autors: Dieser Entscheidung ist nicht zuzustimmen. Die Fassade wird ebenso „gemeinsam genutzt“ wie ein nur zum Ansehen (nicht zur Benutzung) freigegebener Vorgarten, dessen Reinigungs- und Pflegeaufwand auch umlagefähig ist.

Praxistipp: Explizite Vereinbarung der Kosten der Graffitibeseitigung als „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV. Ebenfalls für die Umlagefähigkeit hat sich mittlerweile das Amtsgericht Neukölln entschieden: Die laufende Beseitigung von Graffiti auf der Fassadenfläche sei keine Instandhaltung, sondern die Beibehaltung des optischen Zustands der Fassade. Allerdings sei diese Position nur gesondert unter § 2 Nr. 17 BetrKV (Sonstige Betriebskosten) abzurechnen.03)AG Neukölln 6 C 54/16 GE 2017, 422

Reinigung von Glasdächern

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Jedenfalls nicht als Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV, weil nicht „gemeinsam genutzte Gebäudeteile“.

Praxistipp: Vereinbarung der Kosten der Reinigung der Glasdächer als „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV.

Beschichtungen von Marmorböden oder PVC-Böden

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Jedenfalls nicht als Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV, weil das über einen reinen Reinigungsaufwand hinaus gehen dürfte.

Praxistipp: Vereinbarung der Kosten der Reinigung der Beschichtungen von Marmorböden oder PVC-Böden als „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV.

Reinigung des Hausmeisterbüros

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das Hausmeisterbüro ist Bestandteil der Verwaltungskosten und zudem ein nicht gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteil.

Reinigung von Garagen und deren Zufahrten

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Kostenverteilung nur auf die Garagenmieter.04)LG Hamburg WuM 1989, 640

Reinigung von Außenanlagen, Wegen, Plätzen

Umlagefähig: nicht unter dieser Position.

Begründung / Fundstelle: Das sind Kosten der Gartenpflege und nur dort umlagefähig.

Sonderreinigungen

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Es kommt für die Umlagefähigkeit darauf an, wodurch die Sonderreinigung veranlasst war und, ob sie in erkennbar wiederkehrenden Abständen erfolgt („laufend„).

Beispiel 1: Sonderreinigung wegen Umbaumaßnahmen ist nicht umlagefähig.

Beispiel 2: Jährliche Sonderreinigungen wegen Farbschmierereien im Treppenhaus sind umlagefähig.

Reinigungsservice für Fußmatten

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Gewerbe: Ja. Wohnungen: In engen Grenzen zulässig (siehe unten unter Wirtschaftlichkeitsgrundsatz).

Eigenleistungen der Mieter

Führen die Mieter die Treppenhausreinigung aus, fallen keine Kosten an. Die Mieter sind dann auch gehalten, die Reinigungsmittel und Reinigungsgeräte zu beschaffen.

Umstellung von Mieterleistung auf Leistung durch Unternehmen

Gar nicht selten übernehmen in manchen Gegenden die Mieter die Gebäudereinigung (sog. „Hausordnung“ insbesondere in den Neuen Bundesländern). Will der Vermieter hier auf Leistung durch ein Unternehmen übergehen, kommt es auf den Grund hierfür an:

  • Eine willkürliche Umstellung (ohne sachlichen Grund) scheidet aus. Der Vermieter kann die Fremdkosten nicht auf alle Mieter umlegen.05)LG Karlsruhe WuM 1992, 368
  • Liegt der Grund in der Umstellung in einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters, der die Aufgabe erledigen sollte, kann der Vermieter den Auftrag an ein Unternehmen vergeben und dem Mieter hinsichtlich der Arbeiten kündigen. Die Fremdkosten sind allerdings als Schadenersatz gegenüber dem Mieter geltend zu machen, nicht als Nebenkosten gegenüber allen Mietern.
  • Ist hingegen allgemein in den Mietverträgen auf den Betriebskostenkatalog Bezug genommen, kann der Vermieter die Arbeiten ohne Weiteres fremd vergeben und die Kosten umlegen, siehe hier. Hierbei ist der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten, wonach bei Kostensteigerung ein sachlicher Grund (bspw. Schlechtleistung des Mieters) vorliegen muss.
  • Kann der zur Hausreinigung verpflichtete Mieter infolge von Alter oder Krankheit seine Aufgabe nicht mehr ausführen, wird er von der Aufgabe frei.06)LG Münster WuM 2004, 193 Die Kosten der Fremdarbeiten dürfen dann als neue Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden.07)AG Köpenick GE 2009, 1558 Die Umlage – auch im Wege des Schadenersatzes – nur auf den nicht mehr leistenden Mieter scheitert am Transparenzgebot des Mietvertrages (unübersehbare finanzielle Folgen für den Mieter).

Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Der Reinigungsturnus und die Reinigungsintensität sind vom Wohnquartier, dem Gesamteindruck des Hauses, der Nutzungsart (Wohnungen oder Gewerbe) und in gewissem Umfang auch von den Vorstellungen des Vermieters abhängig. Allerdings gehen zu penible Reinigungswünsche zu seinen Lasten: Hausreinigung drei mal pro Woche kann eindeutig zu viel sein.08)LG Hamburg GE 2001, 992 Die Reinigung muss angemessen und üblich sein. Umlagefähig sind nur objektiv angemessene Kosten.

Wie die Kosten der Gebäudereinigung eventuell gesenkt werden können, haben wir hier erläutert.

Umlage Kosten der Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung

Wie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.

Ungezieferbekämpfung

Generell – also ohne Ausnahme – sind Kosten der Ungezieferbeseitigung in einzelnen Mieträumen (Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten) von der Umlagefähigkeit ausgeschlossen, da es sich hierbei nicht um Gemeinschaftsflächen handelt.09)§ 2 Nr. 9 BetrKV Es handelt sich dann um Instandhaltungskosten.

Wenn die Gemeinschaftsflächen nur deshalb von Ungeziefer befallen sind, weil eine einzelne Mieteinheit befallen war (Ausbreitung), haftet unter Umständen der jeweilige Mieter auch für die Kosten für die Allgemeinflächen.10)AG Köln WuM 2000, 213 Selbst wenn für einzelne Mieteinheiten regelmäßige Ungezieferbekämpfungen notwendig sind (beispielsweise gastronomische Einrichtungen), so gehen diese Kosten zulasten des jeweiligen Mieters.

Darüberhinaus gilt auch hier: Nur „laufend“ (also erkennbar wiederkehrend) anfallende Kosten sind umlagefähig.

Die einzelnen Schädlingsarten

Holzbock

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Instandhaltungskosten. Allerdings ist die Versicherung gegen Holzbockbefall umlagefähig.

Schwalbenwanzen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Wenn die Schwalbennester aus Gründen des Naturschutzes nicht entfernt werden dürfen.11)analog LG Berlin GE 1997, 689

Taubenzecken

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Nicht umlagefähig: Wenn der Befall auf mangelnde Reinigung des Mieters (bspw. Taubenkot oder -kadaver von Balkonen) zurückzuführen ist – dann trägt der Mieter allein die Kosten aus Schadenersatz. Nicht umlagefähig: Wenn der Vermieter notwendige Reinigungsarbeiten (s. o.) oder notwendige bauliche Veränderungen unterlässt (Taubenvergrämung). Umlagefähig: Wenn es trotz aller Sorgfalt und erforderlicher Maßnahmen zu einem Befall kommt und die Ungezieferbekämpfung laufend erfolgt.

Motten oder Ameisen

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Die obigen Ausführungen zu Taubenzecken gelten analog – zudem ist der Ort des Befalls zu prüfen: Gelegentlich im Erdgeschoss auftretende Ameisen rechtfertigen keine teure Schädlingsbekämpfung.12)AG Köln WuM 1993, 670 für Spinnen

Anmerkung: Im Gebäude sind Ameisen als Ungeziefer einzuordnen, obgleich sie eigentlich kein Ungeziefer sind.13)LG Berlin GE 2000, 1687 Im Umkehrschluss: Ameisenbekämpfung außerhalb des Gebäudes ist nicht umlagefähig.

Bienen- und Wespennester

Umlagefähig: eher nein.

Begründung / Fundstelle: Diese Tiere stehen unter Naturschutz und dürfen deshalb nur bei konkreter Gefahr für Menschen entfernt werden, was eine „laufende“ Bekämpfung eher unwahrscheinlich macht.14)AG Freiburg WuM 1997, 471

Umlage Kosten der Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung

Wie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]