Sachlich lässt sich diese Position in drei Teilbereiche spalten: Straßenreinigung und Müllbeseitigung und Winterdienst. Wir empfehlen daher, folgende (Unter-)Kostenarten jeweils einzeln in die Abrechnung aufzunehmen:

  • Kosten der Straßenreinigung
  • Kosten des Winterdienstes
  • Kosten der Müllbeseitigung

Nachfolgend erläutern wir, welche Kosten darunter zu verstehen sind. Zunächst gehen wir auf die Kosten der Straßenreinigung und des Winterdienstes ein, anschließend (weiter unten) auf die Kosten der Müllbeseitigung inklusive Sperrmüll.

Inhaltsverzeichnis

Straßenreinigung und Winterdienst

nebenkostenblog.de Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Dieses Fahrzeug passt auf keinen Gehweg, gibt aber ein schönes symbolisches Bild ab.

Die Kommunen sind für die Straßenreinigung zuständig, können aber per Satzung die Durchführung den Eigentümern der anliegenden Grundstücke zuweisen. Für die Umlagefähigkeit spielt es keine Rolle, ob die Kosten öffentlich-rechtlich (Gebühren) oder privat entstanden sind. Der Begriff der Straßenreinigung schließt den Winterdienst und die Gehwegreinigung mit ein.

In angemessener Höhe sind die Kosten der Gemeinde01)KG 11 U 6/08 GE 2008, 1491 oder eines vom Vermieter beauftragten Unternehmens umlagefähig. Sofern der Eigentümer / Vermieter die Reinigung selbst ausführt, steht ihm für den tatsächlichen Zeitaufwand eine angemessene Vergütung zu. Ist in die Umlagevereinbarung auch der § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV einbezogen, kann der Vermieter auch bei Eigenleistung die (fiktiven) Kosten eines Unternehmens ansetzen (siehe hier).

Folgende Kostenarten sind umlagefähig bzw. nicht umlagefähig:

Fußwegreinigung / Gehwegreinigung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hannover.02)AG Hannover WuM 1987, 275

Winterdienst

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Sogar in schneefreiem Winter wegen Vorhaltekosten des Unternehmens.

Reinigungsmittel inklusive Streugut

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 8 BetrKV.

Reinigungsgeräte (Erstanschaffung)

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Fällt nicht laufend an, zudem Erstausstattung.

Reinigungsgeräte (Wartung, Verbrauchsstoffe, Benzin)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 8 BetrKV, allgemeine Betriebskostendefinition.

Reinigungsgeräte (Reparaturen)

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig: Landgericht Hamburg03)LG Hamburg WuM 1989, 640 und Landgericht Berlin.04)LG Berlin GE 1986, 1121 Nicht umlagefähig: Reparaturkosten sind grundsätzlich keine Betriebskosten. Umlagefähig: Über § 1 Satz 2 BetrKV bei Eigenleistungen des Vermieters (sofern vereinbart).

Mieterleistung ohne Entgelt

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Die Mieterleistung stellt ein Entgelt zur Miete dar.

Mieterleistung mit Entgelt oder Mietnachlass

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 8 BetrKV, bei Mietnachlass ist die Differenz zur normalen Miete ansatzfähig.

Umstellung von Mieterleistung auf Leistung durch Unternehmen

Oftmals übernimmt ein Mieter im Objekt die Straßenreinigung und den Winterdienst. Will der Vermieter hier auf Leistung durch ein Unternehmen übergehen, kommt es auf den Grund hierfür an:

  • Eine willkürliche Umstellung (ohne sachlichen Grund) scheidet aus. Der Vermieter kann die Fremdkosten nicht auf alle Mieter umlegen.05)LG Karlsruhe WuM 1992, 368
  • Liegt der Grund in der Umstellung in einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters, der die Aufgabe erledigen sollte, kann der Vermieter den Auftrag an ein Unternehmen geben und dem Mieter hinsichtlich der Arbeiten kündigen. Die Fremdkosten sind allerdings als Schadenersatz gegenüber dem Mieter geltend zu machen, nicht als Betriebskosten gegenüber allen Mietern.
  • Ist hingegen allgemein in den Mietverträgen auf den Betriebskostenkatalog Bezug genommen, kann der Vermieter die Arbeiten fremd vergeben und die Kosten umlegen, siehe hier. Hierbei ist der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten, wonach bei Kostensteigerung ein sachlicher Grund (beispielsweise Schlechtleistung des Mieters) vorliegen muss.
  • Kann der zur Straßenreinigung / Winterdienst verpflichtete Mieter infolge von Alter oder Krankheit seine Aufgabe nicht mehr ausführen, wird er von der Aufgabe frei.06)LG Münster 8 S 425/03 WuM 2004, 193 Die Kosten der Fremdarbeiten dürfen dann als neue Nebenkosten auf alle Mieter umgelegt werden.07)AG Köpenick GE 2009, 1558 Die Umlage – auch im Wege des Schadenersatzes – nur auf den nicht mehr leistenden Mieter scheitert am Transparenzgebot des Mietvertrages (unübersehbare finanzielle Folgen).

Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Straßenreinigung und Winterdienst

Die Gebühren der Straßenreinigung werden oftmals in Abhängigkeit der Beanspruchung des Gehweges bzw. der Straße in Reinigungsklassen unterteilt. Liegt ein krasses Missverhältnis zwischen Notwendigkeit einer Reinigung und Eingruppierung in eine Reinigungsklasse vor, wird der Vermieter sich hierzu mit der Behörde ins Benehmen setzen müssen – notfalls vor Gericht.

Erfolgen Reinigungen (auch Winterdienst!) sehr schlecht oder gar nicht, sind die Entgelte entsprechend zu mindern und nur gemindert als Betriebskosten ansatzfähig. Geringfügige Schlechtleistung berechtigt nicht zur Kürzung des Entgeltes.08)KG DWW 2009, 117

Wie die Kosten der Straßenreinigung vielleicht reduziert werden können, haben wir in diesem Beitrag kurz dargestellt.

Müllbeseitigung

Gebühren in angemessener Höhe für die Müllentsorgung sind umlagefähig, wenn sie von der grundsätzlich nach Landesrecht dafür zuständigen Behörde / Einrichtung erhoben werden.09)KG GE 2008, 1491

Dabei spielt es keine Rolle, ob nur eine Hausmülltonne für sämtliche Müllarten vorhanden ist, oder für jede Müllsorte (Hausmüll, Papier, gelbe Tonne / Säcke, Biomüll, Glascontainer, etc.) einzelne Tonnen oder gar einzelne Entsorgungsverträge mit verschiedenen Entsorgern bestehen. Sämtliche Müllarten sind in vollem Umfang ansatzfähig. Eine Einschränkung ergibt sich bei gewerblichen Abfällen im gemischt genutzen Gebäude: Hier ergibt sich aus dem Gesichtspunkt der Kostenverursachung logischerweise, dass die nur für das Gewerbe anfallenden Kosten auch nur auf das Gewerbe umgelegt werden.

Im Einzelnen bedeutet das:

Entsorgungsgebühren in angemessener Höhe

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Kammergericht.10)KG GE 2008, 1491

in diesen Gebühren einkalkulierte Kosten für die Müllbehälter

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Kammergericht.11)KG GE 2008, 1491

zusätzliche Miete für weitere Behälter

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Jedenfalls nicht als Kosten der Müllentsorgung, allenfalls als sonstige Betriebskosten, sofern vereinbart.

Kaufpreise für Müllbehälter

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das wären Anschaffungskosten, fallen nicht „laufend“ an.

Trinkgelder

Umlagefähig: streitig, eher nein.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Berlin.12)LG Berlin GE 1981, 235

Entsorgung anderen Mülls als Hausmüll, bspw. Schlacke

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 8 BetrKV.

Sperrmüll / Gerümpel

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Siehe hierzu unten.

Gartenabfälle

Umlagefähig: ja, aber nicht hier.

Begründung / Fundstelle: Das sind Kosten der Gartenpflege!

Bauschutt aus Baumaßnahmen

Umlagefähig: nein

Begründung / Fundstelle: Fallen nicht „laufend“ an.

Bauschutt bei großen Entrümpelungsmaßnahmen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Der entsorgte Sperrmüll ist umlagefähig, Bauschutt jedoch nicht.

Hausmeisterkosten für Müllentsorgung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Die Kostenanteile dürfen dann aber nur hier, nicht zusätzlich bei Kosten des Hauswarts umgelegt werden.

Kosten fehlerhafter Mülltrennung und damit Entsorgung als Hausmüll

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig, wenn das laufend vorkommt bzw. die Verursacher nicht zu ermitteln sind. Nicht umlagefähig, wenn nur einmalig oder die Verursacher ermittelt werden können. Siehe hierzu auch unten.

Müllkompressoren / Müllschlucker / Müllsauganlagen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 8 BetrKV.

Abrechnungsgebühren für die verursachungsgerechte Verteilung von Müllgebühren

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 8 BetrKV.

Sicherungsmaßnahmen gegen Mülltourismus oder durch Mülltourismus zusätzlich verursachte Gebühren

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Tübingen.13)LG Tübingen WuM 2004, 497

Müllmanagement

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Siehe hierzu unten.

Kosten der Sperrmüllentsorgung

Hier kommt es darauf an, ob die Sperrmüllentsorgung „laufend“ – also in erkennbar wiederkehrenden Abständen – erforderlich ist.

Das Merkmal „laufend“ ist dann erfüllt, wenn am oder im Objekt als Service für die Mieter Raum bereitgestellt wird, auf dem die Mieter den Sperrmüll abstellen können, der dann – nach vermieterseitiger Veranlassung – entsorgt wird. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter nur auf Wunsch einzelner Mieter tätig wird.14)LG Berlin GE 2000, 126

Oftmals hat sich jedoch bei den Mietern der Umgang mit Sperrmüll so „ergeben“, dass vertragswidrig das Abfuhrgut neben die Mülltonnen oder auf sonstigen Gemeinschaftsflächen abgestellt wird. Eigentlich wäre hier eine Inanspruchnahme des jeweiligen Verursachers erforderlich. Glücklicherweise gibt es einige Gerichtsentscheidungen, wonach der Vermieter bei wiederkehrenden Vorkommnissen dennoch die Abfuhr beauftragen und die Kosten auf alle Mieter umlegen kann.15)BGH VIII ZR 137/09 in NZM 2010, 274 16)LG Berlin GE 2001, 1469 17)LG Itzehoe WuM 2009, 404

Handelt es sich jedoch nur um gelegentlich abgestellten Sperrmüll (ob von Dritten oder von Mietern aus dem Haus spielt keine Rolle!), soll der Vermieter für die Kosten aufkommen müssen.

Praxistipp zur Sperrmüllentsorgung: Entsorgen Sie immer sofort sämtlichen Sperrmüll und legen Sie die Kosten um! Je häufiger Sie eine Abfuhr beauftragen, desto eher wird das Merkmal „laufender“ Kosten erfüllt sein. Auch aus Sicherheitsgründen (vor allem Brandgefahr) ist eine sofortige Abfuhr geboten. Bitte beachten Sie dabei den Hinweis unten zum Wirtschaftlichkeitsgebot.

Kosten des Müllmanagements

Als Kosten des Betriebskostenmanagements sind Kosten des Müllmanagements umlagefähig, sofern es tatsächlich zu einer Einsparung gekommen ist. Hintergrund ist, dass die Mieter auch die Gebühren dafür tragen müssen (und ohne weiteres auch wegen der Einsparung ohne Verteuerung können), dass die Kosten gesenkt werden konnten.18)LG Lüneburg 6 S 92/13 GE 2015, 58 Es ist dabei Aufgabe des Vermieters – gegebenenfalls im Prozess – nachzuweisen, dass im Saldo tatsächlich Kosten eingespart wurden.19)LG Berlin GE 2009, 1254

Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Müllentsorgung und Sperrmüll

Abfuhrvolumen

Der größte Kostentreiber bei der Müllentsorgung ist das Abfuhrvolumen, das sich regelmäßig aus dem Produkt von Behältergröße, Behälteranzahl und Abfuhrturnus errechnet. In einigen Kommunen kommt noch die Personenzahl als weitere Abrechnungsgrundlage hinzu. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass durch eine sinnvolle Varianz der ersten drei Kenngrößen die preiswerteste Abfuhr erfolgt. Sollte die Kapazität der Müllgefäße den Bedarf nicht nur geringfügig übersteigen, sind die Mehrkosten nicht umlagefähig. Die Mindestabfuhrmengen der Kommunen hat der Vermieter dabei natürlich einzuhalten.

Sortenreine Müllabfuhr

Zudem ist der Vermieter je nach Möglichkeiten vor Ort (also auch je nach Platz an der Müllstandsfläche) angehalten, weitere Müllbehälter für eine Mülltrennung aufzustellen, da die sortenreine Müllabfuhr (nur Papier, nur Glas, nur Verpackungen) oftmals günstiger als die Gemischtmüllabfuhr ist.20)LG Köln 1 S 232/11 ZMR 2013, 636

Rundschreiben vor Sperrmüllabfuhr

Bei der Sperrmüllabfuhr wird verlangt, dass der Vermieter im Rahmen eines Rundschreibens die Mieter auffordert, das Abstellen von Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen.21)LG Berlin GE 2001, 1469 Das bringt zwar nichts, sichert aber die Umlagefähigkeit der Kosten, weshalb wir empfehlen, ein entsprechendes Rundschreiben zu verschicken.

Müllmanagement

Zunehmend etablieren sich Dienstleister für das Müllmanagement. Sofern der Dienstleister tatsächlich Kosten einspart, sind seine Gebühren umlagefähig. Dabei ist allerdings zu beachten, dass die Gestaltung und bauliche Veränderung des Müllstandplatzes nicht umlagefähig ist. Zudem müssen die Kosten für das Müllmanagement nachvollziehbar berechnet sein. Ein gleichbleibender Prozentsatz über viele Jahre genügt dieser Anforderung nicht, da der Aufwand des Dienstleisters zu Beginn erheblich höher ist.

Müllschleusen

Müllschleusen sind ein geeignetes Mittel zur Kostensenkung. Dabei werden die Müllmengen verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet. Die Kosten der Abrechnung sind umlagefähig. Im laufenden Mietverhältnis sind die Kosten ohne Mieterzustimmung umlagefähig, sofern die Umlagevereinbarung im Mietvertrag auf § 2 BetrKV verweist. Die Mietgebühren für solche Geräte sind nicht umlagefähig, Kaufpreise ebenfalls nicht.

Umlage Kosten von Straßenreinigung und Müllbeseitigung in der Nebenkostenabrechnung

Wie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.

Wie die Kosten der Müllentsorgung reduziert werden können, haben wir in diesem Beitrag dargestellt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]