Ob der Versorger öffentlich-rechtlich oder privat ist, spielt für die Umlagefähigkeit der Kosten der Wasserversorgung keine Rolle. Wichtig ist allein, dass die Kosten durch die Nutzer (Mieter) verursacht werden. Wasserkosten hingegen, die nicht durch die Mieter verursacht wurden, dürfen nicht umgelegt werden.

Nur Wasser, das die Mieter verbrauchen, ist umlagefähig

So sind beispielsweise Kosten für Bauwasser im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten in Abzug zu bringen oder Kosten für Dritte (beispielsweise Außenwasserhahn für Gartenbewässerung eines nicht zum Grundstück gehörenden Gartens). Auch der Wasserverbrauch infolge von Schadenfällen (Rohrbruch) ist nicht auf die Mieter umlagefähig. Allenfalls bei einem durch den Mieter verursachten Schaden kommt die Geltendmachung (auch) der Wasserkosten gegenüber dem Verursacher im Wege des Schadenersatzes in Betracht.

Sprunghaft gestiegener Wasserverbrauch

Häufigster Streitpunkt dieser Kostenart sind sprunghaft angestiegene Wasserverbrauchswerte im Gesamtobjekt, die sich nicht durch eine drastische Verminderung von Leerstand bzw. Zuwachs von Bewohnern erklären lassen. So ist aus unserer Sicht bei Verbrauchssteigerungen von 20 Prozent und mehr im Vergleich zum Vorjahr Vorsicht und eine genaue Überprüfung geboten:

  1. Sind die Wasserzähler korrekt abgelesen und an den Versorger übermittelt worden?
  2. Sind die Ablesezeiträume der beiden Rechnungen vergleichbar?
    Ein Beispiel:
    Ablesung 31.01.2013 – Ablesung 31.12.2013 = Verbrauch von 334 Tagen
    Ablesung 31.12.2013 – Ablesung 31.01.2015 = Verbrauch von 396 Tagen
    (das ergibt allein eine Steigerung von 18,6 Prozent bezogen auf die Tage)
  3. Gab es einen – vielleicht auch bisher unentdeckten – Rohrbruch?
  4. In der Praxis schon erlebt: Hat ein Mieter ein ziemlich großes Aquarium in seiner Wohnung installiert, dessen Pflege schiere Unmengen an Wasser verbraucht? In unserem Fall sind wir auf diese Erklärung nach Analyse der einzelnen Verbrauchswerte der Mieter gestoßen. Unser Mieter musste den Verbrauch also allein tragen. Sind keine Einzelwasserzähler verbaut, ist in solchen Fällen ein Vorwegabzug mit dem betreffenden Mieter zu vereinbaren, damit nicht alle Mieter dieses Hobby mitfinanzieren müssen.

Abrechnungsfähige Kosten der Wasserversorgung

Grundgebühren

nebenkosten-blog.de Wasserversorgung

Grundgebühren sind umlagefähig, müssen aber nicht als einzelne Kostenposition ausgewiesen werden.  Die Grundgebühren der Wasserversorgung werden bei vorhandenen Einzelwasserzählern mitsamt der Verbrauchsgebühren einheitlich nach gemessenem Mieterverbrauch verteilt. Ohne Einzelwasserzähler werden die sie mit den Verbrauchskosten zusammen bspw. über die Wohnfläche abgerechnet.

Zählerkosten für den Hauptanschlusszähler

Kosten für den Hauptwasserzähler sind ebenfalls als Kosten der Wasserversorgung umlagefähig. Manche Versorger berechnen dafür eine Zählermiete oder eine Zählergebühr. Auch diese Kosten werden bei vorhandenen Einzelwasserzählern mitsamt der Verbrauchsgebühren einheitlich nach gemessenem Mieterverbrauch verteilt. Gleiches gilt auch für die Einzel- und Zwischenwasserzähler, wenn diese gemietet wurden. Beim Kauf dieser Zähler gilt: Der Kaufpreis ist nicht umlagefähig, sondern lediglich die Eichgebühr. Die Umlage des Kaufpreises von Einzelwasserzählern (für die Wohnungen) kommt als Modernisierung (Einsparung von Energie) gemäß § 559 BGB in Betracht.

Ablese- und Abrechnungskosten inkl. messtechnischer Ausstattung

Funkbasierte Erfassungssysteme sind ebenfalls umlagefähig, wenn sie gemietet wurden.01)BGH VIII ZR 326/10 GE 2011, 1555

Zwischenzähler zur Bildung von Nutzergruppen sind ebenfalls ohne weiteres umlagefähig, da ohne sie eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich wäre.

Eichgebühren bzw. bei Trockenläufern der Austausch der Messkapsel sind umlagefähig. Der Austausch der Messkapsel ist allerdings günstiger als eine Eichung mit zwei Terminen vor Ort (Ausbau und Einbau), weshalb der Grundsatz, dass Erneuerungskosten regelmäßig nicht umlagefähig sind, hier nicht gilt.

Ablese- und Abrechnungskosten sind ausdrücklich umlagefähig, sofern der Vermieter die Zähler eingebaut hat und alle Mieteinheiten mit Zählern ausgestattet sind. Wasserzähler der Mieter werden nicht zur Abrechnung herangezogen.

„Der Zähler stimmt nicht!“ – schrieb der Mieter und zahlte nicht

Im Grunde ist es ganz einfach: Geeichte Zähler genießen per se die Richtigkeitsvermutung, der Mieter muss also konkret nachweisen, dass der Zähler nicht ordnungsgemäß funktioniert. Bei ungeeichten Zählern oder solchen, deren Eichung abgelaufen ist, müsste der Vermieter die Richtigkeit der Messungen beweisen. Allerdings darf er ungeeichte Zähler ohnehin nicht verwenden.02)§ 33 MessEG

Da Zählermieten ohnehin für den Vermieter kostenneutral sind, empfiehlt sich der Abschluss eines entsprechenden Vertrages mit einem Messdienstleister, der dann selbsttätig die Eichfristen überwacht.

Manche Mieteinheiten haben Wasserzähler, manche nicht (Nutzergruppenabrechnung)

Wenn nicht alle Mieteinheiten mit einem Wasserzähler ausgestattet sind und deshalb nicht der vollständige Wasserverbrauch der Mieter erfasst wird, scheidet eine Umlage nach Verbrauch aus! Das gilt auch für die Wohnungen, die mit einem Zähler ausgestattet sind. Deren Mieter haben keinen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung.03)BGH VIII ZR 188/07 GE 2008, 661

Etwas anderes gilt nur, wenn (mindestens) zwei Zwischenzähler zur Vorverteilung installiert und abgelesen wurden, wie das folgende Schaubild zeigt:

Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung mit Vorverteilung

Vorverteilung mit und ohne Wasserzähler

Der Wasserverbrauch wird also an zwei Stellen parallel gemessen, nachdem es den Hauptwasserzähler passiert hat. Aus dem Verbrauchsverhältnis dieser beiden Zwischenzähler kann dann der Anteil der Nutzergruppe links (mit Wohnungswasserzählern) und der Anteil der Nutzergruppe rechts (ohne Wohnungswasserzähler) ermittelt werden. Nur die Kosten der Nutzergruppe links dürfen anschließend auf die Wohnungswasserzähler verteilt werden.

Differenzabrechnung ist unzulässig!

Man könnte meinen, ein Zwischenzähler in unserem Verbrauch würde reichen; die Kosten der anderen Nutzergruppe ließen sich durch die Differenz zum Hauptwasserzähler schon berechnen. Das ist falsch und unzulässig.04)BGH VIII ZR 57/07 GE 2008, 1120

Der Grund hierfür ist, dass nach einer solchen Differenzbildung nur die Einheiten ohne Einzelwasserzähler die Kosten für das sogenannte Schlupfwasser (Differenz der Summe aller Einzelverbrauchswerte einerseits und dem Verbrauch des Hauptwasserzählers andererseits) allein tragen würden.

Allerdings widerspricht sich der BGH in einem Punkt selbst: Ist aufgrund einer Gewerbeeinheit im gemischt genutzten Gebäude (bspw. Friseur) von einem stark unterschiedlichen Verbrauchsverhalten der Mieter auszugehen, soll die Erfassung nur der Gewerbeeinheit genügen.05)BGH VIII ZR 69/09 GE 2010, 117 Der Verbrauch der Gewerbeeinheit soll dann vom Gesamtverbrauch abgezogen werden, der sich ergebende Differenzbetrag soll auf die übrigen Nutzer verteilt werden. Überzeugend ist diese Ausnahme nicht: Es wäre einfacher, den Verbrauch der übrigen (nicht mit Einzelwasserzählern ausgestatteten) Einheiten durch einen Vorverteilungszähler (= Zwischenzähler) zu erfassen und dann wie oben beschrieben abzurechnen.

Preisgebundener Wohnraum muss ebenfalls vollständig mit Zählern ausgestattet sein, wenn verbrauchsabhängig abgerechnet werden soll.06)§ 21 Abs. 2 NMV

Eigene Anlagen zur Wasserversorgung

Die laufenden Kosten für einen eigenen Brunnen, für eine Pumpanlage oder ein eigenes kleines Wasserwerk etc. sind umlagefähig. Notwendige Kosten zum Betrieb (Strom, Wartung, regelmäßige Prüfung der Wasserqualität) sind ebenfalls ansetzbar, nicht jedoch Reparaturkosten oder außerplanmäßige Überprüfungen der Wasserqualität.

Strom-, Wartungs- und Überprüfungskosten für Druckerhöhungsanlagen bzw. ebensolche Kosten für Wassermengenregler sind umlagefähig.

Wasseraufbereitungsanlagen

Alles, was der Verbesserung der Genuss- oder Gebrauchsfähigkeit des Wassers dient und in Wasseraufbereitungsanlagen laufend anfällt, ist auch umlagefähig, zumal die Mieter direkt einen Nutzen aus solchen Anlagen ziehen: Wartungskosten, Filter, chemische Zusätze. Keine Betriebskosten hingegen sind Korrisionsschutzmittel, die lediglich den Lochfraß in den Wasserleitungen verhindern sollen (Instandhaltungskosten!).

Prüfung der Qualität des Wassers / Legionellenprüfung

Der Vermieter hat die Qualität des Wassers überprüfen zu lassen, sobald er von Beeinträchtigungen erfährt. Erforderlichenfalls hat er geeignete Abhilfemaßnahmen zu veranlassen. Entstehen also aus einem konkreten Vorfall einmalig Kosten, sind diese nicht umlagefähig, weil sie nicht laufend anfallen.

Kosten der Legionellenprüfung gem. Trinkwasserverordnung (TWVO) fallen nur bei zentralen Warmwasserbereitungsanlagen an und sind demnach in der Heiz- bzw. Warmwasserkostenabrechnung abzurechnen.

Umlage der Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung

Wie die Kosten der Wasserversorgung in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.

Senkung der Kosten der Wasserversorgung

In diesem Beitrag zeigen wir einige Möglichkeiten, wie sich die Kosten der Wasserversorgung reduzieren lassen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]