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Rat & Hilfe für Vermieter, Mieter & Wohnungseigentümer

Nr. 17: Sonstige Betriebskosten

Bei der Kostenposition „Nr. 17: Sonstige Betriebskosten“ handelt es sich um einen sogenannten Auffangtatbestand. Er dient dazu, dass künftige technische Entwicklungen in der Gebäudebewirtschaftung auch zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen können, obgleich sie (noch) nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt werden. Die Umlage dieser Kosten muss ausdrücklich und qualifiziert vereinbart werden.

Umlagevereinbarung „sonstiger Betriebskosten“

Eine generelle Verweisung auf die Nr. 17 BetrKV (Sonstige Betriebskosten) oder der Begriff „Sonstige Betriebskosten“ reicht im Mietvertrag nicht aus, um solche Kosten umlegen zu können. Es muss explizit im Mietvertrag aufgeführt werden, was genau damit gemein sein soll. So etwa:

Umlagefähig sind die Sonstigen Betriebskosten, diese umfassen insbesondere die Wartung der Hebeanlage, die Wartung der RWA-Anlage, die …

Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn es sich um tatsächlich neu eingeführte Nebenkosten handelt (beispielsweise für verpflichtende Rauchmelder). Allerdings gilt diese Ausnahme nicht, wenn der Vermieter lediglich vergessen hat, sie in den Mietvertrag aufzunehmen, obgleich die Kosten bereits angefallen sind bzw. erkennbar war, dass sie anfallen werden.

Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse

„Sonstige Betriebskosten“ können bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nur solche Kosten sein, die ihrem Wesen nach auch Betriebskosten sind. Die Umlage von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten unter dieser Kostenart ist unzulässig.

Mit Mietern von Gewerberaum können hingegen auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Hier sind nicht die engen Grenzen des Betriebskostenbegriffes aus dem Wohnraummietrecht maßgeblich. Beispielsweise die Wartungskosten können hier so weit vereinbart werden, dass es sich eigentlich schon um Instandhaltungskosten handelt. Im Gewerberaummietrecht nicht umlagefähig sind letztlich nur:

  • Anschaffungskosten (Baukosten; Ausnahme: Erneuerungskosten bei Gartenpflege)
  • Reparaturkosten, soweit sie nicht Wartungskosten sind (siehe unten)
  • Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Was sind Wartungskosten?

nebenkosten-blog.de Sonstige BetriebskostenNach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) sind Wartungskosten solche wiederkehrenden Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder der Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen.01)BGH VIII ZR 167/03 NZM 2004, 41702)BGH VIII ZR 123/06 GE 2007, 439

Demnach sind keine Wartungskosten (und damit auch keine sonstigen Betriebskosten) Aufwendungen für die Mängelbeseitigung oder einmalige Aufwendungen aus einem konkreten Anlass (hier fehlt es am vorbeugenden Charakter).

Langenberg liefert in Schmidt-Futterer03)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn. 209 eine sehr gute Definition der Wartungskosten, die sich folgend zusammenfassen lässt:

Wartung sei ein komplexer Vorgang, der sich nicht auf das Ausprobieren der Anlagen beschränke, sondern vielmehr sei neben der Überprüfung auch eine Einstellung notwendig, damit es sich um eine Wartung handele. Denkbar wären hier der Austausch von Düsen und Filtern, das Zerlegen, Reinigen, Ölen und der erneute Zusammenbau von beweglichen Teilen etc. Unerheblich sei, ob der Vermieter hierbei freiwillig den Herstellerempfehlungen zu Wartungsarbeiten folge oder, ob er durch Richtlinien (TÜV, VDE, etc.) dazu gezwungen werde.

Wir finden, diese Definition ist sehr gelungen.

Einzelne „Sonstige Betriebskosten“

Folgende Aufzählung wird laufend aktualisiert und ist nicht abschließend. Hier wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass eine Beseitigung von Mängeln an den Anlagen nicht stattfindet oder erforderlich war – andernfalls wären die Kosten nicht umlagefähig!

Reinigung von Abflussrohren / Rohrleitungen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Seltene Notwendigkeit: Zeitabstände zu lang, um noch „laufend“ zu sein; häufige Notwendigkeit: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, zudem dürfte eine Instandsetzung notwendig sein (siehe aber Praxis-Tipp!); spezielle Mieter: bspw. Fettentsorgung eines Imbiss über Abflussleitung – Reinigungskosten nur auf Verursacher verteilen. Andere Auffassung: AG Tiergarten04)AG Tiergarten GE 1996, 1435

Praxis-Tipp: Insbesondere in Metropolregionen kann die Mieterzusammensetzung eines Hauses eine regelmäßige Reinigung der Abflussleitungen infolge sehr fettreichen Kochens erforderlich machen. Wir würden das im Einzelfall also in die Abrechnung aufnehmen.

Bankgebühren & Kontogebühren

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Verwaltungskosten, keine Betriebskosten.

Bewachung / Security / Wachschutz / Schließdienst

Umlagefähig: streitig.

Begründung / Fundstelle: Es kommt dabei darauf an, wem die Maßnahme am ehesten dient:

a) Dem Eigentümer, weil er sein Eigentum schützen will – dann sind die Kosten nicht umlagefähig (auch nicht, wenn das Gebäude besonders hochwertig oder herausragend ist oder wenn es in einer atypischen Lage steht; insbesondere dann nicht, wenn bereits infolge mangelnder Anliegerakzeptanz bereits in der Bauphase Schutzmaßnahmen ergriffen werden mussten).

b) Den Mietern, weil bspw. insbesondere Ladenmieter mit hochwertigen Waren besonderen Schutz benötigen.

c) Mietern und Vermieter gleichermaßen: insbesondere Mieter hochpreisigen und exklusiven Wohnraumes haben ein besonderes Schutzbedürfnis (subjektive Maßstäbe reichen!), der dortige Vermieter wird dem oftmals nicht widersprechen.

Bei b) und c) kommt eine Umlagefähigkeit in Betracht – gegebenenfalls anteilig (50/50). Bei a) scheidet eine Umlagefähigkeit aus.

Blitzschutzanlagen

Umlagefähig: eher ja.

Begründung / Fundstelle: Bei Hochhäusern ohnehin aus Bauordnungen obligatorisch, bei anderen Gebäuden aus Sicherheitsaspekten empfehlenswert ist die Prüfung der Anlagen durch Sachverständige. Der Nutzen liegt auch im Schutz des Gebäudes, aber vorrangig im Schutz der Bewohner. Obgleich das Durchmessen der Leitung und die Sichtkontrolle der obigen Definition von Wartungskosten widerspricht, wird eine Umlagefähigkeit durch die Gerichte angenommen.05)AG Bremervörde WuM 1987, 19806)AG Köln ZMR 1996, Heft 9, XII Andere Auffassung: AG Berlin-Mitte.07)AG Berlin-Mitte MM 2002, 186

Brandmeldeanlagen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Auch als bloße Funktionsprüfung umlagefähig. Allerdings ist fraglich, ob hierfür ein Fachunternehmen beauftragt werden muss – Vermieter oder Verwalter könnten unter Umständen auch zur Funktionsprüfung in der Lage sein (Wirtschaftlichkeitsgebot!).

Dachrinnenbeheizung

Umlagefähig: teilweise.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig: Strom für die Heizung in wechselhafter Wetterlage nur für Eingangsbereiche des Gebäudes. Nicht umlagefähig: Übriger Bereich des Gebäudes, hier werden die Heizungen wie Schneefanggitter behandelt.

Dachrinnenreinigung

Umlagefähig: teilweise.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig: Wenn Dachrinnenreinigung wegen Lage, Höhe und Art umstehender Bäume laufend (turnusmäßig) notwendig ist.08)BGH VIII ZR 167/03 NZM 2004, 417 Nicht umlagefähig: Wenn die Reinigung in zu langen Abständen oder zur Vorbereitung von Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt.09)LG Hamburg WuM 1989,640

Druckerhöhungsanlagen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Diese Kosten sind bereits unter Nr. 2 Kosten der Wasserversorgung erfasst (Strom- und Wartungskosten sowie Kosten für Überprüfung nach BetrSichV).

Durchflussbegrenzer / Wassermengenregler

Umlagefähig: ja und nein.

Begründung / Fundstelle: Durchflussbegrenzer / Wasserdurchflussbegrenzer: Nicht umlagefähig, weil druckabhängig und damit nicht einsparend. Wassermengenregler: Umlagefähig, weil tatsächlich einsparend. Ansetzbar sind die Wartungskosten.

Elektroleitungen / E-Check

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig sind die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit, sofern die Prüfung nicht wegen eines Defektes erfolgt. Siehe hierzu auch OLG Saarbrücken:10)OLG Saarbrücken – 4 U 109/92, NJW 1993, 3077 Der Vermieter, der die Prüfung pflichtwidrig unterlässt, macht sich im Falle eines Schadens des Mieters, der auf einer fehlerhaften elektrischen Anlage beruht, ersatzpflichtig.

Fenster / Fensterwartung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Umlagefähig sind laufende Kosten eines Wartungsvertrages (einmalige Maßnahmen zählen nicht!) mit einem Handwerksbetrieb über: Sicht- und Funktionskontrolle, Nachziehen von Schrauben, Ölen beweglicher Teile, Feststellung von eventuellem Reparaturbedarf. Alles, was darüber hinausgeht (Feilen, Schleifen, Streichen, etc.) ist Instandhaltungsaufwand und damit nicht umlagefähig. Hierbei ist besonders auf das Wirtschaftlichkeitsgebot zu achten: Unter Umständen ist es sinnvoller, kleinere Schäden abzuwarten, als laufende Wartungskosten zu produzieren.

Feuerlöscher / Feuerlöscherwartung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Berlin.11)LG Berlin – 62 S 151/04, GE 2001, 63 Die eigentlich zur Wartung gehörende Funktionsprüfung wäre hier sinnlos, weshalb der obige Wartungsbegriff um diesen Teil zu reduzieren ist.

Gasleitungen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Analog OLG Saarbrücken.12)OLG Saarbrücken – 4 U 109/92, NJW 1993, 3077 Die TRGI (technischen Regeln für Gas-Installationen) sehen eine Dichtigkeitsprüfung alle 12 Jahre vor. Damit fallen die Kosten laufend an und sind umlagefähig. Kürzere Prüfungsintervalle sind entweder nicht notwendig, oder im Falle einer alters- oder zustandsbedingten Notwendigkeit als unterlassende Instandhaltung nicht umlagefähig.

Gegensprechanlagen / Klingelanlagen / Sprechanlagen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Zunächst werden diese Anlagen ohnehin im täglichen Gebrauch auf ihre Funktion hin „geprüft“. Eine Wartung kann auch nur diese tägliche Funktionsprüfung ergänzen, womit der obige Wartungsbegriff nicht erfüllt ist. Zudem verstieße jeder Kostenansatz für die Prüfung von Klingelanlagen / Gegensprechanlagen / Sprechanlagen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Gemeinschaftseinrichtungen (Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Hobbyraum, Partykeller)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Soweit laufende Kosten für Wartung oder Betriebsprüfung anfallen, sind sie nach entsprechender Vereinbarung auch als sonstige Betriebskosten umlagefähig.13)LG Osnabrück WuM 1995, 434 für Schwimmbad und Sauna

Graffitibeseitigung

Umlagefähig: streitig, eher ja.

Begründung / Fundstelle: Während ziemlich viele Gerichte meinen, die Graffitibeseitigung sei eine Instandhaltungsmaßnahme, meint wenigstens das Amtsgericht Neukölln zutreffend: Die laufende Beseitigung von Graffitis an  der Fassadenfläche ist keine Instandhaltung, sondern die Beibehaltung des optischen Zustands der Fassade. Allerdings sei diese Position nur gesondert unter § 2 Nr. 17 BetrKV (Sonstige Kosten) abzurechnen.14)AG Neukölln 6 C 54/16 GE 2017, 422

Anmerkung des Autors: Die Fassade ist genauso ein gemeinsam genutzter Gebäudeteil „wie Zugänge, Flure, etc.“ und die Kosten der Graffitibeseitigung demnach eigentlich Kosten der Gebäudereinigung. Aber wenn unter „Sonstige Kosten“ die Graffitibeseitigung vereinbart ist, bestehen überhaupt keine Bedenken.

Lüftungsanlagen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Ist die Reinigung und Überprüfung der Lüftungsanlage öffentlich-rechtlich vorgeschrieben, erfolgt die Umlage der Kosten nach Nr. 12 (Schornsteinreinigung). Ansonsten sind auch Wartungsarbeiten (Reinigung und Funktionsprüfung) von einfachen und komplexen Lüftungsanlagen umlagefähig. Allerdings sollte das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht missachtet werden: E-Check und Wartung nacheinander dürfte unzulässig sein, besser ist hier ein jeweils zweijähriger Turnus um ein Jahr versetzt.

Müllschlucker / Müllsauganlagen / Müllkompressoren

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Diese Kosten sind bereits als Nr. 8 Kosten der Müllbeseitigung umlagefähig. Vor dem Hintergrund der bundesweit satzungsmäßig geforderten Mülltrennung ist der grundsätzliche Nutzen solcher Anlagen jedoch fragwürdig, weshalb unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlichkeitsgebotes eine Stilllegung der Anlage erwägenswert sein kann.

Pförtnerdienst

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Die Kosten für die Hauptaufgabe des Pförtners (Zugangskontrolle und Zugangsverweigerung von Personen) sind umlagefähig, wenn sich in der Praxis hierfür eine anders nicht zu lösende Notwendigkeit ergibt.15)BGH VIII ZR 78/04 GE 2005, 607 Ein abstraktes Sicherheitsbedürfnis einiger Bewohner reicht hierfür nicht aus. Darüber hinausgehende Serviceleistungen (Paketannahme, Blumengießen, Briefkastenleerung, etc.) sind von der Umlagefähigkeit nicht erfasst. Diese Leistungen können aber gegen Entgelt mit den Nutzern direkt abgerechnet werden.

Rauch- und Wärmeabzugsanlagen / RWA-Anlagen / Rauchmelder

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Nach DIN 14676 Nr. 6 sind installierte Rauchwarnmelder jährlich zu reinigen (Lufteintritt und Fotooptik), ggf. ist ein Batteriewechsel durchzuführen und es ist ein Probealarm auszulösen. Demnach sind diese Kosten (inkl. der Kosten für die Batterie) als Wartungskosten voll umlagefähig. Hingegen sind Rauchwarnmelder alle 10 Jahre entweder auszutauschen oder im Werk im Rahmen einer Instandsetzung neu auszustatten – hierbei handelt es sich dann jeweils nicht um Betriebskosten. Kosten für die Gerätemiete sind als Anschaffungskosten nicht umlagefähig!

Bei manuellen RWA-Anlagen können keine Wartungskosten anfallen: Die gelegentliche Funktionsprüfung ist dem Hauswart oder dem Vermieter zuzumuten.

Bei automatischen RWA-Anlagen hingegen ist nach DIN 18232 eine Prüfung durch eine Fachfirma bzw. durch einen Sachverständigen vorgeschrieben. Hierbei wird auch eine Funktionsprüfung vorgenommen und ggf. eine Nachjustierung und erforderlichenfalls auch ein Austausch kleiner Bauteile. Es handelt sich also um eine Wartung. Der auch mehrjährige Austausch von elektronischen Bauteilen ist umlagefähig.16)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn. 230

Rückstausicherung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Die Funktionskontrolle und ggf. Reinigung der Rückstausicherung ist umlagefähiger Wartungsaufwand.17)LG Braunschweig ZMR 1984, 243

Schließanlagen

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: Wohnraum: Nicht umlagefähig, da eine Funktionsprüfung ohnehin täglich stattfindet, die zudem der Hauswart übernehmen kann (inkl. der Gabe eines Tropfens Öl). Demnach können Wartungskosten nicht anfallen. Gewerberaum: Die Vereinbarung für Umlage von Kosten für Prüf- und Nachstellgebühren als sonstige Betriebskosten ist möglich.18)OLG Düsseldorf GE 2012, 202 Allerdings dürfen die Kosten nicht höher sein, als das Abwarten notwendiger Reparaturen und anschließende Einschaltung eines Fachhandwerkers (Wirtschaftlichkeitsgebot).

Schmutzwasserhebeanlage / Hebeanlage

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Die Wartungs- und Stromkosten sind bereits unter Nr. 3 Kosten der Entwässerung umlagefähig und müssen nicht als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden.

Sicherheits- und Notstrombeleuchtung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Lösen derartige Anlagen aus, sind die Stromkosten als Nr. 11 Beleuchtungskosten umlagefähig – denn es ist egal, ob der Strom aus dem Netz kommt oder durch ein eigenes Aggregat erzeugt wird. Die Wartung eines Aggregates (Schmieren, Reinigung der Brenndüse, Austausch Kleinteile, etc.) ist ebenfalls umlagefähig und mancherorts sogar öffentlich-rechtlich vorgeschrieben. Allerdings setzt das Wirtschaftlichkeitsgebot dem Grenzen: Die Unterhaltung eines Notstromaggregates dürfte nur bei bestimmten Gebäudetypen geboten sein – für kleine Wohnhäuser scheidet die Notwendigkeit wegen der allgemeinen Sicherheit des deutschen Stromnetzes aus.

Sprinkleranlagen / Sprühwasserlöschanlagen / Trockensteigleitungen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Nach DIN 14489 sind diese Anlagen regelmäßig zu warten. Da sie sich oftmals ohnehin nur in gewerblichen Räumen befinden, kann im Gewerbemietvertrag die Umlage der Wartungskosten vereinbart werden. Sollten sich solche Anlagen auch in Allgemeinflächen von Wohngebäuden befinden, kann aus unserer Sicht nichts anderes gelten. Trockensteigleitungen sind ebenfalls regelmäßig zu prüfen, womit Umlagefähigkeit gegeben ist.

Urheberrechtsgebühren

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Urheberrechtsgebühren können unter Umständen beim Betrieb einer Gemeinschaftsantennanlage anfallen. Bei Neumietverträgen ab dem 01.01.2004 sind diese Gebühren als Nr. 15 Kosten der Antennenanlage umlagefähig. Bei Altmietverträgen kommt eine Umlagefähigkeit als sonstige Betriebskosten in Betracht, sofern vertraglich vereinbart.19)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn. 244 Gleiches gelte für die Gebühren aus der Hintergrundberieselung mit Musik in Aufzügen.20)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn. 244

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

4 Kommentare

  1. Michael Heinen

    29. Januar 2018 at 12:55

    Hallo mein Vermieter berechnet mir in den Nebenkosten
    Hofpflege 158,57 den es bei der letzen Abrechnung nicht gab der Hof ist mit Kies aufgefüllt worden Hausmeister den es nicht gibt 183,33 das Jahr davor 111,11 .Garten 103,33 das Jahr davor 77,78 noch mal Garten 150,00 das Jahr davor 124,99 Gärtner gibt es nicht ,Porto 12,97 gab es letztes Jahr nicht. Baumarkt 47,09 gab es letztes Jahr nicht und Motoruf 9,57 was immer das auch ist gab es letztes Jahr auch nicht. Den Garten wie Rasen mähen benötige ich ca. 3 Stunden mit einen Aufsitzmäher .Hecke schneiden so wie Vorgarten pflegen über nehme ich und bekomme dafür ca. 150,00 Der Vermieter kommt im Jahr drei bis 4 mal und pflegt seine Rosen und diverse Pflanzen . Der Vermieter ist sehr aufbrausend und geht schnell zum Anwalt

    • Hallo und guten Abend,
      wir dürfen hier leider keine individuelle Rechtsberatung durchführen, das dürfen nur Rechtsanwälte. Dorthin sollten Sie aber auch unbedingt innerhalb eines Jahres ab Zugang der Abrechnung gehen, denn mindestens eine der genannten Positionen ist keine umlagefähige Betriebskostenart.
      Beste Grüße, JAM

      • guten tag,

        kann der vermieter gasheizkosten über betriebskostenverordnung nr. 17

        abrechnen

        • Hallo Herr Faust,

          mir fällt zwar kein Grund ein, warum man die Kosten der Gaslieferung nicht einfach als Heizkosten (Nrn. 4 bis 6 von § 2 BetrKV) abrechnen sollte, aber wenn im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass zu den „Sonstigen Betriebskosten“ auch die Kosten der Versorgung mit Heizgas gehören, dann kann das auch dort abgerechnet werden. Sind im Mietvertrag allerdings nur allgemein die „Sonstigen Betriebskosten“ vereinbart, also ohne Angabe, was ganz konkret darunter zu verstehen ist, dann sind diese Kosten nicht unter dieser Position umlagefähig – dann allerdings unter „Heizkosten“, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist.
          Beste Grüße, LM

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