Im Wortlaut der Betriebskostenverordnung selbst ist aufgeführt, welche Versicherungen umlagefähig sein sollen. Allerdings ist diese Aufzählung nicht abschließend, was an dem Wort „namentlich“ vor der Aufzählung deutlich wird. Denkbar sind auch weitere Versicherungen, siehe unten. Folgende Versicherungen nennt die Betriebskostenverordnung namentlich:

  • Gebäudeversicherung: Feuer, (Leitungs-)Wasser, Sturm, sonstige Elementarschäden
  • Glasversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Haftpflichtversicherung für den Öltank
  • Haftpflichtversicherung für den Aufzug

Zur Umlagefähigkeit soll die Verweisung im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung genügen, dann sind wohl alle umlagefähigen (also auch die oben nicht benannten, siehe unten) Versicherungen als umlagefähig vereinbart.

Praxistipp: Wir empfehlen dennoch, jede bereits bestehende oder beabsichtigte Versicherung einzeln in den Nebenkostenkatalog des Mietvertrages aufzunehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Gebäude mit Spezialversicherungen bzw. relativ selten vorkommenden Versicherungen ausgestattet ist. Das erspart den Vertragsparteien unnötige Diskussionen oder Gerichtsprozesse.

Prämienerstattungen und Selbstbehalte

nebenkosten-blog.de VersicherungenPrämienerstattungen, egal ob aus Kapitalerträgen des Versicherers oder einer Schadenfreiheit des Versicherungsnehmers, sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Übernimmt der Vermieter Kosten für Versicherungsfälle, um Prämienrückvergütung für Schadenfreiheit zu erhalten, sind die Instandsetzungskosten gleichwohl nicht umlagefähig, die Rückvergütung hingegen ist von den Betriebskosten abzuziehen.

Ebenfalls nicht umlagefähig sind Selbstbehalte, die der Vermieter aus Gründen der Prämienreduzierung übernimmt und in deren Rahmen er Instandsetzungen selbst finanziert.

Sachversicherungen

Kosten für folgende Sachversicherungen sind umlagefähig bzw. nicht umlagefähig:

Feuer, Leitungswasser, Sturm

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 13 BetrKV. Bei Wohngebäuden immer inklusive Versicherung gegen Mietverlust.01)LG Hamburg, Urteil vom 05.02.1998, 333 S 117/97

Schwammversicherung und Hausbockversicherung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Hamburg02)LG Hamburg 16 S 148/88 WuM 1989, 191.

Praxistipp: Sollte sicherheitshalber wörtlich in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Versicherung gegen Schäden aus Rückstau von Abwasser

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Maas.03)Maas in GE 2003, 932

Praxistipp: Sollte sicherheitshalber wörtlich in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Versicherungen gegen Mietverlust (Mietausfallversicherungen)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Wohnungsmiete: In Wohngebäudeversicherungen sind Mietverlustversicherungen meist inbegriffen, daher auch ohne gesonderte Abrede umlagefähig.04)LG Hamburg, Urteil vom 05.02.1998, 333 S 117/97 Gewerbemiete: Der Vermieter kann das Gewerbeobjekt gesondert gegen Mietverlust versichern. Dann muss im Mietvertrag aber die Umlagefähigkeit ausdrücklich vereinbart sein.05)OLG Düsseldorf 10 U 116/99 DWW 2000, 196

Elementarschadenversicherung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Überschwemmungen, Erdfall, Lawinen, Vulkanausbruch, Erdrutsch, Schneedruck, etc. – also Schäden, die von Naturereignissen ausgehen. Ausdrücklich in § 2 Nr. 13 BetrKV erwähnt. Hinweis: Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten.

Versicherung gegen Vandalismusschäden (Vandalismusversicherung)

Umlagefähig: streitig.

Begründung / Fundstelle: Wir tendieren zur Umlagefähigkeit, weil auch das „Versicherungen des Gebäudes“06)Wortlaut der BetrKV sind. So sieht das auch das Landgericht Braunschweig.07)LG Braunschweig WuM 2010, 423 Anderer Auffassung sind ziemlich alle Autoren und Kommentare mit der Begründung, dass es sich bei den Schäden um Instandhaltungskosten handele, die grundsätzlich nicht umlagefähig sind.

Versicherung gegen Terrorgefahren (Terrorversicherung oder Terrorschadenversicherung)

Umlagefähig: eingeschränkt.

Begründung / Fundstelle: Nur umlagefähig, wenn aufgrund konkreter Aspekte davon auszugehen ist, dass ein Terroranschlag ziemlich wahrscheinlich ist.08)BGH XII ZR 129/09 GE 2010, 1679 Beispiele: Objekte mit Symbolcharakter, Staatseinrichtungen im Gebäude, besonders viele Menschen im Gebäude bzw. der Umgebung, Anschlagsziele in der Umgebung (bspw. Einrichtungen der USA).

Graffitiversicherung

Umlagefähig: eher ja.

Begründung / Fundstelle: Obgleich nach herrschender Meinung die Kosten für die Beseitigung von Graffitis nicht umlagefähig sein sollen (was wir anders beurteilen), sind die Kosten einer Versicherung dagegen als Kosten der „Versicherung des Gebäudes“ umlagefähig.09)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 Rn. 171

Glasversicherung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Solange die Versicherung nur Schäden an Gebäudeteilen oder Anlagen abdeckt, die allen Mietern zugute kommen.

Praxistipp: Gegebenenfalls Kostentrennung zwischen Wohnungen und Gewerbe beachten.

Versicherungen für Schäden an anderen elektrischen Einrichtungen (bspw. Brandmeldeanlagen)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Ebenda (Glasversicherung).

Haftpflichtversicherungen

Kosten für folgende Haftpflichtversicherungen sind umlagefähig:

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (Gabäudehaftpflichtversicherung)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Wortlaut der Betriebskostenverordnung.10)§ 2 Nr. 13 BetrKV Versichert ist das Haftpflichtrisiko des Vermieters aus dem Gebäude bzw. dem Grundstück, auf dem das Gebäude steht, selbst. Sämtliche Prämien sind umlagefähig, auch wenn das Schadenrisiko bzw. das Schadenereignis auf Untätigkeit des Vermieters beruht.11)BGH VIII ARZ 1/01 NZM 2002, 116-118

Haftpflichtversicherung für Öltanks

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Wortlaut der Betriebskostenverordnung.12)§ 2 Nr. 13 BetrKV. Allerdings nicht umlagefähig, wenn der Öltank nicht mehr genutzt wird. Wird entgegen häufiger Meinung nicht in der Heizkostenabrechnung abgerechnet, sondern unter der Position „Versicherungen“.

Haftpflichtversicherung für Aufzüge

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Wortlaut der Betriebskostenverordnung.13)§ 2 Nr. 13 BetrKV Allerdings nicht umlagefähig, wenn der Aufzug stillgelegt ist.

Haftpflichtversicherung für Antennenanlagen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Langenberg14)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 Rn. 175

Passiver Rechtsschutz umlagefähig?

Haftpflichtversicherungen aller Art bieten nach § 101 VVG immer einen sogenannten passiven Rechtsschutz. Das bedeutet, dass der Versicherer für den Versicherten (hier: Vermieter) auch die Abwehr eventueller Ansprüche übernimmt. Es handelt sich hier jedoch nicht um eine gesonderte Rechtsschutzversicherung, die wegen ihrer Art als Verwaltungskosten prinzipiell nicht umlagefähig wäre (auch nicht mit gesonderter Vereinbarung). Demnach ist der Prämienanteil für den passiven Rechtsschutz auch nicht von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Sonstige Versicherungen

Bereits erwähnt sind Rechtsschutzversicherungen, die als Verwaltungskosten generell nicht umlagefähig sind.

Gleiches gilt für separate Reparaturversicherungen, deren versichertes Risiko nicht in den obigen Sachversicherungen vom Wortlaut der Betriebskostenverordnung ohnehin erfasst ist.

Ebenfalls nicht umlagefähig sind separate Mietausfallversicherungen, Versicherungen für ein Kraftfahrzeug des Vermieters, die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters, eine Risikolebensversicheurng des Vermieters (auch dann nicht, wenn sie von der finanzierenden Bank als Bedingung für die Immobilienfinanzierung vorgegeben wurde) oder eine Privathaftpflichtversicherung des Vermieters. Bei letzterer kommt allenfalls eine Umlagefähigkeit eines Anteils der Versicherungsprämie in Betracht, wenn einerseits die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung enthalten ist und andererseits keine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen bzw. umgelegt wird. Hierbei ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot

Vor Abschluss der Versicherung bzw. bei Wechselabsicht hat der Vermieter mehrere Versicherungsangebote einzuholen, deren Leistungspaket vergleichbar ist. Er ist nicht gehalten, den günstigsten Anbieter zu wählen, wenn bekannt ist, dass dieser Anbieter ein miserables Regulierungsverhalten an den Tag legt.

Sinnlose Versicherungen sind nicht umlagefähig (Beispiel: Terrorismusversicherung in einer nicht besonders gefährdeten Gegend).

Der Umfang der Versicherungen (Leistungspaket) ist begrenzt auf die objektive Notwendigkeit. Das schließt Versicherungen, deren Leistungsspektrum zwar angenehm ist (beitragsfreie Zusatzleistungen), die jedoch nicht notwendig sind, aus.

All-risk-Versicherungen mit Extended Coverage

Das gilt insbesondere bei sogenannten All-risk-Versicherungen mit Extended Coverage, die sämtliche denkbaren Schäden abdecken: Innere Unruhen, Streiks, Aussperrung, böswillige Beschädigungen, Rohrverstopfung, Diebstahl, etc. Allein aus dem Gesichtspunkt der ungeheuerlich hohen Prämien im Vergleich mit der Wahrscheinlichkeit eines Schadenereignisses sind diese Versicherungen vollkommen zwecklos und dienen oftmals lediglich der Aufblähung von Makler- oder sonstigen Rückvergütungen. Selbstverständlich kann der Vermieter diese Versicherungen abschließen, dennoch scheidet eine Umlagefähigkeit grundsätzlich aus.

Prämienerhöhungen, die auf bauliche Mängel und unterlassene Instandhaltung am Gebäude zurückzuführen sind, sind ebenfalls nicht umlagefähig, da sie die grundsätzlich nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten über Umwege den Mietern auferlegen.

Betriebsunterbrechungsversicherungen

Betriebsunterbrechungsversicherungen (insbesondere bei Gewerbeobjekten) sind weder Sachversicherungen, noch Haftpflichtversicherungen und demnach nicht umlagefähig. Ihre Prämienanteile aus verbundenen Gebäudeversicherungen sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Versicherungsumfang begrenzen

Versicherungen gegen Vandalismus, Terror oder Graffiti sind – sofern überhaupt objektiv notwendig – auf ein Mindestmaß zu begrenzen. Beispielsweise wäre eine Versicherung gegen Graffiti nur bis zu einer Höhe von 2,50 Metern und nur an der straßenseitigen Fassade durchaus im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.

Umlage der Kosten der Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung

Wie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]