Ansatzfähig sind ausschließlich die Kosten der Beleuchtung von Allgemeinflächen: Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftskeller, Wasch- und Trockenräume, Fahrradkeller, Dachböden (soweit sie zur Nutzung durch die Mieter freigegeben sind), Heizungskeller. Auch die Beleuchtungskosten für das Klingeltableau und die Hausnummer sind umlagefähig.

Beleuchtung der Außenflächen

Kosten für die Beleuchtung der Außenflächen (Wege, Plätze) sind nur ansatzfähig, wenn die Beleuchtung auf dem Grundstück installiert ist und allen Mietern zugute kommt.01)LG Aachen DWW 1993, 42 Die Beleuchtung von Garagen oder Parkplätzen ist im Zweifel nur auf die Mieter dieser Flächen umzulegen. Ansatzfähig sind die Grundgebühren, die Verbrauchskosten und eventuell in diese Entgelte einkalkulierte Zählermieten, wenn das ortsüblich ist.

Nicht umlagefähig: Leuchtmittel (Glühbirnen)

Nicht umlagefähig sind Kosten für Baustrom (Instandsetzungskosten) oder die Kosten für die Beleuchtung einzelner Mieterbereiche (insbesondere mietereigene Keller). Ferner nicht umlagefähig sind Kosten für Leuchtmittel und Sicherungen (Instandhaltungskosten).

Kostentrennung bei mehreren Verbrauchern an einem Anschluss

Da oftmals nur ein Stromanschluss für alle allgemeinen Stromverbraucher installiert ist, sind dessen Kosten vorher um die anderen, nicht in dieser Position umlagefähigen Verbraucher vorher abzuziehen. Das können insbesondere sein:

  • Heizungsstrom / Betriebsstrom Heizungsanlage: Ist kein Zwischenzähler installiert, können als Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten angesetzt werden und sind demnach von der Position „Kosten der Beleuchtung“ abzuziehen.
  • Aufzugsstrom: Hier sollte unbedingt ein Zwischenzähler installiert werden. Alternativ muss eine sinnvolle Schätzung des Aufzugsstroms vorgenommen werden. Die Stromkosten des Aufzugs sind nicht als Beleuchtungskosten ansatzfähig. Das gilt auch dann, wenn beide Positionen (Beleuchtung und Aufzug) nach dem gleichen Umlageschlüssel verteilt werden.

Klingeltableau
Licht: ja. Betriebsstrom: nein.

nebenkosten-blog.de: Beleuchtung

Wichtige Anmerkung – Vorsicht ist geboten: Insbesondere in Leipzig und Umgebung gehen die auf die Beratung von Mietern spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei „Dercks & Kollegen“ und der dortige Betriebskostenhilfeverein davon aus, dass zwar der Strom für die Beleuchtung des Klingeltableaus, nicht jedoch der eigentliche Betriebsstrom solcher Anlagen umlagefähig ist. Mit dieser Begründung wird die Zahlung wegen des fehlenden Vorwegabzugs verweigert.

Ebenfalls wichtig ist die Bezeichnung der Position

Nach unserer Erfahrung meinen viele Vermieter und Verwalter zwar die „Kosten der Beleuchtung“, schreiben in der Betriebskostenabrechnung jedoch von „Stromkosten“, „Hausstrom“, „Hausstromkosten“ oder „Allgemeinstrom“. Das ist falsch! Um jedweden Diskussionen vorzubeugen sollten grundsätzlich – und hier besonders – nur die Positionstexte aus der Betriebskostenverordnung verwendet werden: „Kosten der Beleuchtung“.

Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot

Grundsätzlich sind nur objektiv notwendige Beleuchtungsmaßnahmen von der Umlagefähigkeit erfasst. Auch Sicherheitssysteme gegen Beleuchtungsausfall dürften nur umlagefähig sein, wenn sie behördlich vorgeschrieben sind. Daneben ist der Vermieter wohl verpflichtet, einen günstigeren Anbieter zu suchen, wenn der bisherige Stromanbieter deutlich teurer ist. Sofern technisch möglich, sind Zeitschaltsysteme zu installieren.

In Gewerbeobjekten kann sich etwas anderes ergeben, allerdings ist auch hier ein zu deutliches Missverhältnis zwischen Nutzen und Aufwand nicht umlagefähig.

Umlage der Kosten der Beleuchtung in der Nebenkostenabrechnung

Der richtige Umlageschlüssel bemisst sich hier nach den gleichen Grundsätzen wie bei den Kosten der Gartenpflege. Deshalb haben wir den Text hier verlinkt.

Grundsätzlich gilt: Beleuchtungskosten trägt nur der Mieter, der auch objektiv etwas davon hat. Ein Ladenmieter ohne Zugang zum Treppenhaus ist von den Kosten der Treppenhausbeleuchtung ausgenommen. Ebenso ist ein Wohnungsmieter ohne Stellplatz von den Kosten der Parkplatzbeleuchtung ausgenommen.

Fußnoten / Quellennachweis[+]