Für Gartenflächen, Spielplätze und (nicht öffentliche) Plätze, Zuwege und Zufahrten sind alle Kosten umlagefähig, die für Unterhalt und Pflege anfallen. Dabei spielt es bei dieser Kostenart keine Rolle, dass manche Maßnahmen nur in Abständen von Jahrzehnten anfallen (Baumfällung und Neupflanzung). Bei dieser Kostenposition kommt es allein darauf an, dass die Einzelmaßnahme zu einer ordnungsgemäßen und laufenden Gartenpflege gehört. [1]Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 156
Die Kosten für Neupflanzungen müssen durch einen natürlichen Abgang der bisherigen Pflanzen begründet sein und sind nur in der Höhe eines Ausgleichs dieses Absterbens umlagefähig. [2]AG Neuss 36 C 250/91 DWW 1993, 296 Über den Ersatz des natürlichen Abgangs hinausgehende Neupflanzung ist nicht umlagefähig. [3]LG Berlin 64 S 366/98 GE 1999, 909
Inhaltsverzeichnis
- Personalkosten und Sachkosten
- Geld nur für Nutzungsrecht am Garten?
- Kosten der Gartenpflege
- Mähen und Vertikutieren des Rasens
- Unkrautbeseitigung
- Entfernung verblühter Blumen
- Dünger (Beschaffung und Ausbringung)
- Baum- und Strauchschnitt
- Bewässerung im Sommer
- Entsorgung von Gartenabfällen
- Unterhaltungspflege von Bäumen (Kontrolle auf Stand- und Bruchsicherheit)
- Kosten der Neubepflanzung von Bäumen, Sträuchern und Pflanzen
- Teilweise Erneuerung der Rasenfläche
- Fällung und Entsorgung morscher Bäume mit oder ohne Neupflanzung
- Baumfällung wegen nachbarschaftlichen Beschwerden über Lichtmangel
- Fällung aller Bäume
- Baumfällung infolge unfachgemäßen Rückschnitts
- Erstausstattung des Gartens
- Grundüberholung des Gartens infolge jahrelanger Untätigkeit
- Kosten für Neubepflanzung bisher gärtnerisch nicht genutzter Flächen
- Pflege von Dachbegrünung
- Pflege von Fassadenbegrünung
- Beseitigung von Baumschäden infolge von Sturm
- Sämtliche Verbrauchsstoffe (Benzin, Dünger, etc.), Kosten für Ersatzpflanzungen und Wartungskosten für Geräte
- Neu- oder Ersatzanschaffung Geräte
- Austausch des Sandes bei Spielplätzen
- Überwachung der Verkehrssicherheit des Spielplatzes und der Spielgeräte inkl. Pflege der Geräte (Ölen), inkl. Sitzbänke
- Reparaturkosten, Neuanstrich, Neuanlage von Einfassungen
- Erstausstattung bzw. Ersteinrichtung
- Kosten die auf unsachgemäßer Handhabung durch Dritte / Mieter beruhen
- Aufnahme und Neuverlegung einzelner Gehwegplatten zur Beseitigung von Unebenheiten
- Winterdienst für Flächen auf dem Grundstück
- Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot
- Umlage der Kosten der Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung
Personalkosten und Sachkosten
Dabei sind die Personalkosten gänzlich umlagefähig, sofern sie für umlagefähige Tätigkeiten aufgewandt wurden. Es ist gleichgültig, an wen die Kosten gezahlt wurden (inkl. Vermieter – Berechnung nach tatsächlichen Stunden). Alternativ kommen auch Eigenleistungen des Vermieters in Betracht, die nach vergleichbaren Kosten eines Unternehmers abgerechnet werden. Zur Frage der Umlagefähigkeit von Sachkosten siehe unten.
Geld nur für Nutzungsrecht am Garten?
Oftmals wird darum gestritten, ob die Umlagefähigkeit von einem Nutzungsrecht abhänge. Dabei ist zu beachten:
Variante 1: Ausschließliches Nutzungsrecht einzelner Mieter / des Vermieters
Dann sind die Kosten der Gartenpflege nicht auf alle Mieter umlagefähig. Die reine Ansehnlichkeit soll hier nach allgemeiner Ansicht nicht ausreichen. Wir teilen diese Einschätzung nicht und empfehlen Variante 3.
Variante 2: Alle Mieter dürfen alle Flächen nutzen
Umlagefähigkeit ist unstreitig gegeben. Allerdings kann es hier infolge der großen Beanspruchung zu enormen Kosten kommen, womit der nächste Streit über die Betriebskostenabrechnung vorprogrammiert ist.
Variante 3: Nutzungsverbot für alle – „Nur schauen, nicht anfassen!“
Wenn die Kosten der Gartenpflege einem ansehnlichen Eindruck des Grundstückes dient (was eigentlich immer der Fall ist), wirkt sich das positiv auf das Wohnumfeld aus. Dann sind die Kosten der Gartenpflege auch mit ausgeschlossenem Nutzungsrecht umlagefähig. [4]BGH VIII ZR 135/03 in GE 2004, 959
Für Plätze, Zufahrten, Stellplätze und so weiter gilt analog: Sind sie einzelnen Nutzern zur alleinigen Nutzung zugewiesen, scheidet die Umlagefähigkeit auf alle Mieter aus.
Variante 4: Mieternutzen vs. öffentliche Nutzung
Sind auch umfangreiche Grünflächen nicht durch öffentlich-rechtliche Widmung oder durch Widmung des Eigentümers der Öffentlichkeit zugänglich gemacht (was auch ohne Zäune der Fall sein kann), zählen die entsprechenden Kosten (Gartenpflege, Reinigung, Winterdienst) zu den umlagefähigen Betriebskosten. [5]LG Berlin 63 S 33/17 GE 2017, 1225
Sind die Garten- oder Parkflächen hingegen durch Widmung des Eigentümers oder Festlegungen der Bauplanung der öffentlichen Nutzung zugedacht, scheidet die Umlagefähigkeit der dafür entstehenden Kosten der Gartenpflege aus, weil der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht besteht. [6]LG Berlin 65 S 132/19
Kosten der Gartenpflege
Mähen und Vertikutieren des Rasens
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Unkrautbeseitigung
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Entfernung verblühter Blumen
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Dünger (Beschaffung und Ausbringung)
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Baum- und Strauchschnitt

Auch umlagefähig: Rückschnitt von Efeu.
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: Landgericht Hannover. [7]LG Hannover 3 S 1268/01-81 WuM 2003, 450
Bewässerung im Sommer
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Entsorgung von Gartenabfällen
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Unterhaltungspflege von Bäumen (Kontrolle auf Stand- und Bruchsicherheit)
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: DIN 18919.
Kosten der Neubepflanzung von Bäumen, Sträuchern und Pflanzen
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: Wenn sie durch Alter oder Witterung absterben werden.
Teilweise Erneuerung der Rasenfläche
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: Landgericht Hamburg. [8]LG Hamburg 16 S 148/88 WuM 1989, 191
Fällung und Entsorgung morscher Bäume mit oder ohne Neupflanzung
Umlagefähig: eher ja.
Begründung / Fundstelle: Gleichgültig, ob nach Entscheidung des Vermieters oder nach Anordnung einer Behörde. Umlagefähig: LAG Frankfurt/Main [9]LAG Frankfurt/Main 2 Sa 937/91 WuM 1992, 545 und LG München I, auch wenn keine Neuanpflanzung erfolgt. [10]LG München I 31 S 3302/20 GE 2020, 1627 Nicht umlagefähig: Landgericht Berlin. [11]LG Berlin GE 1988, 355
Baumfällung wegen nachbarschaftlichen Beschwerden über Lichtmangel
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hamburg-Wandsbek. [12]AG Hamburg-Wandsbek 716A C 265/01 WuM 1986, 123
Fällung aller Bäume
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Köln, [13]AG Köln 207 C 213/00 NZM 2001, 41 weil das einer Neugestaltung des Gartens entspricht.
Baumfällung infolge unfachgemäßen Rückschnitts
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Kinne. [14]Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 556 BGB Rn. 176
Erstausstattung des Gartens
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Das sind Baukosten.
Grundüberholung des Gartens infolge jahrelanger Untätigkeit
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Landgericht Tübingen. [15]LG Tübingen 1 S 29/04 WuM 2004, 669 Das sind Instandsetzungskosten.
Kosten für Neubepflanzung bisher gärtnerisch nicht genutzter Flächen
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Das sind Anschaffungskosten.
Pflege von Dachbegrünung
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Weil die Dachbegrünung Teil der Isolation des Hauses beim Flachdach und damit vergleichbar mit einem normalen Dach den Instandhaltungskosten zuzurechnen ist. [16]KG 8 U 125/05 GE 2006, 845
Pflege von Fassadenbegrünung
Umlagefähig: wohl ja.
Begründung / Fundstelle: Langenberg. [17]Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 157
Beseitigung von Baumschäden infolge von Sturm
Umlagefähig: bedingt.
Begründung / Fundstelle: In Gegenden mit hoher Sturmgefahr umlagefähig. [18]LG Hamburg WuM 1989, 640 In Gegenden, in denen Sturm ein Ausnahmeereignis ist, nicht umlagefähig. [19]LG Krefeld 2 S 56/09 WuM 2010, 357
Sämtliche Verbrauchsstoffe (Benzin, Dünger, etc.), Kosten für Ersatzpflanzungen und Wartungskosten für Geräte
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV
Neu- oder Ersatzanschaffung Geräte
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten (Ausnahme: Neuanschaffung ist günstiger als Wartung und Reparatur).
Austausch des Sandes bei Spielplätzen
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV
Überwachung der Verkehrssicherheit des Spielplatzes und der Spielgeräte inkl. Pflege der Geräte (Ölen), inkl. Sitzbänke
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hamburg-Altona. [20]AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 801
Reparaturkosten, Neuanstrich, Neuanlage von Einfassungen
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten bzw. Herstellungskosten.
Erstausstattung bzw. Ersteinrichtung
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Das sind Baukosten.
Kosten die auf unsachgemäßer Handhabung durch Dritte / Mieter beruhen
Umlagefähig: nein.
Begründung / Fundstelle: Hier greift nur der Schadenersatzanspruch gegen den Verursacher.
Aufnahme und Neuverlegung einzelner Gehwegplatten zur Beseitigung von Unebenheiten
Umlagefähig: ja.
Begründung / Fundstelle: Nicht jedoch, wenn die Platten defekt waren und erneuert werden mussten, dann Instandhaltungsaufwand. [21]AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 1996, 481
Winterdienst für Flächen auf dem Grundstück
Die Betriebskostenart Straßenreinigung inkl. Winterdienst und Müllbeseitigung meint nur öffentliche Flächen. Unter der hiesigen Position (Kosten der Gartenpflege) sind die Kosten für den Winterdienst auf (nicht öffentlichen) Zuwegungen und Plätzen des Grundstücks abzurechnen. Das stellt sich aber oftmals als schwierig dar, da eine exakte Kostenaufteilung nicht möglich ist. Damit deswegen kein Streit entsteht, sollte der gleiche Umlageschlüssel gewählt werden, wie bei den Kosten der Straßenreinigung bzw. des Winterdienstes.
Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot
Hinsichtlich der Ausgestaltung der pflegerischen Behandlung des Gartens steht dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dabei gehen jedoch allzu penible oder ausgefallene Vorstellungen zu seinen Lasten und sind nicht auf die Mieter umlagefähig. Die Maßnahmen sollten sich an einer gewissen Ortsüblichkeit orientieren. Dabei dürfen jedoch auch Besonderheiten der Wohnlage berücksichtigt werden.
Gehen Bäume infolge häufiger Stürme entsprechend häufig zu Bruch und müssen entsorgt und ersetzt werden, soll angeblich der Abschluss einer Sachversicherung auch für die Bäume geboten sein. [22]Langenberg in Schmidt/Futterer, § 560 BGB Rn. 101 Fraglich ist aus unserer Sicht dabei jedoch die Wirtschaftlichkeit einer solchen Versicherung. Eher empfiehlt es sich, niedrigere Gehölze mit weniger Windanfälligkeit zu pflanzen und bei der Nachpflanzung eher Pfahlwurzler als Flachwurzler zu wählen.
Wie die Kosten der Gartenpflege gesenkt werden können, haben wir hier erläutert.
Umlage der Kosten der Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung
Wie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.
Fußnoten / Quellennachweis
Noch ein weiterer aufschlussreichen Beitrag. Vielen Herzlichen Dank, weiter so!