Nr. 10: Gartenpflege

Für Gartenflächen, Spielplätze und (nicht öffentliche) Plätze, Zuwege und Zufahrten sind alle Kosten umlagefähig, die für Unterhalt und Pflege anfallen. Dabei spielt es bei dieser Kostenart keine Rolle, dass manche Maßnahmen nur in Abständen von Jahrzehnten anfallen (Baumfällung und Neupflanzung). Bei dieser Kostenposition kommt es allein darauf an, dass die Einzelmaßnahme zu einer ordnungsgemäßen und laufenden Gartenpflege gehört. ^[1]Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 156

Die Kosten für Neupflanzungen müssen durch einen natürlichen Abgang der bisherigen Pflanzen begründet sein und sind nur in der Höhe eines Ausgleichs dieses Absterbens umlagefähig. ^[2]AG Neuss 36 C 250/91 DWW 1993, 296 Über den Ersatz des natürlichen Abgangs hinausgehende Neupflanzung ist nicht umlagefähig. ^[3]LG Berlin 64 S 366/98 GE 1999, 909

Personalkosten und Sachkosten

Dabei sind die Personalkosten gänzlich umlagefähig, sofern sie für umlagefähige Tätigkeiten aufgewandt wurden. Es ist gleichgültig, an wen die Kosten gezahlt wurden (inkl. Vermieter – Berechnung nach tatsächlichen Stunden). Alternativ kommen auch Eigenleistungen des Vermieters in Betracht, die nach vergleichbaren Kosten eines Unternehmers abgerechnet werden. Zur Frage der Umlagefähigkeit von Sachkosten siehe unten.

Geld nur für Nutzungsrecht am Garten?

Oftmals wird darum gestritten, ob die Umlagefähigkeit von einem Nutzungsrecht abhänge. Dabei ist zu beachten:

Variante 1: Ausschließliches Nutzungsrecht einzelner Mieter / des Vermieters

Dann sind die Kosten der Gartenpflege nicht auf alle Mieter umlagefähig. Die reine Ansehnlichkeit soll hier nach allgemeiner Ansicht nicht ausreichen. Wir teilen diese Einschätzung nicht und empfehlen Variante 3.

Variante 2: Alle Mieter dürfen alle Flächen nutzen

Umlagefähigkeit ist unstreitig gegeben. Allerdings kann es hier infolge der großen Beanspruchung zu enormen Kosten kommen, womit der nächste Streit über die Betriebskostenabrechnung vorprogrammiert ist.

Variante 3: Nutzungsverbot für alle – „Nur schauen, nicht anfassen!“

Wenn die Kosten der Gartenpflege einem ansehnlichen Eindruck des Grundstückes dient (was eigentlich immer der Fall ist), wirkt sich das positiv auf das Wohnumfeld aus. Dann sind die Kosten der Gartenpflege auch mit ausgeschlossenem Nutzungsrecht umlagefähig. ^[4]BGH VIII ZR 135/03 in GE 2004, 959

Für Plätze, Zufahrten, Stellplätze und so weiter gilt analog: Sind sie einzelnen Nutzern zur alleinigen Nutzung zugewiesen, scheidet die Umlagefähigkeit auf alle Mieter aus.

Variante 4: Mieternutzen vs. öffentliche Nutzung

Sind auch umfangreiche Grünflächen nicht durch öffentlich-rechtliche Widmung oder durch Widmung des Eigentümers der Öffentlichkeit zugänglich gemacht (was auch ohne Zäune der Fall sein kann), zählen die entsprechenden Kosten (Gartenpflege, Reinigung, Winterdienst) zu den umlagefähigen Betriebskosten. ^[5]LG Berlin 63 S 33/17 GE 2017, 1225

Sind die Garten- oder Parkflächen hingegen durch Widmung des Eigentümers oder Festlegungen der Bauplanung der öffentlichen Nutzung zugedacht, scheidet die Umlagefähigkeit der dafür entstehenden Kosten der Gartenpflege aus, weil der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht besteht. ^[6]LG Berlin 65 S 132/19

Kosten der Gartenpflege

Mähen und Vertikutieren des Rasens

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).

Unkrautbeseitigung

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).

Entfernung verblühter Blumen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).

Dünger (Beschaffung und Ausbringung)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).

Baum- und Strauchschnitt

Auch umlagefähig: Rückschnitt von Efeu.

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Hannover. ^[7]LG Hannover 3 S 1268/01-81 WuM 2003, 450

Bewässerung im Sommer

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).

Entsorgung von Gartenabfällen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).

Unterhaltungspflege von Bäumen (Kontrolle auf Stand- und Bruchsicherheit)

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: DIN 18919.

Kosten der Neubepflanzung von Bäumen, Sträuchern und Pflanzen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Wenn sie durch Alter oder Witterung absterben werden.

Teilweise Erneuerung der Rasenfläche

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Hamburg. ^[8]LG Hamburg 16 S 148/88 WuM 1989, 191

Fällung und Entsorgung morscher Bäume mit oder ohne Neupflanzung

Umlagefähig: eher ja.

Begründung / Fundstelle: Gleichgültig, ob nach Entscheidung des Vermieters oder nach Anordnung einer Behörde. Umlagefähig: LAG Frankfurt/Main ^[9]LAG Frankfurt/Main 2 Sa 937/91 WuM 1992, 545 und LG München I, auch wenn keine Neuanpflanzung erfolgt. ^[10]LG München I 31 S 3302/20 GE 2020, 1627 Nicht umlagefähig: Landgericht Berlin. ^[11]LG Berlin GE 1988, 355

Baumfällung wegen nachbarschaftlichen Beschwerden über Lichtmangel

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hamburg-Wandsbek. ^[12]AG Hamburg-Wandsbek 716A C 265/01 WuM 1986, 123

Fällung aller Bäume

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Köln, ^[13]AG Köln 207 C 213/00 NZM 2001, 41 weil das einer Neugestaltung des Gartens entspricht.

Baumfällung infolge unfachgemäßen Rückschnitts

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Kinne. ^[14]Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 556 BGB Rn. 176

Erstausstattung des Gartens

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Baukosten.

Grundüberholung des Gartens infolge jahrelanger Untätigkeit

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Tübingen. ^[15]LG Tübingen 1 S 29/04 WuM 2004, 669 Das sind Instandsetzungskosten.

Kosten für Neubepflanzung bisher gärtnerisch nicht genutzter Flächen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Anschaffungskosten.

Pflege von Dachbegrünung

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Weil die Dachbegrünung Teil der Isolation des Hauses beim Flachdach und damit vergleichbar mit einem normalen Dach den Instandhaltungskosten zuzurechnen ist. ^[16]KG 8 U 125/05 GE 2006, 845

Pflege von Fassadenbegrünung

Umlagefähig: wohl ja.

Begründung / Fundstelle: Langenberg. ^[17]Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 157

Beseitigung von Baumschäden infolge von Sturm

Umlagefähig: bedingt.

Begründung / Fundstelle: In Gegenden mit hoher Sturmgefahr umlagefähig. ^[18]LG Hamburg WuM 1989, 640 In Gegenden, in denen Sturm ein Ausnahmeereignis ist, nicht umlagefähig. ^[19]LG Krefeld 2 S 56/09 WuM 2010, 357

Sämtliche Verbrauchsstoffe (Benzin, Dünger, etc.), Kosten für Ersatzpflanzungen und Wartungskosten für Geräte

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV

Neu- oder Ersatzanschaffung Geräte

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten (Ausnahme: Neuanschaffung ist günstiger als Wartung und Reparatur).

Austausch des Sandes bei Spielplätzen

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV

Überwachung der Verkehrssicherheit des Spielplatzes und der Spielgeräte inkl. Pflege der Geräte (Ölen), inkl. Sitzbänke

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hamburg-Altona. ^[20]AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 801

Reparaturkosten, Neuanstrich, Neuanlage von Einfassungen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten bzw. Herstellungskosten.

Erstausstattung bzw. Ersteinrichtung

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Baukosten.

Kosten die auf unsachgemäßer Handhabung durch Dritte / Mieter beruhen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Hier greift nur der Schadenersatzanspruch gegen den Verursacher.

Aufnahme und Neuverlegung einzelner Gehwegplatten zur Beseitigung von Unebenheiten

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Nicht jedoch, wenn die Platten defekt waren und erneuert werden mussten, dann Instandhaltungsaufwand. ^[21]AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 1996, 481

Winterdienst für Flächen auf dem Grundstück

Die Betriebskostenart Straßenreinigung inkl. Winterdienst und Müllbeseitigung meint nur öffentliche Flächen. Unter der hiesigen Position (Kosten der Gartenpflege) sind die Kosten für den Winterdienst auf (nicht öffentlichen) Zuwegungen und Plätzen des Grundstücks abzurechnen. Das stellt sich aber oftmals als schwierig dar, da eine exakte Kostenaufteilung nicht möglich ist. Damit deswegen kein Streit entsteht, sollte der gleiche Umlageschlüssel gewählt werden, wie bei den Kosten der Straßenreinigung bzw. des Winterdienstes.

Betrachtungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot

Hinsichtlich der Ausgestaltung der pflegerischen Behandlung des Gartens steht dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dabei gehen jedoch allzu penible oder ausgefallene Vorstellungen zu seinen Lasten und sind nicht auf die Mieter umlagefähig. Die Maßnahmen sollten sich an einer gewissen Ortsüblichkeit orientieren. Dabei dürfen jedoch auch Besonderheiten der Wohnlage berücksichtigt werden.

Gehen Bäume infolge häufiger Stürme entsprechend häufig zu Bruch und müssen entsorgt und ersetzt werden, soll angeblich der Abschluss einer Sachversicherung auch für die Bäume geboten sein. ^[22]Langenberg in Schmidt/Futterer, § 560 BGB Rn. 101 Fraglich ist aus unserer Sicht dabei jedoch die Wirtschaftlichkeit einer solchen Versicherung. Eher empfiehlt es sich, niedrigere Gehölze mit weniger Windanfälligkeit zu pflanzen und bei der Nachpflanzung eher Pfahlwurzler als Flachwurzler zu wählen.

Wie die Kosten der Gartenpflege gesenkt werden können, haben wir hier erläutert.

Umlage der Kosten der Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Wie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.