Bereits im Text der Verordnung wird deutlich, dass es sich hierbei insbesondere um die Grundsteuer handelt. Aber auch andere Kosten sind denkbar (hierzu siehe unten). Maßgeblich bei dieser Kostenart ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen und – allgemein – unter den Betriebskostenbegriff einzuordnen sind.

Fallen öffentlich-rechtliche Kosten an, die eher einer anderen Nebenkostenart zuzuordnen sind, sind sie auch nur dort zuzuordnen (Sielgebühren bei Entwässerung; Schornsteinfeger bei Schornsteinreinigung).

Mögliche öffentliche Lasten als Nebenkosten

Grundsteuern des Grundstücks

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 1 BetrKV, meint Grundsteuern B.

Säumniszuschläge auf Grundsteuern

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Mahngebühren sind generell nicht umlagefähig – auch, weil sie nicht „laufend“ anfallen.

Realkirchensteuern

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Blöcker/Pistorius.01)Blöcker/Pistorius S. 21

Deichabgaben

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Blöcker/Pistorius.02)Blöcker/Pistorius S. 21

nebenkosten-blog.de Grundsteuer

Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden

Umlagefähig: ja.

Begründung / Fundstelle: Landgericht Hamburg03)LG Hamburg Urteil vom 20.04.2000 – 307 S 14/00 04)§ 29 WVG

Erschließungsbeiträge für Neubau von Straßen, Wegen und Plätzen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Diese Kosten fallen nicht laufend an und sind auch sonst nur den Herstellungskosten des Bauwerks zuzurechnen.

Straßenausbaubeiträge aller Art

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten – auch, wenn sie im Rahmen einer Ansparung von der Kommune vorher in Raten erhoben werden.

Beiträge für Wasserversorgungs- / Entwässerungsanlagen

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Das sind ebenfalls Instandhaltungs- / Instandsetzungskosten – gilt übrigens auch, wenn diese Beiträge verrentet wurden.

Grunderwerbssteuer

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Fällt nicht laufend an und gehört zu den Erwerbsnebenkosten.

Personensteuern (Einkommensteuer bspw.)

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Ruhen nicht auf dem Grundstück.

Gewerbesteuern

Umlagefähig: nein.

Begründung / Fundstelle: Ruhen nicht auf dem Grundstück. Das gilt selbst dann, wenn das Grundstück Teil des Betriebsvermögens ist – die Steuerpflicht folgt aus dem Gewerbebetrieb, nicht aus dem Grundstück.

Grundsteuererhöhung nach Aufteilung in Wohnungseigentum in WEG

Teilt der Eigentümer das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz, wird hierbei von Amts wegen auch oftmals der Einheitswert (siehe unten) neu festgesetzt, was dazu führt, dass regelmäßig (teils erhebliche) Erhöhungen der Grundsteuer auftreten.

Die Literatur vertritt hier eine Ansicht, der wir nicht folgen können, die wir dem Leser aber nicht vorenthalten wollen: Man müsse zwei Fälle der Teilung in Wohnungseigentum separat betrachten.

Einerseits sei ein baldiges Verkaufsinteresse der dann geteilten Wohnungen des Vermieters legitim und mithin die Umlage auch der erhöhten Grundsteuern damit zulässig.

Andererseits seien Grundsteuererhöhungen aufgrund von Teilungen nach dem WEG, die aus verschiedenen Gründen (mehr Immobilienwert in der Bilanz, Umgehung absehbarer kommunaler Teilungsverbote) ausschließlich auf „Vorrat“ erfolgen – also ohne baldige Verkaufsabsicht – nicht umlagefähig, weil die Grundsteuererhöhung hier im ausschließlichen Interesse des Vermieters liege und dazu noch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße. Der Mieter müsse hier bis zum Verkauf nur die Höhe der Grundsteuer zahlen, die bis zur Teilung angefallen ist. Ab dem Zeitpunkt des Verkaufs – mit einem neuen Eigentümer als Vermieter – müsse der Mieter bei beiden Varianten dann die erhöhte Grundsteuer zahlen.

Warum soll der Vermieter „bestraft“ werden?

Diese Einschätzung ist aus unserer Sicht nicht sachgerecht. Zum Einen nimmt sie eine aus unserer Sicht unnötige Differenzierung vor. Die Unterscheidung, ab wann ernsthaftes Verkaufsinteresse vorliege, ist schon schwierig. Was aber ist, wenn sich der Verkauf über mehrere Jahre zieht?

Zum Anderen lässt diese Einschätzung die Berechnung der Grundsteuer außen vor. Die Grundsteuer errechnet sich aus dem Einheitswert des Grundstücks. Dieser wurde in der Bundesrepublik für alle damals bestehenden Gebäude zuletzt 1964 ermittelt (für das Beitrittsgebiet gelten die Zahlen aus 1935) und für Neubauten im Jahr ihrer Fertigstellung – also 1935 bis heute.

Der Einheitswert ermittelt sich aus der sogenannten Jahresrohmiete, die sich wiederum ganz profan an so etwas wie der Marktmiete orientiert. Das bedeutet im Ergebnis, dass die Einheitswerte und Grundsteuern auf teils sehr alten Mieten beruhen. Theoretisch wären die Finanzämter bzw. Kommunen nicht gehindert, für jedes Grundstück nach jeder Wertänderung des selben Grundstücks Anpassungen des Einheitswertes vorzunehmen mit der Folge, dass die Grundsteuern je Grundstück mehr oder weniger laufend steigen würden.

Unserer Ansicht nach erlangt der Mieter also bereits dadurch einen Vorteil, dass der Vermieter Wertänderungen dem Finanzamt bzw. der Kommune nicht anzeigt und demnach die Grundsteuer – mit Ausnahme der Hebesatzänderungen, für die der Vermieter unstreitig nicht verantwortlich ist – seit Jahrzehnten konstant ist.

Aus diesem Gesichtspunkt heraus ist es unserer Ansicht nach unbillig, den Vermieter mit den Erhöhungen allein zu lassen, wenn sie denn nach Teilung dann – immerhin mit gehöriger Verspätung gemessen an der Wertsteigerung – eintreten. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Teilung nach WEG nicht die Ursache für die Wertsteigerung ist, sondern das gestiegene Preisniveau seit 1935 bzw. 1964.

Grundsteuer bei gemischt genutzten Objekten (Wohnen, Gewerbe, Garagen, etc.)

Vorweg möchten wir kurz erläutern, wie die Grundsteuer allgemein berechnet wird:

Jahresrohmiete  Bauteil 1
+ Jahresrohmiete Bauteil 2
+ Jahresrohmiete Bauteil 3
Einheitswert (gerundet)

Einheitswert x Grundsteuermesszahl (immer 3,5 Promille) = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz (je Gemeinde unterschiedlich) = Grundsteuer p. a.

Anhand dieser Berechnungsweise wird deutlich, dass die Grundsteuer unmittelbar von den Jahresrohmieten abhängig ist. Sofern das bebaute Grundstück – wenigstens im Einheitswertbescheid – nur aus einem Bauteil besteht, ist das kein Problem.

Anders sieht es aus, wenn bereits der Einheitswertbescheid (nicht die Zurechnungsfortschreibung, sondern der erste Bescheid mit der Berechnung des Einheitswertes!) unterschiedliche Gebäudeteile mit unterschiedlichen Jahresrohmieten pro Quadratmeter ansetzt. Dann ist direkt erkennbar, dass auch die Grundsteuern je Quadratmeter Wohnung oder Gewerbe unterschiedlich hoch sein müssen.

In diesem Fall ist also direkt anhand des Einheitswertbescheides die Aufteilung der Grundsteuern für Wohnungen, für Gewerbe und gegebenenfalls für Tiefgaragen und ähnliches separat zu ermitteln.

Hintergrund dafür ist, dass insbesondere Wohnraummieter durch die nahezu immer höhere Grundsteuerlast der Gewerbeeinheiten nicht unerheblich benachteiligt werden, was unzulässig ist.

Praxistipp: Wann immer eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden soll, bei der auch Gewerbeeinheiten vorhanden sind, ist neben dem Grundsteuerbescheid auch unbedingt der Einheitswertbescheid zu prüfen. Weist der keine Gewerbeanteile aus, ist auch keine Vorverteilung zwischen Wohnen und Gewerbe notwendig.

UPDATE Oktober 2017

In einer Entscheidung aus 2016, die erst 2017 veröffentlicht wurde, verlässt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu Vorwegabzügen erneut. Er ist nunmehr der Auffassung, dass bei gemischt nutzten Gebäuden kein Vorwegabzug der Grundsteuer für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich ist.05)BGH VIII ZR 79/16 Etwas anderes könne sich unter Umständen nur aus § 242 BGB ergeben.06)BGH VIII ZR 79/16

Grundsteuerreform 2018 – 2020 (?)

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Form der Berechnung der Grundsteuer durch Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt.07)Entscheidung hier Hier bei nebenkosten-blog.de wollen wir nicht darüber debattieren, ob diese Entscheidung korrekt ist oder wie zukünftig die Berechnung der Grundsteuer aussehen kann.

Viel interessanter ist aus unserer (mietrechtlichen) Sicht die Frage, die seit der Gerichtsentscheidung immer wieder durch die Medien geistert:

Soll die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskostenart abgeschafft werden?

Hierzu hat Rudolf Beuermann im GRUNDEIGENTUM einen sehr schönen Aufsatz geschrieben.08)Beuermann in GE 2019, 99 Im Ergebnis kommt er dazu, dass

  • für bestehende Mietverhältnisse, bei denen die Grundsteuer bereits als umlagefähig vereinbart ist, eine Abschaffung der Umlagefähigkeit durch den Gesetz- oder Verordnungsgeber nicht möglich sei, jedoch
  • für neu abzuschließende Mietverhältnisse sehr wohl die Entfernung der Grundsteuer aus dem Betriebskostenkatalog verbindlich wäre mit der Folge, dass ihre Umlage (mindestens in der Wohnraummiete) nicht mehr wirksam vereinbart werden könne.

Er bemerkt folgerichtig, dass dann ziemlich lange zwei Arten von Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen und dergleichen erstellt werden müssen. Bei den Neumietverträgen handele es sich dann nämlich um Teilinklusivmieten.

Besonderheit bei der Gewerbemiete

Bei Gewerbemiete gelten vorstehende Ausführungen analog. Lediglich eine Besonderheit möchten wir erläutern:

Ist im gewerblichen Mietvertrag explizit geregelt, dass der Mieter auch Grundsteuererhöhungen zu tragen hat, bedarf es einer gesonderten Auslegung nach § 157 BGB, ob das auch den Fall umfasst, dass bei Vertragsschluss ein Grundsteuerbescheid für das unbebaute Grundstück vorlag und erst später die (erste) Erhöhung dadurch auftrat, dass die zuständige Behörde den Bescheid nunmehr für ein dann bebautes Grundstück erlassen hat.09)OLG Frankfurt NZM 2000, 243 10)OLG Celle ZMR 1990, 410 11)OLG Hamm ZMR 1986, 198

Umlage der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung

Wie die Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden und welcher Umlageschlüssel angewandt werden muss, steht hier.

Senkung der Kosten der Grundsteuer

Wie sich im Einzelfall die Kosten der Grundsteuer reduzieren lassen, haben wir in diesem Beitrag erläutert (Grundsteuererlass).

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]