Mieter und Vermieter erörtern gelegentlich vor Vertragsschluss, ob die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig sind oder ausreichen. Nach der ersten Abrechnung kommt dann eventuell böses Erwachen für den Mieter, wenn die Nebenkosten die Vorauszahlungen erheblich übersteigen. Es stellt sich dann die Frage, ob der Vermieter die Nachforderung durchsetzen kann. Hier sind zunächst die Gründe für die hohe Nachforderung zu erörtern.

Hohe Nachforderung wegen Teilabrechnung

Wenn der Mieter kein komplettes Jahr an einer Abrechnung teilnimmt, kann es zu erheblichen Nachforderungen kommen. Das ist der Fall, wenn der Mieter am Jahresende eingezogen oder am Jahresanfang ausgezogen ist.

Die unten stehende Skizze veranschaulicht den Verlauf der Kosten (insbesondere der Heizkosten) und der Vorauszahlungen im Jahr. Sie zeigt, dass am Jahresanfang und am Jahresende die Kosten die Vorauszahlungen immer übersteigen, während hingegen in der Jahresmitte die Kosten immer niedriger sind, als die Vorauszahlungen. Das lässt sich naturgemäß nicht vermeiden, andernfalls müssten monatlich schwankende Vorauszahlungen verlangt werden, was nicht praktikabel wäre.

nebenkosten-blog.de Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig

So sehen die warmen Nebenkosten und die Vorauszahlungen im Jahresverlauf aus

Wenn der Mieter also beispielsweise am 1. Oktober eines Jahres eingezogen ist, übersteigen in diesen drei Monaten die Kosten die Vorauszahlungen. Das führt zu einer hohen Nachzahlung. Wenn im Folgejahr jedoch alle Vorauszahlungen geleistet werden, regelt sich das Verhältnis aus Kosten und Vorauszahlungen ein und ergibt im theoretischen Idealfall weder eine Nachzahlung, noch ein Guthaben. Auch darf der Mieter im obigen Beispiel keinesfalls die Nachzahlung für diese drei Monate auf das künftige komplette Jahr hochrechnen.

Der Vermieter kann gegen solche hohen Nachforderungen nichts tun, sie ergeben sich aus der Natur der Sache. Ein Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter ist hier nicht gegeben.

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Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig …

… weil der Vermieter gelogen hat

Macht der Vermieter auf die Frage des Mieters oder ungefragt schuldhaft falsche Angaben zur ausreichenden Höhe der Vorauszahlungen, steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch zu.01)§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB 02)BGH VIII ZR 195/03 GE 2004, 416 03)BGH XII ZR 21/02 GE 2004, 958

… weil der Mieter gar nicht gefragt hat

Es kann auch sein, dass den Vermieter auch ungefragt die Pflicht trifft, über die Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten aufzuklären. Verletzt er diese Pflicht, kann sich ebenfalls ein Schadenersatzanspruch des Mieters ergeben.

Das ist regelmäßig der Fall, wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bewusst zu niedrig ansetzt, um damit die Mietbelastung insgesamt zu senken und den Mieter so zum Vertragsschluss zu bewegen.04)BGH VIII ZR 195/03 GE 2004, 416 05)BGH XII ZR 21/02 GE 2004, 958

In der zweitgenannten BGH-Entscheidung06)BGH XII ZR 21/02 GE 2004, 958 lag eine sechsfache Überschreitung der Kosten über die Vorauszahlungen vor. Eine solche Diskrepanz deutet auf ein Lockvogelangebot hin, allerdings beweist das noch keine Benachteiligungsabsicht des Vermieters. Diese muss erst vom Mieter dargelegt und bewiesen werden – notfalls gerichtlich.

Umfang und Höhe des Schadenersatzanspruchs des Mieters, wenn die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig sind

Erste Meinung: Fristlose Kündigung und Geld für Umzug

Die herrschende Ansicht meint, dass der Mieter in einem solchen Fall das Recht zur fristlosen Kündigung hat.07)nach § 543 Abs. 1 BGB Zudem habe der Vermieter die Kosten des Umzuges sowie die Aufwendungen zu ersetzen, die der Mieter explizit für diese Wohnung unternommen hat.08)LG Düsseldorf NZM 2002, 68 Die fristlose Kündigung des Mieters kann der Vermieter übrigens auch nicht durch eine neue Nebenkostenabrechnung mit verminderten Kosten aus der Welt schaffen.09)LG Hamburg ZMR 2003, 683 Schwer zu bemessen und damit regelmäßig nicht ersetzbar ist der Freizeitverlust des Mieters, seine nervliche Belastung oder die bei jedem Umzug immanente Abnutzung der Wohnungseinrichtung.

Zweite Meinung: (Fast) kein Schadenersatzanspruch

Eine andere Ansicht ist der Auffassung, dass dem Mieter nur in besonderen Ausnahmefällen ein Schadenersatzanspruch zustehe. Der Mietvertrag schaffe jedenfalls nicht automatisch einen Vermögensschaden.10)BGH V ZR 29/96 WuM 1998, 88 Das dürfte argumentativ vertretbar sein, wenn der Mieter wegen besonders großem Interesse das Objekt auch mit korrekt bemessenen Vorauszahlungen angemietet hätte (wegen Lage, Ausstattung, etc.).

Zudem meint der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter ohnehin keinen Vertrauenstatbestand hinsichtlich der Höhe der Vorauszahlungen schaffe,11)BGH VIII ZR 195/03 MDR 2004, 624 da er schließlich trotz Umlagevereinbarung überhaupt keine Vorauszahlungen erheben müsse.12)OLG Stuttgart RE vom 10.08.1982 WuM 1982, 272 Das überzeugt jedoch nicht: Hätte der Mieter bemerkt, dass keine Vorauszahlungen verlangt werden, hätte er als verständiger Mensch nach der zu erwartenden Höhe der Nebenkosten gefragt und privat entsprechende Rückstellungen gebildet.

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Dritte Meinung: Nebenkosten werden auf Vergleichsobjekt gekappt

Die dritte Ansicht geht davon aus, dass der Mieter nur einen Schadenersatzanspruch in Höhe der Differenz der Nebenkosten zu einem Vergleichsobjekt habe. Dieses Vergleichsobjekt muss der Mieter wegen der bewusst zu niedrigen Vorauszahlungen im gleichen Zeitpunkt abgelehnt haben und auch die aktuelle Höhe der tatsächlichen Nebenkosten dort beweisen. Regelmäßig dürfte der Mieter an diesen Anforderungen scheitern, was den Schadenersatzanspruch faktisch sinnlos macht.

Wenn der Mieter aber gar nicht kündigen will?

Will der Mieter jedoch weiterhin im Objekt bleiben, kann er wohl eine Anpassung des Mietvertrages verlangen.13)BGH XII ZR 21/02 GE 2004, 958 Dabei wird der Mieter von den Kosten freigestellt, die seine Vorauszahlungen nicht nur unwesentlich übersteigen. Ein Zuschlag von 20 Prozent auf die Vorauszahlungen wird dabei vertreten.

Allerdings darf der Mieter nicht erwarten, dass die Kosten auf ewig gedeckelt bleiben. So kann der Vermieter in den Folgeabrechnungen durchaus die allgemeinen Kostensteigerungen geltend machen. Den Sockel dieser Differenzberechnung bildet dann die ehemals neu vereinbarte Kostenhöhe. Das läuft praktisch darauf hinaus, dass die Vorauszahlungen des Mieters als Nebenkostenpauschale behandelt werden. Demnach greift die dortige Erhöhungsmöglichkeit.14)§ 560 BGB

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]