Bei einem Vermieterwechsel während des Abrechnungszeitraumes ist fraglich, ob der Erwerber einerseits oder der Veräußerer andererseits jeweils über den kompletten Abrechnungszeitraum abrechnen muss, oder aber, ob jeder der beiden die Zeit seines Eigentums abzurechnen hat. Zur Klärung dieser Frage wird häufig im zugrundeliegenden Rechtsgeschäft ein Stichtag vereinbart, der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel oder Lasten-Nutzen-Wechsel.

Dieser Stichtag bildet jedoch lediglich einen Tag zur Abtretung hinsichtlich der Ansprüche auf Mietzahlung. Einen Stichtag für den Eigentümerwechsel begründet diese Vereinbarung zwischen Erwerber und Veräußerer nicht. Der so vereinbarte Tag ist juristisch für den Eigentümerwechsel gänzlich irrelevant. Es mag dahingestellt bleiben, dass alle Beteiligten dennoch an diesem Tag festhalten (wollen), rechtlich richtig wird er dadurch nicht. Das liegt daran, dass Erwerber und Veräußerer diesen Tag ohne Zustimmung des Mieters nicht bestimmen können; hierfür wäre gewissermaßen ein dreiseitiger Vertrag erforderlich (zwischen Veräußerer, Erwerber und Mieter).

Dieses Verfahren ist selbstverständlich nicht praktikabel. Deshalb muss zur Beantwortung der Frage, wer bei einem Vermieterwechsel die Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat, geprüft werden, wann der Eigentümerwechsel war.

Wann findet der Eigentümerwechsel statt?

nebenkosten-blog.de Vermieterwechsel

Symbolbild. An einem 1. Mai finden keine Eintragungen im Grundbuch statt.

Der Eigentümerwechsel – und damit gewissermaßen auch der Vermieterwechsel – hängt von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ab. Nur dieser Tag ist eigentumsrechtlich relevant, selbst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch reicht für die Eigentümerstellung des Erwerbers nicht aus.01)BGH VIII ZR 22/88 WuM 1989, 141

Dieser Tag – das Datum der Eintragung des Erwerbers in Abteilung I des Grundbuches – ist auch maßgeblich für die Frage, wer die Betriebskostenabrechnung zu erstellen hat.

Nebenkosten abrechnen lassen

Folgen des Eigentümerwechsels

Gemäß des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“02)§ 566 BGB tritt der Erwerber kraft Eintragung ins Grundbucht in alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters aus dem Mietvertrag ein. Das schließt die Verpflichtung mit ein, über die Vorauszahlungen abzurechnen.

Wer also muss die Nebenkostenabrechnung erstellen?

Bei einem Vermieterwechsel inmitten des Abrechnungszeitraumes muss derjenige Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, der zum Schluss des Abrechnungszeitraumes Eigentümer war.

Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014, Grundbucheintragung des Erwerbers am 20.09.2014. Hier muss der Erwerber über den Abrechnungszeitraum 2014 abrechnen, weil er am 31.12.2014 Eigentümer (und Vermieter) war.

Worüber muss abgerechnet werden?

Der Erwerber hat grundsätzlich über den gesamten Abrechnungszeitraum einheitlich abzurechnen.03)BGH VIII ZR 211/99 GE 2000, 1471 Im obigen Beispiel muss er also über alle Kosten des Jahres 2014 und alle Vorauszahlungen der Mieter dieses Zeitraumes abrechnen.

Das gilt sogar unabhängig davon, ob er die notwendigen Rechnungsbelege vom Veräußerer erhalten hat. Gegebenenfalls muss er diesen gerichtlich auf Herausgabe in Anspruch nehmen oder die Belege bei den Versorgern in Kopie anfordern.

Ebenfalls unerheblich ist, dass die Mieter die Vorauszahlungen vor dem Eigentümerwechsel an den Veräußerer gezahlt haben. Der Erwerber hat die gesamten Vorauszahlungen in die Nebenkostenabrechnung einzustellen – ob er sie nun bekommen hat, oder nicht. Das ergibt auch Sinn vor dem Hintergrund, dass er auch die gesamten Kosten des Abrechnungszeitraumes in die Abrechnung einstellen muss.

Regelung zwischen Erwerber und Veräußerer wichtig!

Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass es unbedingt sinnvoll ist, bereits im zugrundeliegenden Erwerbsvertrag (meistens Kaufvertrag) folgendes zu regeln:

  1. Der Erwerber erhält vom Veräußerer die notwendigen Rechnungen und dergleichen, um die abrechnungsfähigen Kosten des laufenden Abrechnungszeitraums zusammen stellen zu können.
  2. Der Erwerber erhält zudem vom Veräußerer die Vorauszahlungen der Mieter des laufenden Abrechnungszeitraumes.
  3. Im Gegenzug erstattet der Erwerber dem Veräußerer die abrechnungsfähigen Kosten.

Man nennt das in der Praxis Ersteherabrechnung (weil diese Methode eigentlich aus dem Bereich der Zwangsverwaltung / Zwangsversteigerung kommt) bzw. Erwerberabrechnung. Es ergeben sich folgende Zahlungsflüsse:

Erwerber –> Zahlung der Kosten –> Veräußerer
Veräußerer –> Zahlung der Vorauszahlungen –> Erwerber

Das sich ergebende Saldo ist gewissermaßen das Ergebnis einer Gesamt-Nebenkostenabrechnung ohne Einzelabrechnungen. Eine beispielhafte Ersteherabrechnung sehen Sie hier:

nebenkostenblog.de Vermieterwechsel

Muster einer Ersteherabrechnung / Erwerberabrechnung

Dieser Abrechnung werden in unserem Hause sowohl Ausdrucke der Mieterkonten, als auch die Kopien sämtlicher aufgeführten Rechnungen beigefügt. So ausgerüstet ist es nicht schwer für den Erwerber, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Nebenkosten Vorlage

Was ist mit „alten“ Abrechnungszeiträumen vor dem Vermieterwechsel?

Vor dem Eigentümerwechsel abgelaufene Abrechnungszeiträume muss der Veräußerer noch abrechnen.

Beispiel: Wie oben. Allerdings ist das Jahr 2013 noch nicht abgerechnet worden: Diese Nebenkostenabrechnung 2013 muss der Veräußerer, also der „alte“ Vermieter, noch erstellen und versenden.

Praxistipp: Die Unterlagen dazu sollte er auch bei der Objektübergabe an den Erwerber noch zurückhalten.

Der Mieter hat gegenüber dem Erwerber keinen Anspruch auf diese „alte“ Nebenkostenabrechnung, sondern nur gegenüber dem Veräußerer. Unterlässt der Veräußerer diese Abrechnung, gilt aus der Systematik der Verletzung der Abrechnungspflicht, dass der Mieter die kompletten Vorauszahlungen des nicht abgerechneten Zeitraums vom Veräußerer verlangen kann.04)LG Magdeburg 10 O 1171/10 ZMR 2011, 289 Mangels Abrechnungsanspruch des Mieters gegen den Erwerber scheidet ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen gegenüber dem Erwerber aus.

Eher akademisch interessant: Beendigung des Mietvertrages vor Vermieterwechsel

Für die Praxis unserer Erfahrung nach nicht relevant: Aus Gründen der Vollständigkeit aber nicht unerwähnt bleiben soll der Fall, dass das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentümerwechsel beendet war.

Beispiel: Wie oben, allerdings war ein Mieter bereits am 30.04.2014 wegen Beendigung des Mietvertrages ausgezogen. Er hat den Vermieterwechsel also nicht „erlebt“.

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass der Veräußerer die (zeitanteilige) Nebenkostenabrechnung für diesen Mieter zu erstellen verpflichtet sei.05)BGH VIII ZR 219/06 NZM 2007, 441 Wir halten das für unnötig kompliziert, zumal der Veräußerer die nach dem Vermieterwechsel anfallenden Kosten nicht kennen kann und handhaben das wie folgt:

Praxistipp: Über dieses beendete Mietverhältnis rechnet selbstverständlich auch der Erwerber mit ab, schließlich hat er ohnehin den Aufwand der Abrechnung; zudem liegen ihm Vorauszahlungen aller Mieter und Kosten des Zeitraumes vor. Rügt der Mieter, dass ihm der „falsche“ Vermieter die Nebenkostenabrechnung erteilt habe, bevollmächtigt der Veräußerer den Erwerber zur Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter im eigenen Namen. Das ist in unserer langjährigen Praxis aber noch nie vorgekommen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]