Rat & Hilfe für Vermieter, Mieter & Wohnungseigentümer

Nebenkostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer

Im Regelfall erfolgt die Umlage der Grundsteuer bei preisfreiem Wohnraum auf die Wohnfläche. Bei preisgebundenem Wohnraum muss zwingend nach Wohnfläche abgerechnet werden.01)§ 20 Abs. 2 Satz 1 NMV Bei Gewerbemietverhältnissen ist eine Umlage nach Nutzflächen üblich.

Unter den Gewerbemietern untereinander kann eine reine Flächenumlage aber auch unbillig sein, wenn die Miethöhen stark voneinander abweichen.02)KG 8 U 2143/99 GE 2001, 850

Direkte Umlage der Grundsteuer bei vermieteter Eigentumswohnung

Die Grundsteuer einer vermieteten Eigentumswohnung kann der Eigentümer direkt auf den einzelnen Mieter umlegen, wenn sie von der Kommune direkt und nur für die Eigentumswohnung erhoben wird.03)BGH VIII ZR 252/12 GE 2013, 680 Eine Berechnung anhand eines Umlageschlüssels ist dann vollkommen entbehrlich.

Was bei Grundsteuererhöhungen wegen Teilung in Wohnungseigentum zu beachten ist, steht hier.

Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden

Bei gemischt genutzten Gebäuden – also Wohnungen und Gewerbe in einem Gebäude – muss der Vermieter eine Aufteilung der Grundsteuer nach ihrem Entstehen für die verschiedenen Flächen vornehmen.04)LG Hamburg NZM 2001, 806 05)LG Frankfurt am Main NZM 1998, 434

Wir haben bereits hier erläutert, wie die Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden nach Einheitswertbescheid aufzuteilen ist. Eine Ausnahme hiervon ergibt sich nur, wenn die Mehrbelastung der Wohnungsmieter nur marginal ist.06)BGH VIII ZR 78/05 GE 2006, 502 Dann kann der Vermieter die Grundsteuer einheitlich nach Nutzfläche abrechnen.

Die Angaben des Einheitswertbescheides müssen mit der Realität nicht übereinstimmen!

Bei der Vorverteilung der Grundsteuer spielt es übrigens keine Rolle, ob die Angaben im Einheitswertbescheid noch mit der Realität übereinstimmen. Die letzte Hauptfeststellung der Einheitswerte von Grundstücken war 1964 für die alten Bundesländer, 1935 für die neuen Bundesländer. Weder die Änderung von Flächennutzungen, noch Änderungen der seinerzeit festgestellten Jahresrohmieten sind für die aktuelle Nebenkostenabrechnung zu beachten!

Das bedeutet: Aufgeteilt wird ausschließlich nach Einheitswertbescheid, nicht nach vermieteten Flächen. So kann es durchaus sein, dass die heute vorhandenen Gewerbemieter unter Umständen keine andere Grundsteuer zu zahlen haben, als die Wohnungsmieter – weil zur Feststellung des Einheitswertes kein Gewerbe vorhanden war.

Einheitswertbescheid liegt nicht vor?

Aus der Praxis: Häufig liegt der Einheitswertbescheid nicht vor. Insbesondere nach einem Eigentümerwechsel erhält der neue Eigentümer lediglich einen Zurechnungsbescheid, der ihm das Grundstück steuerlich zurechnet.07)§§ 10, 11 GrStG Der neue Eigentümer muss sodann eine Kopie des Einheitswertbescheides bei der Finanzverwaltung anfordern, die er unserer Erfahrung nach aber problemlos bekommt.

UPDATE Oktober 2017

In einer Entscheidung aus 2016, die erst 2017 veröffentlicht wurde, verlässt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu Vorwegabzügen erneut. Er ist nunmehr der Auffassung, dass bei gemischt genutzten Gebäuden kein Vorwegabzug der Grundsteuer für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich ist.08)BGH VIII ZR 79/16 Etwas anderes könne sich unter Umständen nur aus § 242 BGB ergeben.09)BGH VIII ZR 79/16

Garagen und Stellplätze

nebenkosten-blog.de Umlage der Grundsteuer

Vorwegabzug meistens erforderlich: Tiefgarage.

Sind auf dem Grundstück Garagen und Stellplätze vermietet, ist nach den obigen Grundsätzen ebenfalls ein Vorwegabzug erforderlich, solange diese Gebäudeteile Bestandteil des für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswertes waren. Die nach dem Vorwegabzug ermittelten Kosten der Stellplatz- und Garagennutzer sind – entsprechende Umlagevereinbarung vorausgesetzt! – nur auf die Stellplatz- und Garagennutzer zu verteilen.10)BGH VIII ZR 286/10 WuM 2012, 98

Anders sieht es aus, wenn an jeden Wohnungsmieter eine Garage bzw. ein Stellplatz mitvermietet ist und sich dadurch keine Ungerechtigkeiten in der Kostenverteilung ergeben. Reichen hingegen die Stellplätze nicht für alle Mieter aus oder ist auch nur ein Stellplatz an einen Dritten vermietet, muss der Vermieter die Notwendigkeit eines Vorwegabzuges prüfen! Er darf hier nicht mit Verfahrensvereinfachungen argumentieren.11)BGH VIII ZR 298/80 NJW 1982, 573

Preisgebundener Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Es ist also auch hier ein Vorwegabzug von Kostenanteilen, die nicht die Wohnungsmieter betreffen, erforderlich.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

6 Kommentare

  1. Kerstin Misch-Wilhelm

    Hallo,ich beschäftige mich mit der Umlage der Grundsteuer in gemischt genutztem Gebäude. Ich bin Gewerbemieter, es befinden sich 14 WE darin gesamt 944qm und 2 Gewerbe 205qm, davon 140 qm mein Anteil. 12,1% Der Vermieter ist der Ansicht, die 2308€ Grundsteuer anhand des Einheitswertes auf 41,6% für das Gewerbe und 58,4% für die Wohnungen aufzuteilen. (Grundlage 1935 )Soweit ich Sie verstanden habe, teilen Sie diese Auffassung. Mein Steueranteil wäre dann 655€ zzgl MwSt. Nach Umlage Fläche wäre mein Anteil 280€.Nun liegt ein aktuelles BGH Urteil von 5/2017 VIII ZR 79/16 vor. Mich würde brennend interessieren, wie Sie sich nun dazu äußern und wie Sie es umsetzen.

    • Jan Arnold-Moßell

      Hallo Frau Misch-Wilhelm,

      das von Ihnen erwähnte BGH-Urteil geht im vorletzten Absatz hart mit der oben genannten und auch von mir vertretenen Auffassung ins Gericht. Aus meiner Sicht verkennt der BGH allerdings die Bedeutung für die Praxis, wenn er als Maßstab, ab wann der Vorwegabzug erforderlich sein soll, „nur“ § 242 BGB an die Hand gibt: So ist auch mir nicht klar, ob in Ihrem Fall schon eine unangemessene Benachteiligung (je nach Sichtweise entweder für die Wohnungsmieter oder für die Gewerbemieter) vorliegt.

      Daneben betrifft das Urteil sogenannten freifinanzierten Wohnraum. Zu preisgebundenem Wohnraum hat der BGH sich darin nicht geäußert.

      Kurzum: Soweit ich selbst Betriebskostenabrechnungen erstelle, werde ich auch weiterhin die Grundsteuer anhand des Einheitswertbescheides (soweit erforderlich) aufteilen – allein schon aus Gründen der Kongruenz. Zumal das zitierte Urteil im Grundton nur davon spricht, dass es keine Verpflichtung zum Vorwegabzug gibt. Das schließt bei wohlmeinender Lesart eine Berechtigung zum Vorwegabzug nicht aus.

      Beste Grüße, JAM

      • Kerstin Misch-Wilhelm

        Hallo Herr Arnold-Moßell,
        erst einmal danke für die Antwort. Die Urteilssprechung war auch in der Vergangenheit unterschiedlich. Die Frage ist doch eigentlich, ab wann eine Mehrbelastung für den Mieter vorliegt. Wenn wie in meinem Fall 82,9% Wohnungsnutzung und 17,1% Gewerbenutzung vorliegt, erkenne ich keine Mehrbelastung durch das Gewerbe. Zwar lagen die „geschätzten zu erzielenden“ Jahresrohmieten von 1935 bei 0,70DM/qm für Wohnungen und 2,30DM/qm für Gewerbe, aber laut Einheitsbescheid wird nur ein Hebesatz und ein Vervielfältiger für gemischt genutztes Gewerbe angesetzt, also keine Unterschiede vorgenommen. Die aktuellen zu erzielenden Mieteinnahmen betragen für WE 4,30€/qm und Gewerbe 5,50€/qm. Ich habe übrigens noch eine Ladeneinheit in einer anderen Stadt 220qm gemietet, dort ist das Verhältnis genauso, 1388qm WE und 422qm Gewerbe, Dort werden keine Unterschiede gemacht, Es wird ganz normal nach Fläche umgelegt. Es ist auch nichts im Mietvertrag vereinbart, das Vorwegabzug vorgenommen wird. So wie Sie es darlegen, wüßten Sie auch nicht, wie Sie in meinem Fall vorgehen würden. Nach welchen Kriterien gehen sie denn vor, wenn Sie den Einheitsbescheid ihrer Abrechnungen vor sich haben?
        Ab wieviel Prozent nehmen Sie eine Aufteilung vor oder entscheiden Sie ob verschiedene Vervielfältiger und Hebesätze angewandt wurden. Auch darüber gibt es Urteile. Ich lasse jedenfalls meine Abrechnungen gerade per Anwalt überprüfen, da noch mehr Streitpunkte vorhanden sind. Die Grundsteuer ist ja eh umstritten, da Sie ja eigentlich aller 6 Jahre angepasst werden sollte.
        Würde mich über eine Rückantwort freuen.
        Mit frdl. Grüßen KMW

        • admin

          Hallo Frau Misch-Wilhelm,
          Herr Arnold-Moßell bat mich, Ihnen zu antworten.
          Ab wann eine signifikante Mehrbelastung vorliegt, ist auch uns nicht klar. § 242 BGB ist hier jedenfalls nicht wirklich geeignet eine Entscheidung zu treffen.
          Aus unserer Sicht ist die ganze Berechnung der Grundsteuer basierend auf Einheitswerten sehr fragwürdig. Unserer Erinnerung nach steht das auch auf dem Prüfstand oder es ist bereits eine Änderung des Berechnungsverfahrens geplant.
          Sie fragten aber, wie wir das abrechnen. Eigentlich ganz einfach: So, wie es im Vorjahr gemacht wurde (jedenfalls im freifinanzierten Wohnungsbau) bzw. wie der Kunde (Vermieter) es von uns verlangt. Im preisgebundenen Wohnraum hingegen rechnen wir immer nach Einheitswertbescheid ab, was sich hier aber auch nicht so krass auswirkt, weil die Einheitswertermittlung erfahrungsgemäß bei jüngeren Gebäuden nicht besonders von der „Marktmiete“ abweicht.
          Daneben ist in den Gebäuden, die davon betroffen sind und durch uns abgerechnet werden, das Spannungsverhältnis zwischen den Verhältnissen der „Marktmiete“ und der Rohmiete nicht so eklatant, wie in Ihrem Fall – der insoweit schon einen Sonderfall darstellt. Zudem weist der Einheitswertbescheid bei unseren Gebäuden zu einem ganz überwiegenden Teil keine Gewerbefläche aus mit der Folge, dass wir – Gewerbe hin oder her – hier nach Gesamtfläche verteilen. Das bringt zwar die Wohnungsmieter insbesondere in den „teuren Gewerbelagen“ auf die Barrikaden, was aber nichts nützt, da wir keinen anderen Anhaltspunkt für eine Vorverteilung haben (außer dem Einheitswertbescheid).
          Vervielfältiger und Hebesatz sind übrigens pro Grundstück immer gleich, die einzige Stellschraube bei gemischter Nutzung ist die Rohmiete aus grauer Vorzeit. Die 0,70 DM bzw. 2,30 DM je Quadratmeter in Ihrem Fall finden wir plausibel – aber sie passen natürlich nicht zu dem Verhältnis 4,30 Euro bzw. 5,50 Euro je Quadratmeter der aktuellen Miete. Aber wie geschrieben: In den Objekten, die wir so abrechnen (überwiegend Berlin und Potsdam) sind die Gewerbemieten bei einem Vielfachen von 5,50 Euro je Quadratmeter, so dass hier im Ergebnis jedenfalls keine grobe Benachteiligung zu erkennen ist.
          Beste Grüße, LM

  2. Siegmar Weichert

    Hallo,
    ich habe eine Frage zur Berechnung der Grundsteuer in die Nebenkosten.
    Mein Grundstück ist rund 1300 qm groß und und ich zahle rund 250 € Grundsteuer im Jahr. Auf dem Grundstück befindet sich ein Wohnhaus und zwei Nebengebäude sowie Gartenland. Das Wohnhaus hat eine Wohnfläche von 177 qm. 65 qm davon sind vermietet. Wie muß ich die Grundsteuer für die Nebenkostenabrechnung berechnen?

    • admin

      Hallo Herr Weichert,

      zunächst ist wichtig, ob die Mieter auch die Nebengebäude nutzen dürfen. Dann würden wir zunächst versuchen, anhand des Einheitswertbescheides die Grundsteuer auf das Wohngebäude und ggf. die Nebengebäude aufzuteilen und in Abhängigkeit von Frage Nr. 1 die Grundsteuer so aufteilen, dass die Mieter für alle 250 Euro anteilig beteiligt werden oder eben nicht.

      Alternativ können Sie sich diesen Aufwand aber auch sparen und einfach die 250 Euro durch 177 qm x 65 qm abrechnen. Das ist zwar nicht ganz korrekt – aber der richtige Weg, wenn der Einheitswertbescheid eben nicht vorliegt. Mit 0,12 Euro/qm Wohnfläche und Monat liegt die Grundsteuer auch im Rahmen.

      Beste Grüße, LM

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