Vermieter von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum bekommen vom WEG-Verwalter eine Jahresabrechnung über die geleisteten Zahlungen und die angefallenen Kosten. Es bietet sich also an, diese Abrechnung zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter zu machen. Damit dabei nichts schief geht, gilt es eine Menge zu beachten.

Umlageschlüssel: Fläche oder Miteigentumsanteile

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden sämtliche Kosten meistens nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt. Nur selten trifft man auf eine Verteilung nach Fläche.

Kann im Mietvertrag vereinbart werden: Miteigentumsanteile

Zunächst einmal kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Nebenkosten statt nach Fläche nach Miteigentumsanteilen (MEA) abgerechnet werden.01)BGH VIII ZR 169/03 GE 2004, 87902)BGH VIII ZR 115/04 GE 2005, 50 Dabei ist jedoch wichtig, dass dem Mieter im Mietvertrag mitgeteilt wird, wie viele MEA bezogen auf welche Gesamt-Miteigentumsanteile auf seine Wohnung entfallen.

Aber nur, wenn die MEA billigem Ermessen entsprechen

Werden die Miteigentumsanteile der WEG als Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart, müssen sie sich in etwa an der Fläche des Gebäudes orientieren, sonst entspricht die Vereinbarung nicht mehr billigem Ermessen.03)§§ 315, 316 BGB Zu hohe Abweichungen – nach oben oder unten – sind damit unzulässig. Uns ist allerdings keine Entscheidung bekannt, ab wann die Differenz zwischen Anteil der Wohnfläche und MEA zu groß und damit schädlich ist.

Änderung des Abrechnungsschlüssels durch die WEG

Problematisch wird es, wenn im Mietvertrag die Verteilung nach MEA festgelegt ist, die WEG aber einen Beschluss fasst, die Betriebskosten nach einem anderen Verteilungsschlüssel abzurechnen.04)Kann sie nämlich: § 16 Abs. 3 WEG Der Vermieter kann dann den Umlageschlüssel gegenüber dem Mieter nur ändern, wenn ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart ist. Die WEG kann das für das laufende Abrechnungsjahr beschließen, der Vermieter den Umlageschlüssel aber nur für noch nicht begonnene Abrechnungszeiträume ändern.

Der neue Umlageschlüssel muss ebenfalls billigem Ermessen entsprechen. So kann ein Beschluss der WEG, sämtliche Kostenarten nur noch nach Anzahl der Wohnungen zu verteilen durchaus für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestandskräftig werden, obgleich er wohl ordnungsgemäßer (WEG-)Verwaltung widerspricht. Im Verhältnis des Vermieters zum Mieter gelten solche Umlageschlüssel jedoch keinesfalls, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

Abrechnung nach Fläche in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Werden in der WEG die Kosten nach Fläche abgerechnet, ergibt sich für den Vermieter keine Besonderheit hinsichtlich des Umlageschlüssels.

Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung: WEG-Abrechnung als Grundlage

Der Vermieter einer Eigentumswohnung (oder einer Teileigentumseinheit) bekommt vom WEG-Verwalter jährlich eine Abrechnung (auch WEG-Abrechnung, Verwalterabrechnung oder Jahresabrechnung der WEG, etc. genannt). Wenn diese Abrechnung die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung des Vermieters sein soll, ergeben sich zahlreiche Aspekte, die es zu beachten gilt.

Fehlerhafte WEG-Abrechnung

Wenn der WEG-Verwalter keine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt, hat der Vermieter ihn so lange auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung in Anspruch zu nehmen, bis eine solche Abrechnung vorliegt. Er hat insoweit gegenüber dem WEG-Verwalter die gleichen Rechte wie ein Mieter gegenüber einem Vermieter.

Liegt dem Vermieter keine ordnungsgemäße Abrechnung vor, darf er sich jedenfalls nicht darauf ausruhen und dem Mieter die falsche Abrechnung als Nebenkostenabrechnung übergeben. Eine falsche WEG-Abrechnung bleibt auch als Nebenkostenabrechnung falsch.05)BGH VIII ZR 298/80 GE 1982, 135 Notfalls muss er anhand der Buchhaltungsunterlagen des Verwalters eine eigene Abrechnung aufmachen. Das Schrifttum sieht das zwar anders, siehe hierzu unten.

Korrekte (ordnungsgemäße) Verwalterabrechnung

Im Regelfall dürfte die Verwalterabrechnung (WEG-Abrechnung) jedoch korrekt sein. Damit sie aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft korrekt ist, muss sie aber zwingend nach dem Abflussprinzip aufgestellt sein.

Abflussprinzip der WEG auch gegenüber dem Mieter?

Damit stellt sich die Frage, ob das in der WEG zwingend geltende Abflussprinzip auch in der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter angewandt werden darf. Um es kurz zu machen, der Bundesgerichtshof sagt: Ja.06)BGH VIII ZR 49/07 DWW 2008, 143

Verwalterabrechnung muss formell korrekt sein

Die Verwalterabrechnung muss nicht nur inhaltlich korrekt sein, sondern auch den formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung genügen, wenn der Vermieter sie zur Grundlage seiner Nebenkostenabrechnung machen will.

Bestandskraft der WEG-Abrechnung

In der Literatur wird die Auffassung vertreten, dass der Vermieter die WEG-Abrechnung erst dann zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung machen kann, wenn sie bestandskräftig07)bestandskräftig ist sie dann, wenn die Anfechtungsfrist verstrichen ist: OLG Düsseldorf ZMR 2000, 453 oder wenn sie beschlossen ist.

Letzteres ist in der Literatur vorherrschende Meinung. In jedem Fall sei es unzulässig, bereits die nicht beschlossene, sondern nur vom Verwalter übersandte Abrechnung zum Gegenstand der Nebenkostenabrechnung zu machen. Das sei deshalb so, weil es sich dabei nur um eine Beschlussvorlage handele.

Wir halten das für vollkommen falsch!

Zum Einen kann es vorkommen, dass dem Vermieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, jahrelang auf eine Abrechnung warten muss. Selbst wenn er bewirkt, dass der Verwalter ausgetauscht wird, dauert die Erstellung einer fremden WEG-Abrechnung durch den neuen Verwalter sehr lange. Auch kann der Vermieter für die oftmals lange Dauer von Gerichtsprozessen gegen den Verwalter nichts – jedenfalls kann er sie nicht beschleunigen. Es ist also nicht richtig, ihn darauf warten zu lassen, dass eine Versammlung einen Beschluss darüber fasst, zumal er auf das Abstimmungsverhalten seiner Miteigentümer auch nur bedingt einwirken kann.

Zum Anderen ist es nach der Definition der Betriebskosten überhaupt nicht notwendig, dass eine WEG-Abrechnung beschlossen ist. Betriebskosten bzw. Nebenkosten sind umlagefähig, weil sie dem „Eigentümer entstehen„, nicht weil er sie bezahlt hat. Wenn also eine Zahlung des Vermieters nicht erforderlich ist, warum sollte dann ein Beschluss der WEG über die Abrechnung oder gar die Bestandskraft dieses Beschlusses eine Voraussetzung für die Umlagefähigkeit sein? Das ist weder logisch, noch sachgerecht.

Zum Dritten wird eine – als Beschlussvorlage versandte – falsche Verwalterabrechnung durch den Willen der Eigentümerversammlung auch nicht korrekt. Falsch bleibt falsch und richtig bleibt richtig, das lässt sich durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht ändern. Auch insofern ergibt es keinen Sinn, auf den Beschluss der Wohnungseigentümer zu warten.

Inhalte der Verwalterabrechnung: Auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten

Die Verwalterabrechnung differenziert oftmals nicht oder nicht korrekt zwischen Betriebskosten einerseits und Instandhaltungs- und Verwaltungskosten andererseits. Will der Vermieter die WEG-Abrechnung des Verwalters also zur Grundlage seiner Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter machen, muss er sicherstellen, dass in den jeweiligen Kostenpositionen keine Kosten enthalten sind, die im Verhältnis zu seinem Mieter nicht umlagefähig sind.

Nicht zur Nebenkostenabrechnung geeignet: Hausgelder bzw. der Wirtschaftsplan

Hausgelder, Wohngelder oder Hausgeldvorschüsse sind keine Betriebskosten, sondern lediglich Abschlagszahlungen auf den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bilden lediglich eine Schätzung der zu erwartenden Kosten der WEG. Demnach darf der Vermieter diese Zahlungen nicht in die Nebenkostenabrechnung einstellen.

WEG-Abrechnung als Grundlage der Nebenkostenabrechnung

Wenn der Vermieter alle vorherigen Aspekte bedacht und geprüft hat, kann er die Hausgeldabrechnung (WEG-Abrechnung, Verwalterabrechnung, Jahresabrechnung WEG, …) als Grundlage seiner Nebenkostenabrechnung verwenden. Keinesfalls darf er sie jedoch unbearbeitet an den Mieter weitergeben, weil Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten sind und zudem auch nicht die Vorauszahlungen des Mieters in der Verwalterabrechnung abgezogen werden.

nebenkosten-blog.de Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung

Er sollte vielmehr mindestens:

  • eine Kopie der Verwalterabrechnung anfertigen,
  • seinen Namen im Anschriftenfeld durch den Namen des Mieters ersetzen,
  • den Namen des Verwalters bzw. der WEG durch seinen Namen ersetzen,
  • alle nicht umlagefähigen Kosten entfernen oder herausstreichen,
  • die neue(n) Gesamtsumme(n) errechnen und notieren,
  • die Vorauszahlungen des Mieters in Abzug bringen und
  • das Ergebnis der Abrechnung notieren.

Die in der Abrechnung erwähnte Abrechnung über die Kosten der Be- und Entwässerung muss natürlich auch beigefügt werden!

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Achtung: Vermieter darf nicht mehr abrechnen, als er selbst zahlt!

Unter Umständen kann es unvermeidbar sein, dass der Vermieter eine eigene Nebenkostenabrechnung für seinen Mieter erstellt. Das ist beispielsweise dann nötig, wenn die WEG nach besonderen Maßstäben abrechnet, die bei der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter unzulässig sind.

Dabei darf er aber unter keinen Umständen dem Mieter mehr berechnen, als er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen hat!08)AG Tiergarten WuM 1989, 86 Teilweise wird sogar vertreten, dass er neben den Gesamtkosten des Gebäudes auch den Betrag anzugeben hat, den er an die WEG zahlen muss.09)LG Berlin MM 1994, 102 Nur dann liege eine materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vor. Hier ist also größte Vorsicht geboten.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]