Im Prinzip gilt für die materiellen (inhaltlichen) Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum das Gleiche, wie bei Abrechnungen über preisfreien Wohnraum oder Gewerberaum. Eine Besonderheit gibt es allerdings.

Erläuterung einer Nachforderung (Mieterhöhung)

Rechtlich betrachtet handelt es sich bei einer Nachforderung des Vermieters von preisgebundenem Wohnraum um eine Mieterhöhung.01)§§ 20 Abs. 4 Satz 14 Abs. 7; 4 Abs. 8 NMW i. V. m. § 10 Abs. 1 WoBindG Das ändert zwar praktisch nichts an ihrem Charakter. Dennoch resultiert daraus ein wichtiger Unterschied:

Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum müssen erläutert werden. Fraglich ist allerdings, wie ausführlich diese Erläuterung sein muss.

Herrschende Meinung

nebenkosten-blog.de Nebenkostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum

Der Bundesgerichtshof ist zutreffend der Auffassung, dass für die Erläuterung der Mietererhöhung (also der Nachforderung des Vermieters) vollkommen ausreicht, wenn der Mieter aus der Abrechnung

  • die einzelnen Gesamtkosten,
  • deren Verteilung auf die Mieter und
  • die Berechnung der Nachforderung

erkennen kann.02)BGH VIII ZR 137/09 NZM 2010, 274 03)BGH VIII ZR 118/11 NZM 2012, 155

Das bedeutet: Im Regelfall reicht es aus, eine vollständige, formell und materiell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Es ist auch nicht erforderlich, jede einzelne Kostensteigerung zu erläutern.

Lediglich dann, wenn der Mieter Kostenveränderungen im Vergleich zum Vorjahr nicht ohne Erläuterung verstehen kann, ist die Erläuterung für die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung notwendig.

Mindermeinung nicht überzeugend

Die Instanzgerichte und das Schrifttum stellen jedoch höhere Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum. Der Vermieter habe eine Gegenüberstellung der Kosten mit denen des Vorjahres beizufügen04)LG Berlin MM 2002, 333 und die einzelnen Rechnungsdaten inklusive Versorger anzugeben05)LG Berlin GE 1998, 1277 06)wiederum anderer Auffassung: LG Berlin GE 2001, 209 Diese Auffassungen überzeugen nicht.

Die Vorjahreskosten kennt der Mieter aus der Vorjahresabrechnung. Kann er sie nicht kennen, weil er nach seinem Einzug die erste Abrechnung erhält, hat er einen Auskunftsanspruch07)§ 29 NMV und kann eine Kopie der Vorjahresabrechnung vom Vermieter verlangen.

Auch beim preisgebundenen Wohnraum hat der Mieter das Recht zur Einsicht in die Abrechnungsbelege.08)§ 259 BGB Es ist nicht erkennbar, weshalb die Rechte des Mieters nur gewahrt werden können, wenn er die Daten der Rechnungen zur Abrechnung erhält – zumal dem Vermieter beim Abschreiben der Rechnungsdaten Fehler unterlaufen können. Diese Fehler kann der Mieter nur entdecken, wenn er die Belege einsieht.

Exkurs: Anstelle der Einsicht in die Abrechnungsbelege kann der Mieter preisgebundenen Wohnraums auch gegen Entgelt die Übersendung von Kopien verlangen.09)§ 29 Abs. 2 NMV

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]