Bei den hier behandelten Verfahren hängt die Umlage erhöhter oder neuer Nebenkosten wesentlich von der Mietstruktur und anderweitigen Vereinbarungen ab. Das ist bei neuen oder erhöhten Nebenkosten wegen Modernisierung anders!

Nebenkosten wegen Modernisierung im Wohnraum

Nebenkosten wegen ModernisierungSolange keine gegenteilige vertragliche Abrede besteht, darf der Vermieter bei Wohnraummietverträgen, die bis zum 01.07.2013 geschlossen wurden, ohne weiteres die infolge der Modernisierung entstehenden höheren Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Einer entsprechenden Vereinbarung – beispielsweise einer Mehrbelastungsabrede – bedarf es hierzu nicht. [1]BGH VIII ZR 101/03 GE 2004, 229 Es muss sich lediglich um Betriebskosten handeln.

Für Wohnraummietverträge, die nach dem 01.07.2013 geschlossen wurden, gilt im Prinzip nichts anderes. Hier hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitzuteilen. [2]§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB Natürlich kann es sich dabei nur um eine Prognose handeln, weshalb auch eine Schätzung zulässig ist. Grundlage einer solchen Schätzung können aktuelle Betriebskostenspiegel sein [3]Dickersbach WuM 2013, 575 oder Erfahrungswerte aus anderen Gebäuden. [4]vgl. § 24 Abs. 2 Satz 3 II. BV [5]Pfeifer MietRB 2013, 94 Verstößt der Vermieter gegen diese Pflicht, ist der Mieter zwar nicht zur Duldung der Maßnahme, gleichwohl aber zur Zahlung verpflichtet. [6]Dickersbach WuM 2013, 575 Ein Verstoß gegen die Ankündigungspflicht hat nicht zur Folge, dass auch die Zahlungsverpflichtung des Mieters untergeht – schließlich nutzt er das verbesserte Mietobjekt.

Der Vermieter darf grundsätzlich neu entstehende Betriebskosten, die aus einer duldungspflichtigen Maßnahme stammen, auf den Mieter umlegen. [7]BGH VIII ZR 202/06 GE 2007, 1310

Rauchwarnmelder als Beispiel

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine duldungspflichtige Modernisierung. [8]BGH VIII ZR 216/14 NZM 2015, 588 [9]BGH VIII ZR 290/14 GE 2015, 908 Der Vermieter kann deshalb die Betriebskosten, die aus diesen Geräten neu entstehen, auf den Mieter umlegen. [10]LG Magdeburg 1 S 171/11 GE 2012, 131

Modernisierungsvereinbarung

In § 555f BGB ist geregelt, dass Mieter und Vermieter eine Vereinbarung auch über die zukünftige Höhe der Miete treffen können. Das schließt Vereinbarungen zur künftigen Handhabung der Nebenkosten mit ein. Aus Gründen der Konfliktvermeidung ist hierzu auch dringend zu raten. Vergessen die Parteien eine Regelung über die künftigen Nebenkosten, darf der Vermieter diese Kosten dennoch auf den Mieter umlegen. [11]Langenberg in Betriebskosten- und Heizkostenrecht C Rn. 70 Schließlich nutzt der Mieter das verbesserte Mietobjekt und darf auch mit einer Modernisierungsvereinbarung nicht erwarten, dass der Vermieter die Betriebskosten bezahlt.

Nebenkosten wegen Modernisierung im Gewerberaum

Für Mietverträge über Gewerberaum gilt im Prinzip nichts anderes. Auch hier gilt die Unterscheidung zwischen altem Recht (bis 01.07.2013) und neuem Recht (ab 01.07.2013). Eine Ausnahme bildet § 555c Abs. 5 BGB: Im Gewerberaummietvertrag darf von § 555c Abs. 1 bis 4 BGB abgewichen werden, im Wohnraummietvertrag nicht.