Eigentlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer („Mehrwertsteuer“) befreit.01)§ 4 Nr. 12 a UStG Allerdings kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Befreiung verzichten.02)§ 9 Abs. 1 UStG Man nennt das Umsatzsteueroptionweil es sich um eine freiwillige Möglichkeit (Option) handelt. Der Sinn dahinter ist, dass der „optierende“ Vermieter dann die Vorsteuer aus seinen Eingangsrechnungen geltend machen kann, soweit diese Eingangsrechnungen die Flächen betreffen, für die die Umsatzsteueroption ausgeübt wurde.

Obgleich die Überschrift dieses Beitrages „Nebenkosten und Mehrwertsteuer“ heißt, muss für die Nachvollziehbarkeit leider ein wenig ausgeholt werden.

Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption

Die Voraussetzungen für die Option zur Umsatzbesteuerung, also sozusagen den Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit von Erlösen aus der Grundstücksvermietung, sind:03)§ 9 Abs. 1 UStG

  • Der Vermieter ist ein Unternehmer.04)Unternehmer kann hierbei jeder sein, auch ein privater Vermieter. Es kommt nur auf die umsatzsteuerrechtliche Unternehmereigenschaft an.
  • Es werden Räume an einen anderen Unternehmer vermietet.
  • Dieser andere Unternehmer (Mieter) nutzt diese Räume für sein Unternehmen.
  • Der Mieter hat selbst nur umsatzsteuerpflichtige Umsätze.05)Als Bagatellgrenze sind 5 % umsatzsteuerfreie Umsätze zulässig.

Zahlreiche Berufe sind von der Umsatzsteuerpflicht befreit: Ärzte, andere Heilberufe, Versicherungsvertreter, Banken, etc. Deshalb kann an diese Berufe nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Für eine solche Vermietung kommen also nur Handels- und Produktionsbetriebe sowie steuerpflichtige freie Berufe (Rechtsanwälte, Steuerberater, etc.) in Betracht.

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Sinn und Zweck der Umsatzsteueroption

Der Vorteil der Option zur Umsatzbesteuerung liegt in der Möglichkeit des Vorsteuerabzuges für die Flächen, die umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Das ist in der Bewirtschaftungsphase des Gebäudes nicht besonders interessant. Bei der Errichtung oder umfassenden Sanierung von Gebäuden hingegen schon:

Beispiel: Der zukünftige Vermieter Max Müller möchte ein Wohn- und Geschäftshaus errichten. Es soll 952.000 Euro kosten (800.000 Euro netto zzgl. 152.000 Euro „Mehrwertsteuer“). Das Gebäude hat vier identisch große Vollgeschosse, deren Vermietung wie folgt geplant ist:

EG: Vermietung an eine Supermarktkette
1. OG: Vermietung an einen Steuerberater
2. OG: Vermietung als Wohnung
3. OG: Vermietung als Wohnung

Er müsste für dieses Vorhaben nicht auf die grundsätzliche Umsatzsteuerfreiheit verzichten, auch als „Privatvermieter“ könnte er an eine Supermarktkette oder einen Steuerberater vermieten. Max Müller kann jedoch rechnen:

50 % der Fläche werden umsatzsteuerpflichtig vermietet, die anderen 50 % umsatzsteuerfrei. Für die ersten 50 % kann Max Müller zur Umsatzbesteuerung optieren und damit den Vorsteuerabzug geltend machen. Das bedeutet:

Baukosten: 800.000 Euro
darin Vorsteuer: 152.000 Euro
davon 50 %: 76.000 Euro = Vorsteuerabzug

Diese 76.000 Euro bekommt Herr Müller bereits während der Errichtungsphase vom Finanzamt erstattet bzw. muss sie nicht zahlen, womit die Baukosten auf 876.000 Euro sinken. Herr Müller benötigt also für das gleiche Gebäude weniger finanzielle Mittel. Alles, was er dafür tun muss: (mindestens) zehn Jahre lang darf er das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss nur an Unternehmer mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen vermieten.

Gleiches gilt auch bei der umfassenden Sanierung eines Gebäudes.

Folgen der Umsatzsteueroption für die Nebenkosten

Hat der Vermieter zur Umsatzbesteuerung optiert, werden die Umsätze (Mieteinnahmen) umsatzsteuerpflichtig. Es gilt dabei der Grundsatz, dass die Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilt.

Das bedeutet: Wenn die Miete (Hauptleistung) umsatzsteuerpflichtig ist, sind es auch die Nebenkosten (Nebenleistung). Für die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerberäume kann der Vermieter im Gegenzug die ausgewiesene Vorsteuer geltend machen.

Die stärksten Auswirkungen hat das für die Nebenkosten bzw. Nebenkostenabrechnungen.

TIPP: Unsere Abrechnungsvorlage PRO bietet Vermietern die Möglichkeit, auch für umsatzsteuerpflichtige Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer zu erstellen.

Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)

nebenkosten-blog.de MehrwertsteuerNehmen wir an, es handelt sich um ein rein gewerblich genutztes und umsatzsteuerpflichtiges Gebäude. Dann werden nur die Nettobeträge der Rechnungen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt, da der Vermieter die auch in den Rechnungen enthaltene Vorsteuer von seinem Finanzamt erhält.

Alle Nettobeträge werden dann mit der Umsatzsteuer belegt, also zur Zeit 19 Prozent. Das gilt auch für solche Beträge, die gar keine Vorsteuer enthalten (Grundsteuer, Entwässerungsgebühren, Versicherungsbeiträge) oder nur mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent belegt waren (Wasserkosten): Auch diese Beträge werden ohne Ausnahme mit 19 Prozent Umsatzsteuer belegt.

Wichtig: Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter zur Umsatzbesteuerung optiert hat! Nur, weil es sich um eine gewerblich genutzte Einheit handelt, bedeutet das nicht, dass auch eine Netto-Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer erstellt wird!

Die Abrechnung für den Gewerbemieter sieht beispielsweise so aus:

Nebenkostenabrechnung mit Mehrwertsteuer

Nebenkostenabrechnung Gewerbemieter

 

Wie man sieht, werden ausschließlich die Nettobeträge verteilt. Solche Kostenarten, die keine Vorsteuer („Mehrwertsteuer“) enthalten, werden demnach brutto = netto abgerechnet. Am Einfachsten lassen sich solche Abrechnungen mit unserer Abrechnungsvorlage PRO erstellen.

Nebenkostenabrechnung ohne Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)

Bei Wohnungen ist die in den Eingangsrechnungen des Vermieters enthaltene Vorsteuer („Mehrwertsteuer“) Bestandteil der Betriebskosten. Das liegt daran, dass der Steueranteil für den Vermieter echter Aufwand ist, weil er von seinem Finanzamt nichts erstattet bekommt. Hier werden also die Bruttobeträge abgerechnet:

Nebenkostenabrechnung ohne Mehrwertsteuer

Nebenkostenabrechnung Wohnungsmieter

Hier sieht man, dass die Beiträge ohne den Abzug der „Mehrwertsteuer“ auf den Mieter verteilt werden.

Nebenkostenabrechnung gemischt genutzte Gebäude

Bei Gebäuden, in denen sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei vermietet wurde, bekommt jeder Mieter die ihm gebührende Betriebskostenabrechnung:

  • umsatzsteuerpflichtige Mieter bekommen eine Netto-Betriebskostenabrechnung
  • umsatzsteuerfreie Mieter bekommen eine Brutto-Betriebskostenabrechnung

Mit unserer Abrechnungsvorlage PRO lassen sich Abrechnungen auch für gemischt genutzte Gebäude nach dem vorstehenden Schema erstellen.

Wichtig ist auch hier zu beachten: Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter zur Umsatzbesteuerung optiert hat! Nur, weil es sich um eine gewerblich genutzte Einheit handelt, bedeutet das nicht, dass auch eine Netto-Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer erstellt wird!

Immobilienbuchhaltung 2

Kleinunternehmer nach § 19 Umsatzsteuergesetz

Innerhalb der Umsatzgrenzen (17.500 Euro im Vorjahr, 50.000 Euro im laufenden Jahr) kann der Vermieter wählen:06)§ 19 Abs. 2 UStG

  • Will er umsatzsteuerlich Unternehmer sein und Vorsteuer abziehen, wird er behandelt wie oben beschrieben.
  • Er kann aber auch Kleinunternehmer sein. Das bedeutet, dass seine Umsätze nicht mit Umsatzsteuer belegt werden. Er kann dann wie ein nichtunternehmerischer Vermieter für brutto = netto vermieten.

Der Vorteil der Kleinunternehmereigenschaft liegt im niedrigeren Verwaltungsaufwand. Nachteilig ist die fehlende Möglichkeit des Vorsteuerabzugs.

Vermietung von Garagen mit Mehrwertsteuer

Für die immer umsatzsteuerpflichtige Vermietung von „Abstellplätzen für Fahrzeuge“ ist die Eigenschaft eines Kleinunternehmers sehr interessant. Diese Umsätze sind nämlich nicht von der Umsatzsteuer befreit, sie sind also per se umsatzsteuerpflichtig.

Dabei ist sehr wichtig, wie und an wen der Stellplatz oder die Garage vermietet wurde. Es ergeben sich vier Möglichkeiten:

  1. Die Garagen stehen allein auf einem Grundstück; ihr Vermieter vermietet in der Umgebung weder Wohnungen noch Gewerbe. Die Umsätze sind vollständig umsatzsteuerpflichtig.
  2. Die Garagen stehen auf dem gleichen Grundstück, auf dem der Vermieter auch Wohnungen vermietet.
    a) Ein Wohnungsmieter mietet eine Garage. Weil die Hauptleistung (Wohnungsmiete) umsatzsteuerfrei ist, ist es die Nebenleistung (Garagenmiete) auch.
    b) Ein fremder Mieter mietet eine Garage. Er wohnt auf dem Grundstück nebenan, das nicht dem Vermieter der Garagen gehört. Dann ist die Garagenmiete die Hauptleistung und damit umsatzsteuerpflichtig. 07)§ 4 Nr. 12 Abs. 2 UStG
  3. Auf dem Grundstück gibt es neben Wohnungen und Garagen auch noch Gewerbe. Dann sind die Garagenmieten, die von Wohnungsmietern gezahlt werden, umsatzsteuerfrei. Die Garagenmieten von umsatzsteuerpflichtigen Gewerbemietern sind umsatzsteuerpflichtig. Für grundstücksfremde Mieter gilt das gleiche wie unter 2. b).

Solange also die umsatzsteuerpflichtigen Umsätze aus 1., 2. a) und 3. innerhalb der obigen Grenzen liegen, kann der Vermieter die Umsatzsteuerpflicht umgehen und ein Kleinunternehmer werden. Das könnte neben der eingesparten Verwaltungsarbeit auch für nicht umsatzsteuerpflichtige Garagenmieter vorteilhaft sein: Dann sinkt nämlich die Miete bzw. der Vermieter kann mehr Miete verlangen, ohne sie „teurer“ machen zu müssen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]