Die in den letzten Beiträgen beschriebene Möglichkeit einer Erhöhungsumlage nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten besteht nur für Altverträge mit Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede). Für Altverträge ohne Mehrbelastungsabrede oder Neuverträge gibt es diese Möglichkeit nicht. Hier bleibt dem Vermieter nur eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 588 BGB.

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

MieterhöhungDie Kappungsgrenze [1]§ 588 Abs. 3 BGB in Höhe von 20 Prozent – oder im Geltungsbereich entsprechender Rechtsverordnungen von 15 Prozent – wird auf die Gesamtmiete berechnet. [2]BGH VIII ZR 160/03 GE 2004, 349 Das führt dazu, dass der Vermieter sich entscheiden muss, ob er zugunsten einer höheren „Betriebskostenumlage“ auf einen Teil der ihm eigentlich zustehenden Nettokaltmiete verzichtet oder umgekehrt.

Es spielt für das Erhöhungsrecht nach § 588 BGB keine Rolle, ob die gestiegenen Betriebskosten aus einer Verbrauchssteigerung, einer Preiserhöhung oder der (notwendigerweise zulässigen) Neueinführung resultiert.

Verfahren der Mieterhöhung

Nur theoretisch könnte der Vermieter die Mieterhöhung mit pauschalen Betriebskostenanteilen begründen, die er aus sogenannten Betriebskostenspiegeln für die jeweilige Gemeinde entnommen hat. Das ist jedoch nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unzulässig. [3]ständige Rechtsprechung des BGH

Der Vermieter hat vielmehr die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens konkret für das Mietobjekt anfallenden Betriebskosten darzulegen. [4]BGH VIII ZR 331/06 GE 2008, 1357 Begründend führt der BGH an, dass der Vermieter andernfalls unter Umständen mit pauschalen Ansätzen (Durchschnittswerten) höhere Betriebskostenanteile begründen könnte, als tatsächlich anfielen. Das würde ihm zu unrecht einen erhöhten rechnerischen Anteil der Nettokaltmiete zugestehen. [5]BGH VIII ZR 41/05 GE 2006, 46

Allerdings birgt das auch Chancen: So kann der Vermieter durch den Ansatz von zwar tatsächlich anfallenden, aber vielleicht etwas überhöht eingekauften Betriebskosten den rechnerischen Anteil der Nettokaltmiete „senken“, also „schön rechnen“. Das führt unter Umständen dazu, dass er bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete die Kappungsgrenze voll ausreizen kann. Es betrifft dabei nur die materielle Richtigkeit des Erhöhungsverlangens, ob die von der Bruttomiete abgesetzten Betriebskosten den Tatsachen entsprechen. Die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens wird dadurch nicht berührt. [6]BGH VIII ZR 41/05 GE 2006, 46

Es gilt auch hier der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Notfalls ist gerichtlich zu prüfen, ob die angesetzten tatsächlichen Nebenkosten üblich und angemessen sind. [7]OLG Hamm RE 03.12.1992 WuM 1993, 29 [8]OLG Stuttgart RE 13.07.1983 DWW 1983, 227

Form und Inhalt des Erhöhungsverlanges

Der geltend gemachte Betriebskostenanteil muss aufgeschlüsselt werden, so dass der Mieter die auf seine Wohnung entfallenden Anteile nachvollziehen kann. Am einfachsten lässt sich das durch eine fiktive Betriebskostenabrechnung erreichen. Im übrigen gelten die Formvorschriften für das Mieterhöhungsverlangen des § 558 BGB ff. ebenfalls.

Ist die ortsübliche Nettokaltmiete bereits höher, als die vom Vermieter verlangte neue Gesamtmiete, muss der Vermieter keine Angaben zum Betriebskostenanteil machen. [9]BGH VIII ZR 331/06 GE 2008, 1357 Einwänden des Mieters wäre in diesem Fall nicht nachzugehen, das Mieterhöhungsverlangen wäre grundsätzlich bereits begründet.