Es gibt keine verbindliche und einheitliche Regelung, wie vermietete Flächen zu ermitteln sind. Eine kleine Ausnahme bildet der preisgebundene Wohnraum, für den nur ein Verfahren verbindlich ist. Für freifinanzierten Wohnraum und Gewerberaum hingegen gibt es eine Fülle von Methoden der Flächenberechnung, was nicht selten zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führt.

Flächenberechnung im preisfreien Wohnraum

Für die Berechnung der Wohnfläche stehen im preisfreien Wohnraum vier Methoden zur Verfügung.

Vier Methoden der Flächenberechnung im preisfreien Wohnraum

Variante 1: DIN 283

Die DIN 283 unterscheidet sich von den Regelungen der II. Berechnungsverordnung nur minimal. Der Normenausschuss Bauwesen hat die DIN 283 im Jahr 1983 zwar zurückgezogen, jedoch nicht etwa weil sie falsch oder nicht mehr anwendbar war.01)LG Mannheim WuM 1989, 11 Sondern man ging von der falschen Annahme aus, sie sei in Ermangelung einer regen freifinanzierten Bautätigkeit vollkommen nutzlos geworden und demnach problemlos durch die II. Berechnungsverordnung zu ersetzen.

Variante 2: Wohnflächenverordnung / vormals §§ 42-44 II. Berechnungsverordnung

nebenkosten-blog.de Methoden der Flächenberechnung

Problem der Flächenberechnung: „Welche Methode nehme ich?“

DIN 283 und §§ 42-44 II. Berechnungsverordnung sind sehr ähnlich. Die Wohnflächenverordnung hat als Nachfolgenorm der II. Berechnungsverordnung diese beiden Regelwerke angeglichen (insbesondere in Sachen Wintergärten), jedoch auch für Terrassen einen neuen Unterschied geschaffen, siehe unten.

Zur Wohnfläche zählt dabei die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.02)§ 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV Damit ist auch eine Küchennische (Abstellnische) Teil der Wohnfläche, wenn sie in der Wohnung liegt.03)AG Bergisch Gladbach 63 C 251/12 ZMR 2015, 37

Demnach nicht Bestandteil der Wohnfläche sind Kellerräume, Bodenräume, Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung (bspw. halbe Treppe) und auch das Treppenhaus oder Treppenpodest vor der Wohnung.04)§ 2 Abs. 3 WoFlV Letzteres ist auch nicht Bestandteil der Wohnfläche, wenn es vom Mieter zum Abstellen von Sachen verwendet werden darf.05)LG Frankfurt/Main ZMR 2011, 382 Allgemeinflächen (Treppenhäuser, Wirtschaftsräume, Flure, Heizungsräume etc.) gehören ebenfalls nicht zur Wohnfläche, weil sie nicht innerhalb der Wohnung liegen.

Die Grundfläche der Räume wird dabei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile ermittelt. Eine Unterscheidung zwischen Rohbau- und Fertigmaßen erfolgt ebensowenig wie ein Abzug für den Putz.

Unbeheizbare Wintergärten werden zur Hälfte angesetzt, beheizbare Wintergärten jedoch mit ihrer vollen Fläche, da sie mittlerweile vollwertige Wohnräume darstellen.06)§ 4 Nr. 3 WoFlV

Räume mit einer lichten Höhe ab 2,0 Metern sind voll anzusetzen. Beträgt die lichte Höhe mehr als 1,0 Meter, aber weniger als 2,0 Meter, erfolgt der Ansatz der Grundfläche nur zu 50 Prozent. Räume mit einer Lichten Höhe unter 1,0 Metern werden zur Ermittlung der Wohnfläche nicht angesetzt.07)§ 4 Nr. 1 und 2 WoFlV

Sonderproblem Balkone, Loggien und Terrassen („Freisitze“)

Zunächst einmal sind mit dem Begriff „Freisitze“ die Terrassen gemeint. Als Terrassen gelten jedoch nur Flächen, die direkt an die Mietwohnung angrenzen08)BGH VIII ZR 218/08 GE 2009, 1118: eine 20 Meter entfernte Sitzecke auf dem Hof ist keine Terrasse und solche, die mit einem festen Bodenbelag ausgestattet sind.09)LG Landau i. d. Pf. WuM 2014, 740 Auch muss die Terrasse einen Sichtschutz beinhalten („gedeckt“).10)BGH VIII ZR 164/08 GE 2010, 54 Hat sie keinen Sichtschutz, ist sie keine Terrasse. Der Sichtschutz kann durch Bauteile oder Pflanzen erfolgen. Übrigens meint „gedeckt“ keinesfalls „bedeckt“: Ein Dach ist nicht erforderlich.11)z. Bsp. LG Rostock WuM 2006, 247

Terrassen, Balkone und Loggien werden regelmäßig mit einem Viertel ihrer Fläche angesetzt.12)§ 4 WoFlV Die Ausnahme von dieser Regel betrifft nur preisgebundenen Wohnraum und besteht in einem Vorbehalt der Förderstellen der Länder, die einen Ansatz bis zur Hälfte der Flächen bewilligen können, aber nicht müssen.13)§ 13 WoFG Bei preisfreiem Wohnraum bleibt es stets beim Ansatz von einem Viertel.

Das war nach der II. Berechnungsverordnung übrigens noch anders: Hier konnte der Bauherr die Höhe des Ansatzes (25 Prozent bis 50 Prozent) selbst nach seiner Interessenlage entscheiden. Auf die Nutzbarkeit kam es dabei nicht an, die Spanne diente allein der Gestaltungsmöglichkeit des Bauherrn für die öffentliche Förderung. Bei Gebäuden, die noch nach der II. Berechnungsverordnung (also bis zum 31.12.2003) berechnet wurden, verbleibt es bei dem seinerzeit gewählten Ansatz.

Variante 3: Gif-Richtlinie (MF/W)

Der Arbeitskreis Flächendefinition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif e. V.) hat zum 01.05.2012 eine Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) vorgelegt. Diese orientiert sich stark an der DIN 277, schafft aber eine Überleitung vom Begriff der Grundflächen zur Mietfläche (statt des Begriffs der Wohnfläche). Damit hört die oftmals streitbelastete Differenzierung zwischen Wohnfläche und Nutzfläche auf, weil zur Mietfläche nur noch Wohnungsflächen und Nebenflächen zählen sollen.

Zudem wird für die Wohnungsfläche noch einmal differenziert. Einerseits zwischen einem ausschließlichen Nutzungsrecht des Mieters, andererseits zwischen einem anteiligen Nutzungsrecht. Das ist insbesondere bei Gebäuden mit vielen gemeinschaftlich genutzten Flächen sehr sinnvoll (bspw. bei Seniorenwohnhäusern, Mehrgenerationenwohnen, etc.).

Verkehrsflächen außerhalb der Wohnung, technische Funktionsräume und Kraftfahrzeugstellflächen zählen dabei nicht zur Mietfläche. Zudem werden anschließend verschiedene Typisierungen vorgestellt, die die Einordnung der Flächen erleichtern sollen. Die Richtlinie nimmt dabei auch solche Flächen auf, die bauordnungsrechtlich eigentlich keinen Wohnraum darstellen, aber dennoch einen gewissen Nutzwert für den Mieter haben.

Terrassenflächen sind zu 25 Prozent ansetzbar. Eine weitere Besonderheit liegt darin, dass nur noch eine Unterscheidung bei der lichten Höhe eines Raumes vorgenommen wird: Unter 1,50 Meter lichter Höhe erfolgt überhaupt kein Ansatz, dafür aber ab 1,50 Meter lichter Höhe zu 100 Prozent. Das erleichtert insbesondere das Vermessen von Dachgeschossen ungemein.

Zwar ist die Flächenberechnung nach dieser Methode im Vorfeld sehr aufwendig, aber auch sehr transparent, was Streit zwischen den Parteien vermeiden kann. Es wird sich zeigen, ob der Markt diese Methode annimmt.

Variante 4: DIN 277

Die DIN 277 dient der Ermittlung der Flächen für eine Baugenehmigung und für die Kostenermittlung nach DIN 276. Sie nimmt lediglich eine Typisierung der Flächen vor:

  • Brutto-Grundfläche (BGF)
  • Netto-Grundfläche (NGF), diese unterteilt in:
    • Nutzfläche (NF)
    • Technische Funktionsfläche (TF)
    • Verkehrsfläche (VF)
  • Konstruktions-Grundfläche (KGF)

Auf einen Nutzwert für den Mieter wird nicht abgestellt, das sei schließlich allein Sache des Verwenders des Bauwerks.

Flächenberechnung im öffentlich geförderten Wohnraum

Bis zum 31.12.2003 erfolgte die Flächenberechnung im öffentlich geförderten Wohnraum im Allgemeinen nach der II. Berechnungsverordnung.14)§§ 42 – 44 II. BV Nach dem 01.01.2004 gilt die II. BV für diese Gebäude auch weiter, sofern keine Neuberechnung der Fläche erforderlich wurde.15)§ 5 WoFlV

Muss die Wohnfläche jedoch erstmals oder neu berechnet werden, muss das ab dem 01.01.2004 nach der Wohnflächenverordnung geschehen.16)§ 5 WoFlV Seit dem 01.01.2007 ging die Ermächtigung zum Erlass der Wohnflächenverordnung auf die Bundesländer über.17)Art. 9 Nr. 3 Föderalismus-Begleitgesetz vom 11.09.2006 Machten die Landesregierungen von der Ermächtigung zum Erlass eigener Verordnungen keinen Gebrauch, gilt die Wohnflächenverordnung des Bundes als Bundesrecht fort.18)Art. 125a Abs. 1 GG

Zusammengefasst bedeutet das: Für Flächenberechnungen, die ab dem 01.01.2007 erstellt werden müssen, gelten unter Umständen landesrechtliche Regelungen. Gelten solche Spezifika nicht, gilt die Wohnflächenverordnung des Bundes.

Flächenberechnung im Gewerberaum

Es gibt keine allgemein anerkannte Regelung zur Ermittlung der Gewerbefläche. Die Regelungen für Wohnraum dürften schwerlich anzusetzen sein, der Mieter kann das jedenfalls nicht verlangen.19)KG 8 U 81/05 GE 2006, 53

Ein Beispiel:
Der Gaststättenmieter mit einer Terrasse kann deren Ansatz zu einem Viertel nicht ernstlich erwägen, wo doch dieses Bauteil voll und ganz seinem Betrieb dient.20)KG GE 2006, 53

Die Parteien sollten also dringend eine Berechnungsmethode im Mietvertrag vereinbaren. Der dabei häufig im Mietvertrag anzutreffende Verweis auf die DIN 277 ist gänzlich unangebracht, da sie ihrem Zweck nach überhaupt nicht dafür gedacht ist, Mietflächen zu definieren. Einfach gesagt: Sie definiert lediglich baurechtliche und finanzierungstechnische Kenngrößen.

Besser wäre eine Vereinbarung der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif e. V.) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors DVCS e. V. und dem Normenausschuss Bau DIN 2. Diese Richtlinie widerspricht der DIN 277 nicht, sie legt nur den Fokus auf den Nutzwert einzelner Flächen (was die DIN 277 ausdrücklich nicht unternimmt).

So wird beispielsweise unterschieden, ob eine Fläche eher dem Gebäude oder eher dem Nutzungsprofil des Mieters dient. Erstere entfallen für die Berechnung der Mietfläche, letztere hingegen stellen eine Mietfläche für den Mieter dar. Diese Differenzierung ist sehr angebracht, weil sie sachlich begründet ist.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]