Die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) muss nur dann in der Jahresabrechnung der WEG ausgewiesen werden, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerfreiheit der Leistungen der WEG an einzelne oder alle Mitglieder verzichtet haben01)BayObLG 2Z BR 28/96 ZMR 1996, 574 oder die WEG steuerpflichtige Erlöse aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum erzielt. Dieser Beitrag erläutert die Hintergründe zur Mehrwertsteuer in der WEG.

Mehrwertsteuer in der WEG:
Die WEG als Vermieter

Zunächst muss betrachtet werden, was steuerpflichtige und steuerfreie Umsätze sind, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vermieter (bzw. seltener als Verpächter) auftritt. Dazu enthält das Umsatzsteuergesetz ziemlich exakte Regelungen.02)§ 4 UStG

Umsatzsteuerfreiheit vs. Umsatzsteuerpflicht für Vermietung und Verpachtung

Denkbar und relativ häufig anzutreffen ist, dass eine WEG Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Fremde oder ihre Mitglieder vermietet. Nun regelt § 4 Nr. 12 a) UStG, dass

„die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen,“

grundsätzlich erst einmal steuerfrei ist. Demnach sind Wohnungen, Keller, Dachböden, Grünflächen und so weiter, die im Gemeinschaftseigentum stehen, an jedermann steuerfrei vermietbar.

Jedoch folgt in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG, dass von der eben zitierten grundsätzlichen Steuerfreiheit

  • „die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält,
  • die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen,
  • die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und
  • die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind“

ausgenommen sind. Der häufigste nicht steuerfreie Umsatz einer WEG dürfte also sein, dass im Gemeinschaftseigentum stehende Kfz-Stellplätze vermietet werden. Diese Vorgänge sind immer steuerpflichtig. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die WEG die Stellplätze an eigene Wohnungseigentümer oder Fremde vermietet. Es spielt auch keine Rolle, ob die Stellplätze in einer Tiefgarage oder unter freiem Himmel zu finden sind.

Im Gegenzug zur Steuerpflicht dieser Vermietungserlöse genießt die WEG das Recht zum (anteiligen) Vorsteuerabzug und muss Umsatzsteuererklärungen abgeben.

Lösung: Kleinunternehmerregelung des § 19 Abs. a UStG

Solange die WEG jedoch nicht folgende Umsatzgrenzen überschritten hat:

  • 17.500 Euro p. a. im Vorjahr
  • 50.000 Euro p. a. im laufenden Jahr

sind die eigentlich steuerpflichtigen Umsätze (siehe oben) wieder steuerfrei. Die WEG genießt dann aber auch keinen (anteiligen) Vorsteuerabzug.

Mehrwertsteuer in der WEG:
Die WEG als Leistungserbringer

Grundsätzlich erst einmal steuerfrei…

Die Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft an ihre Mitglieder sind – unabhängig davon, ob es sich um Wohnungs- oder Teileigentum handelt – immer steuerfrei:03)§ 4 Nr. 13 UStG

„[steuerfrei sind] die Leistungen, die die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, in der jeweils geltenden Fassung an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringen, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen;“

In die Jahresabrechnung der WEG sind also die Bruttobeträge (inkl. der von der WEG gezahlten Vorsteuer) aufzunehmen, ein Ausweis der Mehrwertsteuer in der WEG erfolgt weder in der Gesamt-, noch in den Einzelabrechnungen.

… es sei denn: Umsatzsteueroption

Von der vorstehenden Steuerfreiheit der Leistungen der WEG an ihre Mitglieder können die Wohnungseigentümer auch abweichen und von der sogenannten Umsatzsteueroption Gebrauch machen.04)§ 9 Abs. 1 WEG Sie verzichten somit freiwillig auf die Steuerfreiheit, was aber auch Vorteile hat (siehe unten). Damit fällt für einige Wohnungseigentümer Mehrwertsteuer in der WEG an.

Dieser Verzicht auf die Steuerfreiheit (= Umsatzsteueroption) ist unter den nachstehenden Voraussetzungen für

  • die ganze WEG oder nur für einzelne Eigentümer (Einheiten)
  • und sogar für einzelne Kosten (= Umsätze aus der Sicht der WEG)

möglich. Was das beispielsweise bedeutet und welche Vorteile das bietet, erläutern wir unten.

Voraussetzungen der Umsatzsteueroption in der WEG

Voraussetzung für die Option zur Umsatzbesteuerung ist, dass das

  • Wohnungs- oder Teileigentum
  • von einem Unternehmer
  • für ein Unternehmen genutzt wird
  • und dort umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausgeführt werden.

Das bedeutet beispielsweise, dass für eine Eigentumswohnung, die tatsächlich als Wohnung genutzt wird, nicht optiert werden kann. Gleiches gilt für eine Eigentumswohnung, die vom Wohnungseigentümer als Arztpraxis vermietet wird: Zwar liegt hier in gewissem Maße eine unternehmerische Nutzung vor, allerdings sind Umsätze von Heilberufen ebenfalls umsatzsteuerfrei – es scheitert hier also an den steuerpflichtigen Umsätzen im Rahmen der Nutzung.

Mehrwertsteuer in der WEG

Wird allerdings eine Wohnung oder eine Gewerbeeinheit (Teileigentum) beispielsweise für einen Laden, eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Restaurant genutzt, kann für diese Einheit vonseiten der WEG zur Umsatzbesteuerung optiert werden. Wohlgemerkt: Diese Aufzählung sind nur Beispiele, die Liste lässt sich beliebig fortführen.

Es spielt dabei keine Rolle, ob der Wohnungseigentümer das Unternehmen selbst ausführt (also Inhaber ist) oder die Einheit an einen Unternehmer vermietet.

Folgen der Umsatzsteueroption

Der Verwalter muss nach erfolgter Umsatzsteueroption die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) so gestalten, dass die Umsatzsteuer ausgewiesen wird.05)BayObLG 2Z BR 28/96 NJW-RR 1997, 79 Das ergibt sich nicht nur aus dem Umsatzsteuergesetz, sondern mittelbar auch aus § 28 Abs. 3 WEG.06)Merle in PiG 21, 107

Glücklicherweise ist das innerhalb der WEG jedoch einfacher, als im Mietrecht.

Exkurs: Im Mietrecht sind die Nebenkosten der Betriebskostenabrechnung eine sogenannte Nebenleistung, die das Schicksal der Hauptleistung (Nettokaltmiete) teilt. Demnach sind in der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter sämtliche Kosten einheitlich mit 19 Prozent zu besteuern.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keine umsatzsteuerliche Hauptleistung. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Verwalter in der Jahresabrechnung exakt die Umsatzsteuersätze anwenden kann und sollte, die in den Eingangsrechnungen als Vorsteuer ausgewiesen sind:

  • 0 % Umsatzsteuer für gänzlich umsatzsteuerfreie Leistungen (bspw. Versicherungsbeiträge)
  • 7 % Umsatzsteuer für ermäßigte Leistungen (bspw. Wasserlieferung)
  • 19 % Umsatzsteuer für den Regelsatz

Praxis-Tipp: Die in den Eingangsrechnungen enthaltenen Steuersätze anzuwenden und so die von der WEG gezahlten Vorsteuern an die betroffenen Eigentümer „einfach durchzureichen“ liegt wegen der andernfalls auftretenden Komplexität der Jahresabrechnung auch im unbedingten Eigeninteresse des Verwalters.

Eine weitere Folge der Umsatzsteueroption ist die Notwendigkeit von Umsatzsteuererklärungen und ggf. -voranmeldungen sowie die Zahlung eventueller Umsatzsteuern. Ohne entsprechenden Beschluss kann der Verwalter hierfür keine gesonderte Vergütung verlangen.07)Merle in PiG 21, 107 08)anderer Ansicht: Spiegelberger in WE 1988, 79 09)anderer Ansicht: Deckert in PiG 18, 149 Wohl darf er sich aber der Hilfe eines Steuerberaters auf Kosten der WEG bedienen (zur Kostenverteilung siehe unten).

Beschluss der Umsatzsteueroption und Anspruch darauf

Damit auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichtet werden kann, bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (einfache Mehrheit).10)BayObLG 2Z BR 28/96 NJW-RR 1997, 79 Dieser sollte unbedingt auch regeln, wer die Mehrkosten einer eventuellen Erhöhung der Verwaltervergütung, des Steuerberaters etc. trägt und – im nicht auszuschließenden – Schadenfall haftet.11)OLG Hamm WE 1992, 258

Der Beschluss zur Umsatzsteueroption ist je Eigentümer bzw. je Einheit und sogar je Kostenart bzw. Baumaßnahme möglich.

Jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf Beschluss der Option für seine Einheit(en),12)§ 21 Abs. 4 WEG sofern er sich verbindlich verpflichtet, sämtliche Mehrkosten und Haftungsrisiken zu übernehmen.13)OLG Hamm WE 1992, 258 14)BayObLG 2Z BR 28/96 NJW-RR 1997, 79

Vorteile der Umsatzsteueroption

Nun kann man sich fragen: Wozu der ganze Aufwand? Das lässt sich am einfachsten anhand eines Beispiels mit einer Gegenüberstellung anhand einer Sonderumlage zur Dachsanierung erklären.

Beispiel: Die WEG besteht aus 10 Einheiten, jede Einheit hat an den Instandhaltungskosten jeweils 1.000 MEA von 10.000 MEA (Miteigentumsanteilen) zu tragen. Die Gemeinschaft beschließt die vollständige Sanierung des Daches für insgesamt 59.500 Euro.

 ohne Umsatzsteueroption
der WEG
mit Umsatzsteueroption
der WEG
Gesamtkosten der Maßnahme netto50.000 Euro50.000 Euro
enthaltene Vorsteuer (19 %)9.500 Euro9.500 Euro
Gesamtkosten der Maßnahme brutto59.500 Euro59.000 Euro
Anteil des Eigentümers (1.000 / 10.000 MEA)5.950 Euro5.000 Euro
zzgl. 950 Euro Umsatzsteuer
= 5.950 Euro
Erstattungsanspruch des Eigentümers gegenüber seinem Finanzamt aus Vorsteuerabzug0,00 Euro950,00 Euro
Gesamtaufwand für den Eigentümer5.950 Euro5.000 Euro

Dieses Beispiel zeigt, dass es sich durchaus lohnen kann, auf eine Umsatzsteueroption der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzuwirken, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Das gilt natürlich nicht nur für Sonderumlagen oder umfangreiche Sanierungen, sondern für sämtliche Kosten der WEG allgemein. Überall, wo die WEG Vorsteuer zahlt, genießt im Falle der Umsatzsteueroption der berechtigte Eigentümer einen anteiligen Vorsteuerabzug. Dabei ist Thema Mehrwertsteuer in der WEG vollkommen aufwands- und erlösneutral – wenn man den obigen Praxis-Tipp befolgt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]