Im vorherigen Beitrag haben wir gezeigt, dass in der Wohnraummiete eine Möglichkeit zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale nur bei Altverträgen (bis 31.08.2001) gegeben ist. Zudem muss im Vertrag ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede) vereinbart sein. Fehlt diese Vereinbarung, sind auch Altmietverträge nur im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB anzupassen, siehe hier. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit der einseitigen Erhöhung der Betriebskosten bei alten Bruttomietverträgen im Umlageverfahren. Das Verfahren zur Anpassung der einer Betriebskostenpauschale ist das Gleiche.

Zulässigkeit der Umlage

MehrbelastungsabredeDie Umlage gestiegener Nebenkosten bei Nebenkostenpauschalen bzw. Bruttomieten kann nur für Altverträge erfolgen, wenn ein entsprechendes Erhöhungsrecht im Mietvertrag vereinbart ist. [1]Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB mit Verweis auf § 560 Abs. 1 BGB [2]AG München ZMR 2014, 893 Dieses Recht zur Erhöhung des Nebenkostenanteiles nennt man auch Mehrbelastungsabrede. Damit der Vermieter also wegen angestiegener Betriebskosten die vereinbarte Betriebskostenpauschale anheben kann, bedarf es bei Altverträgen (bis 31.08.2001) einer Mehrbelastungsabrede. Wie eine solche Mehrbelastungsabrede gestaltet sein muss, erläutern wir im nächsten Abschnitt.

Inhalt der Mehrbelastungsabrede

Vereinbarungen im Mietvertrag, die vom wesentlichen Inhalt des § 560 BGB zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam. [3]§ 560 Abs. 4 BGB Deshalb muss bei jeder Klausel geprüft werden, ob sie gegen Vorschriften aus § 560 BGB Abs. 1 oder Abs. 2 verstößt. Dabei geht es vor allem darum, ob die fragliche Klausel die Möglichkeiten des Vermieters zur Durchsetzung von Mehrbelastungen des Mieters unzulässig erweitert. Macht sie das, ist sie unwirksam. Nachstehend einige häufig anzutreffende Beispiele für Mehrbelastungsabreden.

Klausel-Typ 1

Die Klausel

„Der Vermieter hat einen unmittelbaren Zahlungsanspruch auf gesetzlich oder behördlich zugelassene Mieterhöhungen.“

ist unwirksam. Sie kommt ursprünglich aus dem preisgebundenen Wohnraum und stellt eine Vereinbarung im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV dar. Im preisfreien Wohnraum ist sie praktisch wirkungslos, da Bestimmungen des preisgebundenen Wohnraumes nicht wirksam zwischen Mietparteien preisfreien Wohnraums vereinbart werden können. Zudem scheitert diese Klausel an § 560 Abs. 2 BGB, weil sie gegen das Rückwirkungsverbot verstößt.

Im preisgebundenen Wohnraum – und nur dort! – ist die Klausel allerdings sehr hilfreich. Mit ihr konnte der Vermieter, der die Mietstruktur nicht bis zum 31.12.1986 umstellte, sogar rückwirkend wegen gestiegener Betriebskosten eine Anpassung der Kostenmiete geltend machen. [4]BGH VIII ZR 103/80 WuM 1981, 276 Das gilt natürlich nur solange die Preisbindung besteht und nicht für Betriebskostenvorauszahlungen! [5]§ 20 Abs. 4 Satz 2 NMV

Klausel-Typ 2

Die Klausel

„Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen.“

ist ebenfalls unwirksam. [6]BGH VIII ZR 101/03 GE 2004, 229 [7]BGH VIII ZR 99/03 MM 2004, 163 [8]OLG Frankfurt am Main 6 U 108/90 WuM 1992, 56 [9]BGH VIII ZR 10/92 WuM 1993, 109 [10]OLG Celle WuM 1990, 103 Sie verstößt gegen § 560 Abs. 1 BGB, weil sie auch die Umlage solcher Kosten gestattet, die keine Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung bzw. der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung sind. [11]AG München ZMR 2014, 893 Der Begriff „soweit zulässig“ wird ausschließlich als zeitliches Moment verstanden. [12]Langenberg: Betriebskosten- und Heizkostenrecht, C Rn. 19

Klausel-Typ 3

Die Klausel

„Erhöhen sich nach Abschluss dieses Vertrages die Betriebskosten gem. § 27 der II. Berechnungsverordnung, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die Grund und Berechnung enthält, die jährlich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnflächen in qm umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich im Voraus mit der Miete zu erfolgen.“

ist auch unwirksam. [13]anderer Ansicht: OLG Karlsruhe RE 22.04.1993 WuM 1993, 257 Zwar nimmt die Klausel die Hürden des § 560 Abs. 1 BGB und beschränkt sich auf umlagefähige Betriebskosten. Allerdings fehlt das Rückwirkungsverbot aus § 560 Abs. 2 BGB. [14]AG München ZMR 2014, 893

Klausel-Typ 4

Die Klausel

„Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“

ist wirksam. Sie hält sich an die einschlägigen Vorschriften des § 560 BGB und zeigt dem Mieter auf, mit welchen neu entstehenden Kosten er zu rechnen hat. [15]BGH VIII ZR 80/06 NZM 2006, 896

In den nächsten Beiträgen zeigen wir, welcher weiteren Voraussetzungen es bedarf, um gestiegene Betriebskosten bei einer Bruttomiete bzw. einer Betriebskostenpauschale umzulegen und wie das Umlageverfahren dazu aussieht.