Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den Anforderungen an die Nebenkostenabrechnungen, damit der Mieter als Steuerpflichtiger haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen kann. Die Rede ist von § 35a EStG.

Was sind haushaltsnahe Dienstleistungen?

nebenkosten-blog.de Haushaltsnahe Dienstleistungen

Auf Antrag wird dem Steuerpflichtigen (Mieter) seine Einkommensteuerlast gesenkt, wenn er haushaltsnahe Dienstleistungen [1]§ 35a Abs. 2 Satz 1 EStG und/oder haushaltsnahe Handwerkerleistungen [2]§ 35a Abs. 3 EStG in Anspruch genommen hat. Beispielsweise Reinigungskräfte in der Wohnung oder auch der Elektriker, der den neuen E-Herd angeschlossen hat, nutzen dem Mieter in dieser Hinsicht steuerlich.

Steuerbegünstigend wirken der Bruttoarbeitslohn, Maschinen- und Fahrtkosten. Materialkosten sind – mit Ausnahme von Schmiermitteln und dergleichen – nicht ansatzfähig. Bedingung für die Anerkennung als steuermindernde Ausgaben ist, dass die Leistungen unbar bezahlt wurden. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent. [3]Anwendungsschreiben zu § 35a EStG des Bundesministeriums der Finanzen vom 10.01.2014

Auch in der Nebenkostenabrechnung können haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten sein

Bei den umlagefähigen Nebenkosten [4]§ 2 BetrKV gibt es eine Vielzahl von Kosten, die ganz oder teilweise haushaltsnahe Dienstleistungen oder haushaltsnahe Handwerkerleistungen sein können:

KostenartenBemerkung
Wasserversorgung und Entwässerungansatzfähig

  • Wartung hauseigene Wasserversorgungsanlage
  • Wartung Wassermengenregler
  • Wartung Hebeanlage / Abwasserentsorgungsanlage
  • Wartung Entwässerungspumpe
  • Dichtigkeitsprüfung Abwassersystem, [5]BFH VI R 1/13 DWW 2015, 69 obgleich wahrscheinlich eher nicht als Nebenkosten umlagefähig

nicht ansatzfähig

  • Ablese- und Abrechnungskosten der Einzelwasserzähler
  • Legionellenprüfung (TWVO)
Heizung und Warmwasseransatzfähig

  • Überwachung
  • Pflege
  • Wartung
  • Messungen
  • Eichkosten

nicht ansatzfähig

  • Ablese- und Abrechnungskosten
Aufzugkostenansatzfähig

  • Reinigung des Aufzugkorbes
  • Überwachung
  • Pflege
  • Wartung

nicht ansatzfähig

  • gutachterliche Kontrolle
Müllbeseitigung / Straßenreinigungansatzfähig

  • Wartung (Müllkompressoren oder Müllerfassungsgeräten)
  • Abfallmanagement
  • Behältertransport zur Straße, sofern dafür extra Gebühren anfallen
  • Straßenreinigung, wenn durch Hausmeister oder anderen Dienstleister erledigt [6]BFH VI R 55/12 NZM 2014, 601

nicht ansatzfähig

  • Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung
  • Gebühren für Sperrmüllentsorgung
Gebäudereinigungansatzfähig

  • eigentlich alles außer Materialkosten
Ungezieferbekämpfungansatzfähig

  • eigentlich alles außer Materialkosten
Gartenpflegeansatzfähig

  • Pflege inklusive Bewässerung
  • Wartung von Spielgeräten und Gartengeräten
  • Entsorgung Grünschnitt (wenn Nebenleistung zum Schnitt)

nicht ansatzfähig

  • Neuanpflanzungen (obgleich sie als Ersatzanpflanzungen zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören)
SchornsteinfegerkostenMuss seit 2014 aufgeteilt werden!

ansatzfähig

  • Kehrarbeiten
  • Wartungsarbeiten
  • Reparaturarbeiten (begünstigt, aber nicht umlagefähig)

nicht ansatzfähig

  • Mess- und Überprüfungsarbeiten
  • Feuerstättenschau / Feuerstättenbescheid
Hauswartansatzfähig

  • eigentlich alles außer Materialkosten

nicht ansatzfähig

  • Instandhaltungs- und Verwaltungsanteil, weil der nicht umlagefähig ist
Antennenansatzfähig

  • Wartung
  • Einstellung
Wäschepflegeansatzfähig

  • Überwachung
  • Wartung
  • Pflege
Sonstige Betriebskostenansatzfähig, soweit Wartung, Reinigung oder dergleichen

Grundsätzlich muss Verbrauchsmaterial (Streugut, Reinigungsmittel, Spülmittel, Schmiermittel, etc.) für die Ansatzfähigkeit nicht herausgerechnet werden. [7]Nr. 39 des Anwendungsschreiben zu § 35a EStG des Bundesministeriums der Finanzen vom 10.01.2014

Der Mieter kann die Kosten in dem Jahr geltend machen, in dem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat. [8]Nr. 47 des Anwendungsschreiben zu § 35a EStG des Bundesministeriums der Finanzen vom 10.01.2014

Beispiel: Die Abrechnung 2014 ging dem Mieter 2015 zu. Der Steuervorteil greift dann also im Veranlagungsjahr 2015.

Nachweis der Kosten beim Finanzamt

Der Mieter kann die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen entweder durch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung nachweisen oder durch eine gesonderte Bescheinigung des Vermieters. [9]Nr. 28 des Anwendungsschreiben zu § 35a EStG des Bundesministeriums der Finanzen vom 10.01.2014 Von der Ausstellung einer Bescheinigung ist aus Haftungsgründen dringend abzuraten. Ohnehin ist es viel einfacher, die haushaltsnahen Dienstleistungen direkt in der Nebenkostenabrechnung auszuweisen.

Der Mieter hat aus nebenvertraglicher Pflicht des Vermieters einen Anspruch darauf, dass die Nebenkostenabrechnung ihn in die Lage versetzt, den Steuervorteil in Anspruch zu nehmen. Manche Vermieter und Verwalter verlangen hierfür eine Gebühr, deren Anspruch vermieterseits im Schrifttum bisher eher verneint wird.

Fußnoten / Quellennachweis[+]