Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer berechnen kann, haben wir hier bereits ausführlich erläutert. In diesem Beitrag soll es darum gehen, wie eine materiell (inhaltlich) korrekte Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer aussieht.

Grundsätzliches zur Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer

Um Wiederholungen zu vermeiden, sei zunächst auf diesen Beitrag verwiesen. Bei der Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer ist zu beachten, dass auch solche Nebenkostenarten mit dem vollen Umsatzsteuersatz (derzeit 19 Prozent) belegt werden, die keine Vorsteuer enthalten.

Das führt dazu, dass auf Steuern noch einmal Steuern gezahlt werden müssen. Beispielsweise seien erwähnt die Grundsteuer oder in den Versicherungsbeiträgen enthaltene Versicherungssteuern, die allesamt mit zusätzlicher Umsatzsteuer belegt werden.

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Bekommt der Vermieter dann nicht zu viel?

Nein. Zwar nimmt der Vermieter mit dieser Methode mehr Mehrwertsteuer ein, als er an Vorsteuern ausgegeben hat. Allerdings muss er die ausgewiesene Umsatzsteuer aber an das Finanzamt abführen. Er behält die Mehrwertsteuer, die er dem Mieter in Rechnung stellt, nicht.

Der Mieter hat übrigens auch keinen Anspruch darauf, dass in den tatsächlich angefallenen Bruttonebenkosten (also inkl. Vorsteuer) bereits einheitlich 19 Prozent Mehrwertsteuer enthalten sind. Denn dann müsste der Vermieter den (zu niedrig) ausgewiesenen Anteil in voller Höhe an das Finanzamt abführen. Diesen Vermögensnachteil muss der Vermieter nicht dulden.01)LG Hamburg ZMR 1998, 294

Notwendige Angaben in der Nebenkostenabrechnung

Zwar kann ein Mietvertrag eine Dauerrechnung sein, sofern alle notwendigen Angaben02)§ 14 UStG in ihm enthalten sind. Bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung gilt jedoch, dass sämtliche Angaben einer normalen Rechnung auch in der Abrechnung enthalten sein müssen.03)BGH XII ZR 292/02 NZM 2004, 785 Das sind:04)§ 14 Abs. 2 UStG

  • Name und Anschrift Vermieter
  • Name und Anschrift Mieter
  • Steuernummer des Vermieters oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
  • Ausstellungsdatum
  • Beschreibung der Leistung nach Menge, Art und Zeitpunkt
  • betragsmäßig ausgewiesene Mehrwertsteuer
nebenkosten-blog.de Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer

betragsmäßig ausgewiesene Mehrwertsteuer

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Folgen fehlender Rechnungsangaben in der Nebenkostenabrechnung

Fehler bei den oben genannten sechs Punkten sind kein formeller Mangel, sondern ein materieller Mangel. Fehlt es also an einer der obigen Rechnungsangaben, liegt keine inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung vor. Der Mieter hat dann ein Zurückbehaltungsrecht, bis ihm eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.05)OLG Düsseldorf Urteil vom 15.12.2011 AZ: I-10 U 96/11

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Unsere Abrechnungsvorlage PRO bietet Vermietern die Möglichkeit, auch für umsatzsteuerpflichtige Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer zu erstellen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]