Auch der Abzug der Nebenkostenvorauszahlungen ist nicht nur ein formeller Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Hier gibt es jedoch auch zahlreiche materielle (inhaltliche) Fallstricke. 

Vorweg: Wir meinen immer alle Vorauszahlungen

Wenn wir in diesem Beitrag (oder auf nebenkosten-blog.de generell) von Nebenkostenvorauszahlungen sprechen, meinen wir alle denkbaren Arten und Bezeichnungen:

  • Betriebskostenvorauszahlungen
  • Heizkostenvorauszahlungen
  • Warmwasserkostenvorauszahlungen
  • Kabelvorauszahlungen
  • Wasservorauszahlungen („Wassergeld“)
  • Aufzugvorauszahlungen
  • und so weiter…

Wir haben in unserer jahrelangen Praxis bisher wirklich jede denkbare Art von Vorauszahlungen erlebt. Das ist auch zulässig. Wichtig ist nur, dass über sämtliche Vorauszahlungen abgerechnet wird. Damit sind wir auch schon mitten im Thema.

Soll-Vorauszahlungen oder Ist-Vorauszahlungen

Soll-Vorauszahlungen ist der Betrag, den der Mieter in der Abrechnungszeit schuldete. Ist-Vorauszahlungen sind die Vorauszahlungen, die der Mieter tatsächlich gezahlt hat.

Beispiel: Der Mieter soll monatlich 100,00 Euro Nebenkostenvorauszahlungen enrrichten. Er hat aber die Miete für einen Monat nicht gezahlt, also demnach nur elf Vorauszahlungen geleistet. Dann ergibt sich:

Soll-Vorauszahlungen für das Jahr: 12 × 100,00 Euro = 1.200,00 Euro

Ist-Vorauszahlungen für das Jahr: 11 × 100,00 Euro = 1.100,00 Euro

Da stellt sich die Frage, welche Vorauszahlungen der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung ansetzen muss.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung zwar formell nicht falsch ist, wenn der Vermieter die Soll-Vorauszahlungen ansetzt. Allerdings ist die Abrechnung dann materiell – also inhaltlich – falsch.01)BGH VIII ZA 2/08 NZM 2009, 906 Der Vermieter muss aus materieller Sicht die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ansetzen.

Da es aber irrelevant ist, ob der Mieter die fehlende Vorauszahlung noch mit der offenen Miete nachzahlt oder über das Abrechnungsergebnis der Nebenkostenabrechnung, ist die ganze Debatte eher eine Nullsummendiskussion.

Fakt ist jedenfalls: Man kann grundsätzlich erst einmal beides machen. Ob es am Ende richtig ist, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Allerdings muss man in der Abrechnung kenntlich machen, welche Vorauszahlungen (Soll oder Ist) angesetzt wurden. Ein Vorteil der Soll-Abrechnungen ist, dass man sich als Vermieter bzw. Verwalter den sogenannten Nullabgleich, Sollausgleich oder Vorauszahlungskorrekturen sparen kann.

Nebenkostenvorauszahlungen bei Mietminderung

Die Frage, ob Soll- oder Ist-Vorauszahlungen angesetzt werden müssen, ist allerdings bei Mietminderungen recht brisant. Die Miete wird generell von der Gesamtmiete (Bruttomiete) gemindert.02)BGH XII ZR 225/03 GE 2005, 666 03)BGH VIII ZR 347/04 WuM 2005, 573 Das bedeutet, dass auch der Anteil der Vorauszahlungen gemindert wird. Das liegt daran, dass die Beeinträchtigung des Gebrauchswertes (Mangel) sich nicht nur auf den Teil der Grundmiete für die Wohnung auswirkt, sondern auf die gesamte Wohnsituation – also auch auf die Nebenkosten.

Exkurs: Das war vor den BGH-Entscheidungen übrigens anders. Seinerzeit wurden Mietminderungen immer von der Nettokaltmiete abgezogen, die Vorauszahlungen und die Nebenkosten wurden ungemindert angesetzt. Die Betriebskostenabrechnung eines mindernden Mieters sah also aus wie alle anderen auch.

Wenn nun der Vermieter der Auffassung ist, dass der Mieter zu unrecht die Miete mindert – was relativ häufig vorkommt – könnte er die Minderzahlung einfach auf die Nebenkostenvorauszahlungen „buchen“ und dem Mieter durch die dann wahrscheinliche hohe Nachzahlung den Minderungsbetrag doch noch abverlangen. Das geht natürlich nicht, sondern nur so:

Entweder, der Vermieter stellt dem Mieter die vollständigen Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung ein und verrechnet sie mit den tatsächlichen Nebenkosten in voller Höhe.

Oder, der Vermieter stellt nur die geminderten (Ist-)Vorauszahlungen in die Abrechnung ein, dann muss er aber auch die Kosten für den Minderungszeitraum entsprechend der Minderungsquote „bereinigen“, also senken.

Wir tendieren immer zur ersten Variante, obgleich allein die zweite Variante nur richtig ist. Solche Abrechnungen versteht aber wirklich kein Mieter mehr, weshalb es einfach unwirtschaftlich ist, so zu verfahren.

Nebenkostenvorauszahlungen und Vermieterwechsel

Sehr ausführlich haben wir im Beitrag Nebenkostenabrechnung und Vermieterwechsel schon etwas dazu geschrieben, deshalb hier nur kurz:

Der Erwerber (Käufer o. ä.) hat über den kompletten Zeitraum abzurechnen, an dessen Schlusstag er Eigentümer war. Demnach hat er auch alle Vorauszahlungen dieses Zeitraumes anzusetzen. Hat er sie von seinem Veräußerer (Verkäufer o. ä.) nicht bekommen, ist das nicht das Problem des Mieters.

Auch Teilabrechnungen sind übrigens unzulässig, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Mieter müsste Guthaben gegen zwei Vermieter geltend machen, er müsste zwei Abrechnungen prüfen und sich gegebenenfalls zwei Belegeinsichten „erkämpfen“.

Nebenkostenvorauszahlungen bei Zwangsverwaltung

nebenkosten-blog.de Nebenkostenvorauszahlungen

Muss alle Vorauszahlungen ansetzen, auch wenn er sie nicht bekommen hat: Zwangsverwalter.

Der Zwangsverwalter hat einerseits über die laufende Abrechnungsperiode abzurechnen, in der die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Zudem muss er auch über alle anderen bisherigen Abrechnungszeiträume abrechnen, über die noch keine Abrechnung erteilt wurde.04)BGH VIII ZR 168/05 WuM 2006, 402. Das betrifft sogar Zeiträume, bei denen wegen der Ausschlussfrist05)§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Nachforderungen bereits ausgeschlossen sind.

Bestehende Mietverträge

Der Zwangsverwalter tritt in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein.06)§ 152 Abs. 2 ZVG Deshalb muss er auch Guthaben auskehren, deren Vorauszahlungen er nicht erhalten hat. Der Mieter kann Guthaben auch mit laufenden Mietforderungen verrechnen, wenn das Abrechnungsergebnis nach der Beschlagnahme des Objektes fällig wurde.07)OLG Rostock 3 U 154/05 NZM 2006, 520

Bereits beendete Mietverträge

Auch ehemalige Mietverhältnisse, bei denen der Zwangsverwalter nicht mehr in das Mietverhältnis eintreten konnte, weil es zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits beendet war, muss der Zwangsverwalter abrechnen.08)§ 152 Abs. 1 ZVG Er ist gehalten, dem Zwangsverwaltungsobjekt noch Nachzahlungen zu sichern. Entstehen bei der Abrechnung Guthaben für ehemalige Mieter, muss er auch diese auszahlen – unabhängig davon, ob der die Vorauszahlungen bekommen hat.09)BGH VIII ZR 333/02 GE 2003, 945

Beendete Zwangsverwaltung

Wenn die Zwangsverwaltung beendet ist, hat der Eigentümer wieder die Pflicht zur Abrechnung über sämtliche Vorauszahlungen. Das gilt auch wiederum unabhängig davon, ob er die Vorauszahlungen bekommen hat.10)LG Potsdam 13 S 153/12 GE 2013, 875 11)LG Berlin 62 S 350/03 GE 2004, 691

Nebenkostenvorauszahlungen bei Zwangsversteigerung

Der Ersteher der Zwangsverwaltung muss über die laufende Abrechnungsperiode abrechnen. Stand das Objekt unter Zwangsverwaltung, bekommt der Ersteher vom Zwangsverwalter die ihn betreffenden Vorauszahlungen des kompletten Abrechnungszeitraumes ausgekehrt. 12)BGH IX ZR 156/06 GuT 2007, 445 Im Gegenzug bekommt der Zwangsverwalter die aufgewendeten Nebenkosten ersetzt – siehe Ersteherabrechnung.

Nebenkostenabrechnung bei Insolvenz des Vermieters

Der Insolvenzverwalter muss über alle bisher nicht abgerechneten Zeiträume abrechnen. Dabei sind die Vorauszahlungen in voller Höhe anzusetzen. Nachforderungen stehen dem Insolvenzverwalter zu. Guthaben des Mieters sind Insolvenzforderungen.13)§ 108 Abs. 3 InsO Der Mieter kann Guthaben allerdings mit laufenden Mietforderungen nach der Insolvenzeröffnung aufrechnen.14)BGH IX ZR 7/06 NZM 2007, 162

Guthaben aus Zeiträumen nach der Insolvenzeröffnung sind Masseforderungen des Mieters. Abrechnungsergebnisse desjenigen Zeitraumes, in dem die Insolvenzeröffnung liegt, sind aufzuteilen.15)BGH IX ZR 7/06 NZM 2007, 162 Ist das Insolvenzverfahren wieder beendet, ohne dass der Insolvenzverwalter über die Nebenkosten abgerechnet hat, muss der Vermieter wieder abrechnen.

Nebenkostenabrechnung bei Insolvenz des Mieters

Auch hier sind alle Vorauszahlungen in der Abrechnung anzusetzen.

Nachforderungen des Vermieters sind Insolvenzforderungen, wenn sie einen Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens betreffen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter erst nach dem Eröffnungsbeschluss abgerechnet hat.16)BGH VIII ZR 295/10 GE 2011, 684

Guthaben des Mieters für diese Zeit werden Masseforderungen. Allerdings kann der Vermieter gegen alte Mietzinsforderungen aufrechnen, die vor der Eröffnung des Verfahrens lagen.17)BGH IX ZR 237/03 NZM 2005, 342 Das gilt selbst dann, wenn die Abrechnung erst nach Verfahrenseröffnung erteilt wurde und demnach die Fälligkeit des Guthabens ebenfalls erst nach Verfahrenseröffnung eintrat.

Nachforderungen des Vermieters für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind Masseforderungen. Ist die Massehaftung beendet, haftet der Mieter wieder selbst für Nachforderungen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]