Eine Nebenkostenabrechnung ist nichts anderes als eine Verteilungsrechnung. Man dividiert die Kosten je Kostenart durch den Gesamtwert des Umlageschlüssels und multipliziert das Ergebnis mit dem Anteil des Mieters am Umlageschlüssel.

Berechnung Mieteranteil bei nicht beendetem Mietvertrag

Grundsätzlich muss der Anteil des Mieters je Position so errechnet werden:

Kosten des Hauses pro Position
—————————————————  ×  Einzelfläche Mieter  =  Mieteranteil

Gesamtfläche Haus

Lässt eine Abrechnung diesen Rechenweg nicht erkennen, ist sie bereits formal nicht wirksam. Selbstverständlich können auch andere Umlageschlüssel angewandt werden. Dann sind sie jeweils anzugeben, damit der Mieter die Berechnungen nachrechnen kann.

Berechnung Mieteranteil bei Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel muss jeder davon betroffene Mieter erkennen können, dass er nur mit seinen zeitanteiligen Kosten belastet wird. Es sind also die Gesamtkosten des Hauses und des Jahres auch hier zwingend anzugeben. Diese werden dann zeitanteilig auf den jeweiligen ein- oder ausziehenden Mieter verteilt. Weist der Vermieter bereits nur die zeitanteiligen Kosten aus, leidet die Abrechnung an einem formellen Mangel.

Bei festen Umlageschlüsseln erweitert sich die Formel also wie folgt:

Kosten des Hauses                                        Mietdauer
pro Position                                                        (Tage)
——————————  ×  Fläche Mieter  ×  ——————  =  Mieteranteil

Gesamtfläche Haus                                         365 Tage

nebenkosten-blog.de Berechnung Mieteranteil

Eigentlich ganz einfach: Die Berechnung des Mieteranteils beim Mieterwechsel.

Wichtig dabei ist, dass die kompletten Jahreskosten des ganzen Hauses angesetzt werden. Selbst wenn erst nach dem Auszug des einen Mieters eine Gebührenerhöhung eingetreten ist, muss keine geteilte Abrechnung erstellt werden. Auch der ausziehende Mieter trägt demnach die Gebührenerhöhung mit. Häufig anzutreffen ist, dass Vermieter bei einem Mieterwechsel alle Hausanschlusszähler ablesen, um mehr Kostengerechtigkeit zu erreichen. Das ist nicht notwendig!

In großen Zeitabständen anfallende Kosten, die der Vermieter auf mehrere Jahre verteilt hat, hat angeblich nur der ausziehende Nutzer zu tragen. Er allein hafte für den Restbetrag, weil die Kosten nicht in der Zeit des neuen Mieters entstanden seien.01)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 Rn. 362 Wir halten das für Quatsch und rechnen auch so nicht ab.

Berechnung Mieteranteil nach Verbrauch

Unabhängig von einem Mieterwechsel oder einem unbeendeten Mietvertrag können verbrauchsabhängige Kosten auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Bei Heizung- und Warmwasserkosten ist das obligatorisch, häufig werden auch Kosten der Be- und Entwässerung nach Verbrauch abgerechnet und gelegentlich Kosten der Müllabfuhr. Bei einem Mieterwechsel ist dann eine Zwischenablesung erforderlich. Eine zeitanteilige Berechnung ist bei Abrechnung nach Verbrauch selbstredend nicht notwendig.

Versäumt es der Vermieter aus Gründen, die er zu vertreten hat, eine Zwischenablesung oder eine Endablesung zu veranlassen, hat der Mieter bei Heiz- und Warmwasserkosten ein Kürzungsrecht von 15 Prozent02)§ 12 Abs. 1 HeizKV und auch bei Kosten der Be- und Entwässerung ein Kürzungsrecht von ebenfalls 15 Prozent.03)BGH VIII ZR 218/11 GE 2012, 827

Kosten der Zwischenablesung und der Trennung der Kosten (Nutzerwechselgebühr) sind als Verwaltungskosten nicht umlagefähig.04)BGH VIII ZR 19/07 GE 2008, 193 Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Mieter diese Kosten trägt und sie betragsmäßig angegeben sind.05)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 Rn. 365

Berechnung Mieteranteil bei Wohnungseigentum

Die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beruht immer auf dem Abflussprinzip. Der Vermieter muss hier also unter Umständen einige Kostenarten neu berechnen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der WEG-Verwalter in einem Jahr zwei Jahresbeiträge der Versicherung gezahlt hat. Es wäre nach Ansicht des BGH zwar möglich, im bestehenden Mietvertrag diese Doppelbelastung dem Mieter überzuhelfen.

Problematisch wird es aber, wenn ein Mieterwechsel erfolgt. Der ausziehende Mieter würde dann unangemessen mit Kosten belastet, die nichts mehr mit seiner Mietzeit zu tun haben. Dagegen würde der einziehende Mieter gänzlich ohne Kostenübernahme „davon kommen“.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]