Nicht nur in formeller Hinsicht ist die Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel wichtig, sondern auch in materieller (inhaltlicher) Hinsicht. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit:

Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel

Nebenkosten abrechnen lassen

Der Mieter muss Umlageschlüssel erkennen und verstehen können

Die Angabe und die Erläuterung der Umlageschlüssel ist bereits ein wesentlicher formeller Bestandteil der Abrechnung. Eigentlich können hier nur wenige materielle Fehler passieren.

Ein möglicher Fehler wäre, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen Umlageschlüssel verwendet, obgleich im Mietvertrag ein anderer vereinbart war: Hierbei handelt es sich um einen materiellen Fehler.01)BGH VIII ZR 115/04 GE 2005, 50

Kein materieller (und auch kein formeller) Fehler liegt vor, wenn in der Abrechnung Umlageschlüssel verwendet, aber nicht erläutert werden, die der Mieter bereits kennt.02)BGH VIII ZR 298/80 GE 1982, 135 Die Kenntnis des Mieters könnte aus früheren Abrechnungen oder aus dem Mietvertrag stammen.

Streitpunkt Wohnungswasserzähler: Umgang mit Zählerdifferenzen

Eigentlich immer tritt bei der Verwendung von Wasserzählern in den Mieteinheiten eine Differenz zwischen „geliefertem“ Wasser am Hauptwasserzähler einerseits und der Summe aller gemessenen Einzelverbräuche andererseits auf. Die Gründe hierfür sind vielfältig:

Eigenschaften von Hauptwasserzählern (Anschlusszählern)

  1. Hauptwasserzähler sind immer Mehrstrahl-Flügelradzähler. Das bedeutet, dass der ankommende Wasserstrom geteilt wird und aus mehreren Kanälen auf das Flügelrad trifft. Hinter dem Flügelrad werden die Wasserströme wieder zu einem einzigen großen Wasserstrom zusammengeführt.
  2. Hauptwasserzähler sind immer sogenannte Nassläufer. Das bedeutet, dass zwischen dem nassen Flügelrad und dem Getriebe des Zählwerkes eine direkte mechanische Verbindung besteht.
  3. Sie werden immer horizontal (liegend) eingebaut.
  4. Zudem verfügen Hauptwasserzähler über eine sehr hohe Ansprechsensibilität: Sie beginnen bereits bei einem Durchfluss von nur 7 Litern pro Stunde zu zählen.

Dieser Aufbau und die Komplexität machen Hauptwasserzähler sehr teuer und damit für eine Verwendung im Wohnungsbereich unwirtschaftlich. Dort wird schließlich ein Vielfaches an Zählern benötigt.

Eigenschaften von Wohnungswasserzählern

nebenkosten-blog.de: Umlageschlüssel

Zählwerk eines Wohnungswasserzählers.

  1. Wohnungswasserzähler werden von einem einzigen Wasserstrom durchströmt (Einstromzähler). Der Durchfluss trifft also nur aus einem Strahl auf das Flügelrad.
  2. Wohnungswasserzähler sind (meist) sogenannte Trockenläufer. Dabei besteht zwischen der Achse des Flügelrades und dem Zählwerk keine mechanische Verbindung, sondern nur eine magnetische Verbindung. Da dieses Prinzip durch von außen kommende Magnete gestört werden kann, ist wichtig, dass nur Zähler mit Magnetschutz verbaut werden.
  3. Sie können horizontal (liegend) oder vertikal (stehend) eingebaut werden.
  4. Durch ihre technisch bedingte Ungenauigkeit haben Wohnungswasserzähler eine niedrigere Ansprechsensibilität. Sie beginnen erst bei einer Durchflussmenge von 12 Litern pro Stunde (horizontaler Einbau) bzw. 20 Litern pro Stunde (vertikaler Einbau) zu zählen.

Durch den einfacheren technischen Aufbau sind Wohnungswasserzähler zwar ungenauer als Hauptwasserzähler, aber auch deutlich günstiger. Das macht ihren Einsatz überhaupt erst wirtschaftlich vertretbar.

Eichfehlergrenzen und Verkehrsfehlergrenzen

Auch geeichte Zähler haben einen Toleranzbereich, innerhalb dessen sich die Messwerte bewegen dürfen – und zwar nach oben oder nach unten (+/- 2 % bis +/- 5 % für Einstrahlzähler). Hinzu kommen sogenannte Verkehrsfehlergrenzen, die beim Einbau der Zähler entstehen. Sie betragen das doppelte der Eichfehlergrenze (also bis zu +/- 10 %).

Das alles ist dennoch kein Mangel!

Diese systembedingten Fehler der verwendeten Zähler stellen keinen Mangel dar.03)so BGH VIII ZR 133/85 WuM 1986, 214 zu noch ungenaueren Heizkostenverteilern Sie sind auch nicht „ungerecht“, da sie bei allen Mietern gleichermaßen auftreten.

Bedingung ist allerdings, dass nur geeichte Zähler verwendet werden. Denn ungeeichte Zähler oder solche, bei denen die Eichfrist abgelaufen ist, können ungenaue Messwerte liefern oder schlicht stehen bleiben. Letzteres kann zwar auch bei geeichten Zählern auftreten, aber die Wahrscheinlichkeit ist wesentlich niedriger.

Folge der überall gleichermaßen auftretenden Ungenauigkeiten

Da das Problem der Ungenauigkeiten überall gleichermaßen auftritt, dürfen Wohnungswasserzähler auch nur dann verwendet werden, wenn ausnahmslos alle Mieteinheiten damit ausgestattet sind. Weder darf, noch kann der Vermieter einzelne Einheiten nach Verbrauch abrechnen und andere nach Fläche.

Denn hierzu nötig wäre eine Differenzabrechnung, die einerseits die Verbrauchsfehler nur auf die eine oder andere Teilgruppe umlegen würde und andererseits deshalb vom BGH als unzulässig angesehen wurde.04)BGH VIII ZR 57/07 GE 2008, 1120

Lediglich durch eine echte Vorerfassung beider Verbrauchsgruppen kann die Nutzergruppe mit Wasserzählern verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Hier steht, was dazu nötig ist.

Verbrauchsdifferenz kleiner 20 Prozent: Alles okay!

Zahlreiche Gerichtsurteile sind der Auffassung, dass eine Differenz zwischen Wasserverbrauch am Hauptanschlusszähler und der Summe der Einzelwasserzähler bis zu 20 Prozent vollkommen in Ordnung ist.05)LG Duisburg WuM 2006, 199 06)LG Berlin GE 2002, 193 07)u. v. a. m. Wichtig dabei ist, dass für die Ermittlung der Differenz nur die Verbrauchswerte verglichen werden. Ein Vergleich der Einzelpreise pro Kubikmeter Wasser läuft wegen der ferner umlagefähigen Kosten (Gerätemiete, Abrechnungskosten) ins Leere.

Diese Mehr- bzw. Mindermengen des Verbrauchs (also bis zu 20 %) werden nach dem Verbrauch aller Mieter mit abgerechnet: Und zwar im Verhältnis des Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch.08)LG Braunschweig WuM 1999, 294 Eine Umlage der Differenzmenge nach Fläche oder Wohneinheiten scheidet aus, weil die Messfehler bei allen Mietern gleichermaßen und auch auch nur im Ausmaß der Wasserentnahme auftreten. Damit tragen alle Mieter einen proportionalen und verbrauchsabhängigen Anteil der Verbrauchsdifferenz.

Immobilienbuchhaltung 2

Verbrauchsdifferenz größer 20 Prozent: Schwierig.

Verbrauchsdifferenzen zwischen Haupt- und Einzelwasserzählern größer 20 Prozent dürfen jedenfalls nicht auf die Mieter umgelegt werden.09)LG Duisburg WuM 2006, 19910)LG Berlin GE 2002, 193 11)u. v. a. m.

Diese Fehlerquote lässt weniger auf Fehlertoleranzen zwischen den Zählern schließen, als vielmehr auf ein undichtes Leitungsnetz oder nicht mit Wasserzählern ausgestattete weitere Entnahmestellen. Beides liegt ausnahmslos im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Wasserzähler nicht abgelesen oder defekt

Wurden die Wasserzähler nicht abgelesen, sind offenbar defekt oder können wegen Ablauf der Eichfrist nicht zur Verbrauchsermittlung verwendet werden, ergibt sich ein Problem, wenn der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet wäre. Er muss dann nach dem Flächenschlüssel abrechnen.

Der Mieter muss das jedoch nicht hinnehmen und kann von den so ermittelten Kosten pauschal 15 Prozent abziehen.12)BGH VIII ZR 218/11 GE 2012, 827 Die Quote von 15 Prozent kommt dabei nicht aus der Heizkostenverordnung, sondern von zahlreichen Untersuchungen, die gezeigt haben, dass die Einsparung der Mieter durch Wasserzähler in etwa dieser Höhe entspricht.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]