LG München I 36 S 4706/09 ZMR 2010, 717

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Urteil des LG München vom 18.03.2010

Tenor

LG München I 36 S 4706/09Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts Rosenheim vom 10.02.2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen samtverbindlich die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist (Thomas/Putzo, ZPO, § 540 Rn. 4 m. w. N.).

Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um ein Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG handelt.

II. Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat entschieden, daß der angefochtene Beschluß jedenfalls deswegen für ungültig zu erklären ist, weil er auch Kosten verteile, die dem Bereich größerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zuzuordnen seien. Dies ergebe sich daraus, daß der zwischen der streitgegenständlichen Eigentümergemeinschaft und dem Dienstleister abgeschlossene Vertrag neben diversen Wartungsleistungen auch Störbeseitigungen und Reparaturarbeiten zu dem insgesamt vorgesehenen Pauschalpreis beinhalte. Jedenfalls dies stelle aber nicht die Verteilung von Betriebskosten im Sinne des § 16 Abs. III WEG dar.

Diese Entscheidung war zu bestätigen, wobei allerdings nicht nur in Hinblick auf das Berufungsvorbringen für die Bestätigung der amtsgerichtlichen Entscheidung folgende Begründungen und Ergänzungen veranlasst sind:

1.) Den Beklagten ist zunächst zuzugeben, daß der Beschluß seinem Wortlaut nach nicht die Kosten des Vertrages zwischen der streitgegenständlichen Eigentümergemeinschaft und der Firma … vom 15.12.2006 verteilt. Wäre dies der Fall, wäre wegen des in Teil 2 B des Vertrages vorgesehenen Leistungsumfanges „Störbeseitigung/Reparaturarbeiten“ von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auszugehen, die nicht nach § 16 Abs. III WEG per Beschluß besonders umlagefähig wären. Hierüber besteht wegen der Eindeutigkeit der Gesetzeslage in §§ 16 Abs. III WEG, 556 Abs. I BGB, § 1 Abs. II Nr. 2 BetrKV auch keine Meinungsverschiedenheit in Literatur und Rechtsprechung. Das bloße Abstellen auf diese Vertragspassage zur Begründung der Ungültigkeit des Beschlusses greift aber wegen der generell gegebenen Möglichkeit der rechnerischen Aufschlüsselung von angefallenen Kosten unter Ausscheidung der Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in der Tat zu kurz. Dadurch, daß eben nicht die Kosten des Wartungsvertrages zur Verteilung beschlossen wurden, sondern allgemein die „Kosten der Wartung“ teilt das Berufungsgericht vom Ansatz her die Ansicht der Beklagten, daß die Aufschlüsselung der angefallenen Kosten und die Ausscheidung derjenigen, die für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten angefallen sind, eine Frage der nachfolgenden Jahresabrechnungen darstellt, nicht aber eine Frage der Ordnungsmäßigkeit des streitgegenständlichen Beschlusses.

Dennoch sieht sich das Berufungsgericht an der von beiden Seiten gewünschten Klärung der angeblich grundsätzlichen Frage, ob über die Verteilung reiner Wartungskosten gemäß § 16 Abs. III WEG beschlossen werden kann, gehindert. Es stellt sich nämlich die Frage, was unter dem Beschlußinhalt „Kosten der Wartung für die Duplex-Parker“ zu verstehen ist. Unter Zugrundelegung des Umstandes, das insofern ein (zumindest teilweises(?), vgl. dazu sogleich) Abweichen von einem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel vorliegt, hält das Berufungsgericht den dargelegten Beschlußinhalt für zu unbestimmt. Dies zum einen in Hinblick darauf, daß unklar ist, welche zu wartenden Teile der Duplex-Parker von der streitgegenständlichen Regelung erfasst sein sollen. Nach der in der in Anlage 1, Nr. 12.3 der Teilungserklärung der streitgegenständlichen Gemeinschaft bereits ursprünglich vereinbarten Kostenverteilungsregelung sind von ihr die Hebeanlagen der Duplex-Parker einschließlich Aggregat erfasst. Auf der anderen Seite sind ist nach Anlage 2 der Teilungserklärung jeweils Sondereigentum an den Duplex-Parkern zugewiesen. Mit dem Beschlußinhalt „Kosten der Wartung für die Duplex-Parker“ ist nicht klar, welche „Wartungs“-kosten für welche Teile zukünftig verteilt werden sollen, wobei dabei sogar offen bleiben kann, inwieweit Sondereigentum an einem Duplex-Parker überhaupt entstehen kann. Eine zweifelsfreie Verlagerung von Betriebskosten setzt jedenfalls eine klare und eindeutige Regelung hinsichtlich der ausscheidbaren Kosten voraus ( Spielbauer, in Spielbauer/Then, WEG, § 16, Rz. 53 mwN.). Dies ist unabhängig davon, ob ohnehin die Sondereigentümer getroffen werden sollen, wie dies nunmehr zuletzt vorgetragen wurde.

Letzteres gilt zum anderen umso mehr, als dem Berufungsgericht im konkreten Fall nicht klar ist, was der Beschluß mit den „Kosten der Wartung“ meint, weshalb es von seiner Unbestimmtheit ausgeht. Zwar greifen die Kläger zu kurz, wenn sie den Begriff der Wartungskosten mit dem Begriff der Instandhaltungskosten gleichsetzen (so z.B. Klimesch, ZMR 2009, 342). Es darf nicht übersehen werden, daß § 16 Abs. III WEG ausdrücklich auf den Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs. I BGB, 1, 2 BetrKV abstellt. Insbesondere der Katalog des § 2 BetrKV enthält auch Kosten, die sich der Instandhaltung und Instandsetzung zuordnen lassen, die dennoch aber als Betriebskosten verstanden werden. Wegen des eindeutigen Verweises in § 16 Abs. III WEG geht die mittlerweile ganz herrschende Meinung im Wohnungseigentumsrecht, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, daß diese speziell umschriebenen Kosten somit auch Betriebskosten im Sinne des § 16 Abs. III WEG darstellen (vgl. nur den von den Klägern zum Beleg der Gegenansicht zitierten Elzer, in Riecke/Schmid, WEG, 3. Auflage, § 16, Rz. 63e, der seine ursprünglich vertretene Meinung dort ausdrücklich aufgibt, sowie dort mit weiteren reichhaltigen Nachweisen). Gerade weil § 2 BetrKV aber eine genaue Aufschlüsselung verschiedener Kostenarten enthält, und insbesondere vor dem Hintergrund des hier tatsächlich abgeschlossenen „System-Service Vertrages Plus“ kann im konkreten Fall aus dem streitgegenständlichen Beschluß nicht ersehen werden, welche Betriebskosten genau zukünftig verteilt werden sollen. Der Verweis auf § 2 Nr. 7 BetrKV kann den Beklagten insoweit nicht weiterhelfen. Nicht nur wird, soweit für das Berufungsgericht ersichtlich, nirgends vertreten, daß die Anlage eines Duplex-Parkers unter den Begriff der Personen- und Lastenaufzüge im Sinne des § 2 Nr. 7 BetrKV fallen würde. Dahingehend ist es auch nicht ausreichend, daß es sich bei Duplex-Parkern ebenfalls, wie bei Personen- und Lastenaufzügen, um überwachungsbedürftige Anlagen nach den entsprechenden Sicherheitsgesetzen handelt. Dies reicht für eine Subsumtion unter § 2 Nr. 7 BetrKV nicht aus. Entscheidend kommt aber hinzu, daß § 2 Nr. 7 BetrKV gar nicht die Kosten der Wartung entsprechender Aufzüge erfasst, so wie ausdrücklich z.B. § 2 Nr. 4 lit. d.) oder Nr. 5 lit. c.) BetrKV, sondern die Kosten des Betriebs . Damit beantwortet § 2 Nr. 7 BetrKV die Frage, ob Wartungskosten für Duplex-Parker entsprechende Betriebskosten darstellen, in keiner Hinsicht. Hinzu tritt, daß darüber hinaus weder §§ 2 noch 1 der BetrKV an anderer Stelle einen allgemeinen Wartungsbegriff verwenden, mithin die Frage nicht beantworten, ob allgemein Wartungskosten zu den Betriebskosten zu zählen sind. Die Frage, ob über die hier nicht einschlägigen Fälle des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV hinaus allgemein Wartungskosten unter den Betriebskostenbegriff fallen, insbesondere in Gestalt des § 2 Nr. 17 BetrKV, ist nicht nur höchst umstritten, sondern der Begriff der Wartung stellt sich dabei in keiner Weise als konturiert dar (vgl. Langenberg, in Schmidt-Futterer, 9. Auflage 2007, § 556 BGB, Rz. 206 und ff.). Hier kann auch eine DIN-Vorschrift, wie zuletzt vorgetragen, nicht für Klarheit sorgen. Nach alledem bedürfte es für die Ordnungsmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses einer genaueren Bezeichnung der zu verteilenden Betriebskosten, die durch den Begriff der „Kosten der Wartung“ aber unklar bleiben. Anhand des allgemeinen Begriffs der Wartungskosten kann eine Aussage, ob diese Betriebskosten im Sinne des § 16 Abs. III WEG darstellen, nicht getroffen werden. Und deshalb fehlt dem Beschluß bereits ein bestimmter Regelungsgehalt.

2.) Nach alledem war am dargelegten Ergebnis auch nach Berücksichtigung des weiteren Vorbringens der Beklagten festzuhalten. Die Berufung war zurückzuweisen, weil sich das amtsgerichtliche Urteil jedenfalls im Ergebnis als richtig darstellt.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist, § 543 Abs. 2 ZPO. Zur Entscheidung stand hier die Formulierung des konkreten angefochtenen Beschlusses. Dabei handelt es sich um einen Einzelfall.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wurde bereits in der mündlichen Verhandlung vom 14.01.2010 festgesetzt.