LG München I 1 T 4472/08 ZWE 2009, 218

LG München I 1 T 4472/08 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des LG München I vom 10.11.2008

Tenor

I. Auf die Beschwerde des Antragstellers hin wird der Beschluss des Amtsgerichts München vom 05.02.2008 in Ziffer I dahingehend abgeändert, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.03.2007 zur Genehmigung der Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung 2006 (TOP 1) für ungültig erklärt wird und im übrigen die Anträge zurückgewiesen werden. Ziffer II des Beschlusses wird aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Von den gerichtlichen Kosten beider Instanzen tragen die Antragsgegner samtverbindlich 35 % und der Antragsteller 65 %. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten wird nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 86.780 € festgesetzt.

Gründe

I. 1. Der Antragsteller und die Antragsgegner bilden die im Rubrum genannte WEG. Das Anwesen wird von der M-GmbH & Co. KG verwaltet.

2. In der Eigentümerversammlung am 06.03.2007 wurden mehrere Beschlüsse gefasst, die von dem Antragsteller im vorliegenden Verfahren angefochten werden.

a) Unter TOP 1 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006 mehrheitlich genehmigt.

LG München I 1 T 4472/08Die Jahresabrechnung bezieht sich auf ein Wirtschaftsjahr vom 01.12.2005 bis 30.11.2006. Bereits am 08.09.1994 hatte die Eigentümerversammlung unter TOP 10 beschlossen, dass dieses vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsjahr künftigen Abrechnungen zugrunde gelegt werden solle, da die Stadtwerke München die Heizungsabrechnung immer zum 30.11. eines Jahres stellen würden (Anlage AG 6). Die Verwaltung hatte seitdem die Abrechnungen jeweils für einen Zeitraum vom 01.12. bis zum 30.11. erstellt. Bislang waren diese Abrechnungen stets genehmigt worden.

Inhaltlich weist die Jahresabrechnung unter dem Punkt „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“ einen Abgang von 66.088,82 € aus. In der allgemeinen Aufstellung der Ausgaben und Einnahmen des Geschäftsjahres 2006 taucht dieser Abfluss von der Instandhaltungsrücklage indes nicht auf.

Die Gemeinschaft hatte in ihrem Wirtschaftsjahr 2006 Zinseinnahmen für das Guthaben auf dem Instandhaltungsrücklagenkonto in Höhe von 2.841,07 €. Dem standen Zinsaufwendungen (Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag) in Höhe von 852,33 € + 46,84 € = 899,17 € gegenüber. Auf der Eigentümerversammlung vom 26.04.2006 war unter TOP 1 ein Antrag des Antragstellers, die Zinseinnahmen nicht mehr wie bisher der Instandhaltungsrücklage zuzuführen, sondern über die Jahresabrechnung auszuschütten, mehrheitlich abgelehnt worden (Anlage AG 2). In der Jahresabrechnung 2006 werden dementsprechend die Zinseinnahmen lediglich unter dem Punkt „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“ als Zufluss angegeben. In der Aufstellung der Einnahmen der Gemeinschaft tauchen sie nicht auf. Die Zinsaufwendungen dagegen werden als Ausgabe der Gemeinschaft verbucht und mindern das Jahresergebnis. Bei dem Punkt „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“ werden sie nicht erwähnt.

Unter dem Punkt „Nachweis § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG“ wird eine Entnahme aus der Rücklage 2.2 versehentlich mit „22.961,49+“ angegeben, anstatt richtig mit „22.961,49-“.

Die Jahresabrechnung schließt mit dem Punkt „Vermögensübersicht“. Dieser lautete wie folgt:

Aktiva

Fehlbetrag aus JA 2006 EUR 4.296,13

Girokonto Hausbank EUR 3.336,27

Anlagekonto EUR 137.000,00

Rechnungsabgrenzungen EUR 1.501,37

——————————————————-

Gesamt: EUR 146.133,77

Passiva

Instandhaltungsrücklage EUR 130.908,51

Rechnungsabgrenzungen EUR 15.225,26

——————————————————–

Gesamt: EUR 146.133,77

b) Unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 06.03.2007 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für 2007 zu genehmigen.

Im Vorfeld der Eigentümerversammlung hatte die Verwaltung am 26.01.2007 zunächst einen Gesamtwirtschaftplan für 2007 vorgelegt, der mit einer voraussichtlichen Unterdeckung von 8.000 € schloss (Anlage ASt 5). Mit Schreiben vom 27.02.2007 übersandte die Verwaltung den Eigentümern dann aber einen neuen, korrigierten Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, in dem die voraussichtliche Unterdeckung beseitigt wurde. In dem Schreiben stellte die Verwaltung klar, dass in der Eigentümerversammlung über diesen korrigierten Plan abgestimmt werde (Anlage ASt 6).

Auch der Wirtschaftsplan für 2007 geht – ebenso wie die Jahresabrechnung für 2006 und die Abrechnungen und Pläne der Jahre zuvor (hierzu oben a) – von einem vom Kalenderjahr abweichenden Planungszeitraum vom 01.12.2006 bis zum 30.11.2007 aus.

In dem Wirtschaftsplan werden die voraussichtlichen Zinseinnahmen für das Instandhaltungsrücklagenkonto nicht aufgeführt. Dagegen werden die voraussichtlichen Zinsaufwendungen mit 1.000 € als zu erwartende Ausgabe angesetzt. Der Wirtschaftsplan hat ein Gesamtvolumen von 198.596,08 €.

c) Unter TOP 4c fasste die Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Sanierung der Blechdächer über den Häusern 15-17 und 21. Im Protokoll wurde dabei folgendes festgehalten:

Beschluss über die Sanierung der Blechdächer über den Häusern 15-17 und 21Kosten ca. EUR 115.000,00(basierend auf der Ausschreibung vom letzten Jahr)        Es wurde nachfolgender Antrag gestellt:Die WEG beschließt die Sanierung der Blechdächer über den Häusern 15-17 und 21 zu Kosten von ca. EUR 115.000,00; wobei eine maximale Obergrenze von EUR 125.000,00 nicht überschritten werden darf.        Die Sanierung soll im Sommer/Herbst 2007 ausgeführt werden.Zur Auftragsvergabe werden mindestens 3 Angebote eingeholt und der Auftrag wird in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vergeben.        Beschluss: mehrheitlich angenommen (…)Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zugrunde: Seit langem war den Wohnungseigentümern schon bekannt, dass die Dächer der großen Wohnungseigentumsanlage sanierungsbedürftig sind. Im Mai 2004 hatte der Dipl.-Ing. Hans Buchhart im Auftrag der Gemeinschaft zu den Mängeln der Dächer gutachterlich Stellung bezogen und eine Sanierung vorgeschlagen (Anlage AG 3). Am 12.07.2004 beschloss die Eigentümergemeinschaft eine erste Teilsanierung der Dächer betreffend die Häuser 21/23. Der Beschluss wurde nicht angefochten und in der Folgezeit durchgeführt. Am 26.04.2005 wurde eine zweite Teilsanierung, diesmal betreffend die Dächer der Häuser 25 in Richtung Haus 17, beschlossen. Der Beschluss wurde von dem Antragsteller erfolgreich angefochten. Die Eigentümerversammlung beschloss daraufhin am 20.03.2006 erneut, die zweite Teilsanierung vorzunehmen. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten und in der Folgezeit durchgeführt. Mit dem hier verfahrensgegenständlichen Beschluss wurde die dritte Teilsanierung beschlossen.

d) Unter TOP 4 d beschloss die Eigentümergemeinschaft am 06.03.2007, dass das Ingenieurbüro V. beauftragt wird, hinsichtlich der unter TOP 4 c beschlossenen Teildachsanierung ein Leistungsverzeichnis zu erstellen, die Bauleitung zu übernehmen und die Abnahme durchzuführen.

Das Ingenieurbüro V. war bereits für die im Jahre 2006 durchgeführte zweite Teildachsanierung mit diesen Maßnahmen betraut worden. Vor dieser erstmaligen Beauftragung waren Vergleichsangebote eingeholt worden. Für die erneute Beauftragung am 06.03.2007 wurden keine weiteren Vergleichsangebote mehr eingeholt.

e) Schließlich fasste die Eigentümerversammlung unter TOP 4 e einen Beschluss über die Finanzierung der beschlossenen Sanierungsmaßnahme.

3. Zwischenzeitlich wurde die am 06.03.2007 unter TOP 4 c, d beschlossene Teildachsanierung durchgeführt.

4. Der Antragsteller ist der Ansicht, dass die oben genannten Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen und deshalb für ungültig zu erklären seien.

a) Die Jahresabrechnung 2006 weise diverse durchgreifende Mängel auf. Sie weiche unzulässig vom Kalenderjahr ab. Es sei nicht treuwidrig, wenn sich der Antragsteller hierauf berufe. So habe der Antragsteller am 26.05.2003 in seiner Eigenschaft als damaliger Verwaltungsbeirat eine Rechnungsprüfung in den Räumen der Verwalterin vorgenommen. Dabei habe er gegenüber dem Geschäftsführer der Verwalterin die Abweichung vom Kalenderjahr moniert und eine künftige Umstellung verlangt. Auch erleide er durch die Abweichung vom Kalenderjahr Schwierigkeiten, insbesondere bei der Erstellung der Steuererklärung; ferner sei die Überprüfung der Abrechnung erschwert. Darüber hinaus sei der Abgang bei der Instandhaltungsrücklage zu unrecht nicht als Einnahme verbucht worden. Dasselbe gelte für die Zinseinnahmen, zumal die Zinsaufwendungen als Ausgabe gebucht worden seien.

b) Auch der Wirtschaftsplan sei mangelhaft. Es sei schon unklar, auf welchen der Pläne, die im Vorfeld der Versammlung versendet worden seien, sich die Genehmigung beziehe. Darüber hinaus sei auch hier der falsche, vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungszeitraum gewählt worden. Drohende Ausgaben für die beschlossenen Sanierungsmaßnahmen würden fehlen. Auch voraussichtliche Zinseinnahmen der Gemeinschaft seien zu unrecht nicht aufgenommen worden.

c) Der Beschluss über die weitere Teilsanierung der Blechdächer widerspreche ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung. Hier hätte es zuvor einer viel genaueren Bestandsaufnahme durch einen Architekten bedurft. Die Auftragsvergabe hätte nicht einfach an die Verwaltung delegiert werden dürfen. Jedenfalls hätten vor der Beschlussfassung drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Die Maximalkosten von 125.000 € seien nur eine grobe Schätzung. Im übrigen seien die beschlossenen Teilsanierungen viel zu teuer: Eine Gesamtsanierung wäre deutlich billiger gekommen. Allein diese hätte deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.

d) Die Beauftragung des Ingenieurs V. sei nicht ordnungsgemäß, weil keine Vergleichsangebote eingeholt worden seien. Der Antragsteller meint, dass der Architekt S. genauso geeignet gewesen wäre.

e) Der Beschluss über die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen sei aufzuheben, weil die Sanierungsmaßnahmen aufzuheben seien.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Antragstellers verwiesen.

5. Der Antragsteller hat in erster Instanz zuletzt beantragt:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 06.03.2007 zu TOP 1 (Genehmigung der Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung 2006), TOP 2 (Genehmigung des Gesamt- und Einzelwirtschaftsplanes 2007 inkl. Zuführung zur Instandhaltungsrücklage), sowie TOP 4 c, d, und e (Beschluss über die Fortführung der Sanierung der Blechdächer über den Häusern 15-17 und 21, erneute Beauftragung des Ingenieurbüros V. hinsichtlich der geplanten Dachsanierung, Finanzierung der unter 4 c und d beschlossenen Maßnahmen) werden für ungültig erklärt.

6. Die Antragsgegner beantragen kostenfällige Antragszurückweisung.

a) Sie sind der Ansicht, dass die Berufung des Antragstellers auf die Abweichung der Jahresabrechnung und des Wirtschafsplanes vom Kalenderjahr jedenfalls treuwidrig sei. Bisher habe der Antragsteller die Abweichung immer mitgetragen – langjährig auch als Verwaltungsbeirat. Eine nachträgliche Umstellung der Abrechnung wäre überaus kompliziert. Dass der Abgang bei der Instandhaltungsrücklage nicht als Einnahme gebucht worden sei, sei ohne Auswirkung auf das Ergebnis; hier bestünde allenfalls ein Ergänzungsanspruch. Die Zinsaufwendungen seien zu recht als Ausgabe ausgewiesen, da sie tatsächlich bezahlt worden seien. Die Zinseinnahmen würden dagegen direkt der Instandhaltungsrücklage anwachsen.

b) Der Wirtschaftsplan sei nicht zu beanstanden. Es sei klar, dass es nur um den neuen, korrigierten Gesamt- und Einzelplan gegangen sei. Die Sanierungskosten seien nicht zu berücksichtigen gewesen, da sie über eine Sonderumlage finanziert werden sollten. Die Zinseinnahmen seien keine Einnahmen, da sie direkt der Instandhaltungsrücklage zuwachsen würden.

c) Die beschlossene Dachsanierung habe ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Aus den bereits durchgeführten Teilsanierungen waren die groben Sanierungskosten, die auf die Eigentümer zukommen würden, bekannt. Trotz der Delegation der Auftragsvergabe war sichergestellt, dass der günstigste Anbieter genommen würde: Es mussten drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Eine Gesamtsanierung habe die Mehrheit der Gemeinschaft aus Kostengründen immer abgelehnt.

d) Der Ingenieur V. habe sich während der vorangegangenen Teilsanierung bewährt. Deshalb konnte die Gemeinschaft ihn ohne erneute Ausschreibung nochmals beauftragen. Im Übrigen hätten sich die Anfechtungen der Beschlüsse zu TOP 4 c, d erledigt, da sie bereits vollständig vollzogen worden seien.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Antragsgegner verwiesen.

7. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Berufung des Antragstellers auf die unzulässige Abweichung vom Kalenderjahr treuwidrig sei. Das ergebe sich unter anderem aus dem Rechtsgedanken des § 556a II 2 BGB. Die Nichtberücksichtigung der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage bei den Einnahmen wirke sich auf das Ergebnis der Jahresabrechnung nicht aus und könne daher allenfalls einen Ergänzungsanspruch auslösen. Die Zinsen müssten nicht notwendig gesondert als Einnahme ausgewiesen werden. Der Beschluss über die Dachsanierung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Delegation der Auftragsvergabe an die Verwaltung sei zulässig. Die Beauftragung des Ingenieurs V. habe ohne nochmalige Ausschreibung erfolgen dürfen. Es genüge, dass Herr V. sich bei der früheren Ausschreibung als günstigster Anbieter erwiesen habe.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 05.02.2008 verwiesen.

8. Gegen diese Entscheidung wendet sich der Antragsteller mit seiner Beschwerde.

Zur Begründung wiederholt und vertieft er seine erstinstanzlichen Ausführungen. Er ist insbesondere der Ansicht, dass die Berufung auf die Abweichung vom Kalenderjahr nicht treuwidrig sei, weil er im Jahr 2003 die Abweichung gegenüber der Verwaltung einmal moniert habe und eine Umstellung verlangt habe. Der Wirtschaftsplan sei schon wegen der fehlenden Zinseinnahmen für ungültig zu erklären. Der Sanierungsbeschluss verletze die Wohnungseigentümer in ihrem Recht auf Mitbestimmung.

Auf die Schriftsätze vom 09.04.2008 (Bl. 108/123), vom 02.10.2008 (Bl. 130/141) und vom 20.10.2008 (Bl. 146/150) wird Bezug genommen.

9. Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten.

Auch sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und verweisen insbesondere darauf, dass etwaige Fehler der Jahresabrechnung allenfalls einen Ergänzungsanspruch auslösen würden. Dass der Antragsteller die Abweichung vom Kalenderjahr einmal nachhaltig moniert hätte, sei nicht erkennbar. Zinserträge könnten schon deshalb nicht in einen Wirtschaftsplan aufgenommen werden, weil offen sei, ob und in welcher Höhe sie anfallen werden. Jedenfalls wird der Vorschussanspruch durch sie nicht tangiert, da sie nur die Instandhaltungsrücklage erhöhen.

Auf die Schriftsätze vom 05.05.2008 (Bl. 124/128) und vom 28.10.2008 (Bl. 151/156) wird verwiesen.

10. Die Kammer hat am 06.10.2008 mündlich verhandelt und Hinweise erteilt.

II. Die zulässige Beschwerde ist nur hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 1 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2006) begründet.

1. Die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006 weist mehrere Mängel auf (unten a). Der unter TOP 1 gefasste Genehmigungsbeschluss ist deshalb insgesamt für ungültig zu erklären (unten b).

a) Die Jahresabrechnung ist in mehrfacher Hinsicht fehlerbehaftet.

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten (OLG München NZM 2007, 734, 735; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 67; Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rz. 67). Es geht um die Darstellung, inwieweit die im Jahresverlauf angefallenen Ausgaben durch die Einnahmen gedeckt sind und welche Nachzahlungen oder Rückzahlungen demnach geleistet werden müssen (OLG München NZM 2007, 734, 735; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 74). Außerdem dient die Abrechnung der turnusgemäßen Rechnungslegung des Verwalters gegenüber den Eigentümern als seinen Auftraggebern gemäß § 666 BGB (OLG München NZM 2007, 734, 735) und also der Kontrolle der Verwaltung durch die Eigentümer. Da die Abrechnung insoweit in erster Linie der Information der Wohnungseigentümer dient, ist entscheidend, dass sie für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich ist (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 33; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 67).

Diesen Anforderungen wird die vorliegende Jahresabrechnung nicht gerecht.

(1) In der Jahresabrechnung werden zunächst die Zinserträge und die Zinsausgaben unzutreffend verbucht. Das Ergebnis der Jahresabrechnung wird dadurch verfälscht.

Für den Fall, dass die Zinsen wie hier direkt bei der Instandhaltungsrücklage verbleiben, hätte richtigerweise in der Abrechnung der Nettozinsertrag, also die Zinserträge abzüglich der Zinsaufwendungen, als Einnahme und zugleich als Ausgabe verbucht werden müssen. Anschließend hätte der Ertrag unter dem Punkt „Entwicklung der Instandsetzungsrücklage“ als Zugang erfasst werden müssen (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 61).

Unzutreffend, gleichwohl ohne Auswirkung auf das Ergebnis der Jahresabrechnung wäre es, wenn die Verbuchung der Nettozinserträge als Einnahme und Ausgabe konsequent unterlassen würde und die Nettozinserträge stattdessen ausschließlich als Zugang zur Instandhaltungsrücklage erfasst würden.

Hier jedoch wurden einerseits die Zinserträge nur als Zugang zur Instandhaltungsrücklage verbucht; in der Abrechnung tauchen sie nicht auf. Andererseits werden die Zinsaufwendungen in der Abrechnung als Ausgabe berücksichtigt; bei dem Punkt „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“ tauchen sie nicht auf. Auf diese Weise wird das Ergebnis der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage falsch: Die Zinserträge wirken dort erhöhend, die Zinsaufwendungen aber nicht vermindernd. Es entsteht hier der Anschein, dass den Zinserträgen gar keine Zinsaufwendungen gegenüber stünden. Darüber hinaus wird das Ergebnis der Jahresabrechnung falsch: Hier mindern die Zinsaufwendungen das Ergebnis; die Zinserträge erhöhen es dagegen nicht. Es entsteht, umgekehrt, der Anschein, dass den Zinsaufwendungen gar keine Zinseinnahmen gegenüberstehen. Das ist inkonsequent. Zinsertrag und Zinsaufwand gehören zusammen. Sollen die Zinsen wie hier bei der Instandhaltungsrücklage verbleiben, dürfen sie sich auf das Ergebnis der Jahresabrechnung nicht auswirken.

(2) Ein weiterer, gravierender Mangel der Jahresabrechnung liegt in der am Ende kursorisch aufgelisteten Vermögensübersicht, die die Entwicklung der Bankkonten widerspiegeln soll.

Eine Übersicht über die Entwicklung der Bankkonten ist notwendiger Teil einer Jahresabrechnung (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58, mit Muster bei § 28 Anlage 4 IV; Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rz. 112). Sie dient der Plausibilitätskontrolle der Abrechnung (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58; Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rz. 112): Nur so kann der Wohnungseigentümer überprüfen, ob die in der Abrechnung gelisteten Ausgaben und Einnahmen mit der Realität, d.h. mit der Entwicklung des Gemeinschaftskontos, übereinstimmen.

Diese Schlüssigkeitsprüfung wird durch die hier vorliegende, oberflächliche Vermögensübersicht nicht ermöglicht. In die Übersicht sind passive wie aktive Rechnungsabgrenzungsposten eingefügt. Das ist per se nicht zu beanstanden, vielmehr sogar erforderlich (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58; Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rz. 112). Allein, es ist nicht erkennbar, aus welchen Beträgen sich die Abgrenzungsposten zusammensetzen und wieso sie genau in dieser Höhe erforderlich waren. Ein Vergleich der tatsächlichen Kontenentwicklung mit der Abrechnung ist damit ausgeschlossen.

(3) Schließlich wurde die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 66.088,82 € lediglich unter dem Punkt „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“ berücksichtigt. Zutreffend hätte der Abfluss aus der Rücklage auch als Einnahme und zugleich als Ausgabe in der Abrechnung erscheinen müssen (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 39). Ferner wurde unter dem Punkt Nachweis § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG, Entnahme aus Rücklage 2.2 versehentlich „22.961,49+“, anstatt „22.961,49-“ geschrieben. Beides sind nur wenig gewichtige Ungenauigkeiten: In letzterem Fall geht es lediglich um ein Schreibversehen; in ersterem Fall fehlt nur ein Durchlaufposten, der sich auf das Ergebnis der Jahresabrechnung nicht weiter auswirkt. Gleichwohl stiften auch diese Ungenauigkeiten weitere Verwirrung und erschweren die Nachvollziehbarkeit der an sich schon mangelhaften Abrechnung noch mehr.

b) Angesichts der Kumulation dieser Fehler war die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Eine Ungültigkeitserklärung nur in einzelnen Teilpositionen ist nicht mehr ausreichend. Auch kann der Antragsteller nicht auf einen bloßen Ergänzungsanspruch verwiesen werden.

60Das Rechenwerk ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn es für einen durchschnittlichen Eigentümer nicht mehr vollständig und nachvollziehbar ist (OLG München NZM 2008, 492 Ls.; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58). Die erforderliche Übersichtlichkeit ist dabei dann nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus gar nicht oder nur dann nachvollziehen kann, wenn er sich das Maßgebende erst selbst beschaffen muss (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58).

Möglicherweise wäre die Jahresabrechnung angesichts dessen nicht für ungültig zu erklären, wenn sie lediglich daran leiden würde, dass die Vermögensübersicht bzw. Kontenentwicklung komplett fehlen würde: Es könnte dann unter Umständen ein Ergänzungsanspruch des Antragstellers erwogen werden (so für das komplette Fehlen der Einnahmenseite der Abrechnung BayObLG WuM 1993, 92). Ob das ausreicht, braucht vorliegend indes nicht entschieden zu werden. Denn zum einen ist zu beachten, dass die Vermögensübersicht hier nicht gänzlich fehlt, sondern mit nicht nachvollziehbaren Zahlen versehen am Ende der Jahresabrechnung angebracht ist. Das stiftet zusätzliche Verwirrung. Hinzu kommen die weiteren Mängel der Jahresabrechnung, insbesondere die falsche Verbuchung der Zinsen, die sich auf das Ergebnis der Jahresabrechnung auswirkt. Es kann von einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer nicht erwartet werden, dass er den Fehler aus dem Ergebnis eliminiert und gleichzeitig noch ermittelt, warum die Girokontenentwicklung durch Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von ca. 1.500 € auf der Einnahmenseite und in Höhe von ca. 15.200 € auf der Ausgabenseite korrigiert werden muss, um mit dem Endergebnis der Jahresabrechnung (dem korrigierten oder dem falschen?) in Einklang gebracht werden zu können.

Im Ergebnis ist die Kammer daher der Auffassung, dass ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne sachkundige Hilfe die Abrechnung nicht mehr nachvollziehen kann. Eine wirksame Kontrolle der Verwaltung durch die Eigentümer ist damit nicht mehr gewährleistet. Der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnung war insgesamt für ungültig zu erklären.

2. Die Genehmigung des Wirtschaftsplans entspricht demgegenüber ordnungsgemäßer Verwaltung.

a) Der Beschluss ist hinreichend bestimmt. Aufgrund des Schreibens der Verwaltung vom 27.02.2007 (Anlage ASt 6) war klar, dass es (ausschließlich) um den korrigierten Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan ging.

b) Der zugrunde liegende Abrechnungszeitraum vom 1.12. bis 30.11. führt im Ergebnis nicht zur Aufhebung des Wirtschaftsplanes.

(1) Zwar verstößt der vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungszeitraum gegen § 28 I WEG. Demnach ist der Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr aufzustellen (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 5). Eine hiervon abweichende Vereinbarung gibt es nicht. Aus dem Umstand, dass die Abweichung vom Kalenderjahr in der verfahrensgegenständlichen WEG langjähriger, im Ergebnis unbeanstandeter Übung entspricht, kann noch keine stillschweigende Vereinbarung des Inhalts entnommen werden, dass dies auch für alle Zukunft so sein solle. Denn die bloße Nichtbeanstandung der entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse ist noch keine Zustimmung zu solch einer Vereinbarung (OLG Celle Beschluss v. 28.05.2002, Az. 4 W 60/02, Rz. 46, zit. nach juris). Ebenso wie allgemein im Rechtsverkehr Schweigen grundsätzlich keine Zustimmung bildet (Palandt/Heinrichs/Ellenberger, 67. Aufl., Vor § 116 Rz. 7).

(2) Die Berufung des Antragstellers auf diesen Fehler ist jedoch treuwidrig gemäß § 242 BGB.

68Eine Rechtsausübung ist treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn an einen geringfügig, im Ergebnis folgenlos gebliebenen Verstoß weitreichende, unangenehme Rechtsfolgen geknüpft werden (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 242 Rz. 53). Das gilt umso mehr, wenn der Gläubiger wiederholt Verstöße toleriert hat und dadurch für den Schuldner ein Vertrauenstatbestand entstanden ist (BGH NJW 2003, 2448, 2449; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 242 Rz. 53).

Demnach ist die Berufung auf die Abweichung vom Kalenderjahr durch einen Wohnungseigentümer in Hinblick auf einen bereits erstellten Plan dann treuwidrig, wenn eine langjährige Übung besteht, der anfechtende Wohnungseigentümer zuvor noch nicht ernsthaft und nachhaltig eine Änderung verlangt hatte und ihm auch keine erheblichen Nachteile durch die Abweichung drohen (im Ergebnis ebenso OLG Celle Beschluss v. 28.05.2002, Az. 4 W 60/02, Rz. 47, zit. nach juris). Der Wohnungseigentümer kann dann lediglich für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangen.

Denn die Pflicht, rückwirkend den Abrechnungszeitraum verändern zu müssen und basierend darauf einen neuen Wirtschaftsplan erstellen zu müssen, wäre für die Verwaltung mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden: Alle Positionen des Planes müssten dem neuen Zeitraum angepasst werden und neu errechnet werden, ohne dass dem auf der anderen Seite ein erheblicher Nutzen gegenüberstünde. Bestätigt wird das, hierauf hat das Amtsgericht München vollkommen zutreffend hingewiesen, durch den Rechtsgedanken des § 556a II 2 BGB: Diese Norm ist Ausdruck des Willens des Gesetzgebers, Abrechnungsgrundlagen möglichst nicht für bereits abgeschlossene oder bereits laufende Abrechnungszeiträume zu ändern.

Diese Grundsätze führen dazu, dass vorliegend die Berufung des Antragstellers auf die Abweichung vom Kalenderjahr für den Wirtschaftsplan 2007 treuwidrig ist.

Die Abweichung entspricht, das ist unstreitig, der jahrelangen Übung der Gemeinschaft. Erhebliche Nachteile für den Antragsteller sind nicht ersichtlich. Soweit der Antragsteller der Auffassung ist, es drohten Schwierigkeiten bei der Abrechnung gegenüber den Mietern, ist dies jedenfalls kein Nachteil für den Antragsteller, da dieser sein Wohnungseigentum nicht vermietet hat. Eine erhebliche Erschwerung der Überprüfung der Abrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes oder eine besondere Erschwerung der Steuererklärung des Antragstellers sind nicht ersichtlich. Es sind dies notwendig mit der Abweichung vom Kalenderjahr verbundene Gesichtspunkte, die keine besonderen Nachteile des Antragstellers begründen. Die Überprüfung der Abrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes wäre vielmehr umgekehrt dann erheblich erschwert, wenn der Plan und Abrechnung rückwirkend geändert werden müssten und alle Zahlen neu errechnet werden müssten. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass auch dem Steuerrecht Abweichungen vom Kalenderjahr nicht fremd sind (§ 4a EStG), ohne dass hieraus unlösbare Probleme erwachsen würden.

Der Antragsteller hat schließlich auch nicht in der Vergangenheit hinreichend ernsthaft und nachhaltig eine Änderung der Abrechnungspraxis verlangt. Nach seinem Vortrag in der Beschwerdeinstanz hat er zwar am 26.05.2003 anlässlich einer Rechnungsprüfung gegenüber dem Geschäftsführer der Hausverwalterin eine Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt. Andererseits hatte der Antragsteller ausweislich des Versammlungsprotokolls in der Eigentümerversammlung am 11.07.2000 erklärt, dass seiner Ansicht nach die Abrechnung 1999 und der Wirtschaftsplan 2000 – die auch damals bereits vom Kalenderjahr abwichen – nicht zu beanstanden seien (Anlage AG 15). Beides liegt mehrere Jahre zurück, vorliegend geht es um die im Jahr 2007 beschlossene Abrechnung für 2006 und den Wirtschaftsplan 2007. Die zwischen Mai 2003 und 2007 beschlossenen Abrechnungen und Wirtschaftpläne, die sämtlich von dem Kalenderjahr abwichen, wurden von dem Antragsteller nicht beanstandet und im Ergebnis also mitgetragen. Insgesamt ergibt sich daher ein widersprüchliches Bild: Während der Antragsteller nach seinem Vortrag im Jahre 2003 einmal eine Umstellung des Abrechnungsjahres verlangt hat, hatte er im Jahr 2000 gegenüber der Versammlung die Abweichung explizit nicht beanstandet. Zwischen 2003 und 2007 hat er die Genehmigungen der abweichenden Abrechnungen stillschweigend mitgetragen. Ein ernsthaftes, nachhaltiges Verlangen, dass das Wirtschaftsjahr nunmehr umzustellen sei, ist vor diesem Verfahren mithin nicht gegeben.

Deshalb ist die Berufung des Antragstellers auf die Abweichung vom Kalenderjahr für die bereits erstellte Abrechnung 2006 bzw. den bereits erstellten Wirtschaftplan 2007 treuwidrig. Für die Zukunft kann der Antragsteller nun freilich eine entsprechende Umstellung geltend machen.

c) Der Wirtschaftplan war auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil er einerseits die voraussichtlichen Zinseinnahmen nicht berücksichtigt, andererseits die Zinsaufwendungen als voraussichtliche Ausgabe in Höhe von 1.000 € angibt. Zwar hätte letzteres hier nicht passieren dürfen: Da die Zinsen bei der Instandhaltungsrücklage verbleiben sollen, dürfen sie sich auf die Höhe des Wohngeldes nicht auswirken. Indes handelt es sich bei den 1.000 € im Verhältnis zu dem Gesamtvolumen des Planes von knapp 200.000 € um einen verschwindend geringen Betrag. Es gilt zu bedenken, dass der Wirtschaftsplan lediglich eine Prognose beinhaltet. Eine Ungenauigkeit dieser Prognose um 1.000 € bei einer Gesamtsumme von knapp 200.000 €, also von 0,5 %, ist aber nicht ausreichend, um die Prognoseentscheidung für ungültig zu erklären.

Die von dem Antragsteller vorgelegte Entscheidung des OLG Köln (Anlage ASt 17) spricht nicht gegen, sondern für diese Sichtweise der Kammer. Denn in der Entscheidung betont das OLG Köln, dass es sich bei dem dort zugrunde liegenden Fall bei den Zinsen gerade nicht um zu vernachlässigende Positionen handelte: Es ging um 500 €, während andere Positionen des Planes sich im Bereich von 150 € oder 200 € bewegten. Im Umkehrschluss heißt das, dass auch das OLG Köln grundsätzlich davon ausgeht, dass ein Wirtschaftsplan wegen Fehlern bei zu vernachlässigenden Positionen nicht für ungültig erklärt werden dürfte. Eine Position, die nur 0,5 % der Gesamtprognose ausmacht ist aber zweifelsfrei derart vernachlässigbar.

Der Genehmigungsbeschluss hinsichtlich des Wirtschaftsplanes entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Auch der Beschluss über die Teilsanierung der Dächer 15-17, 21 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

a) Der Rechtsstreit ist in diesem Punkt allerdings nicht erledigt, obwohl die Beschlüsse zwischenzeitlich vollzogen wurden. Erledigung ist vielmehr nur dann anzunehmen, wenn eine Rückgängigmachung der Maßnahme ausgeschlossen wäre und eine Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses auch sonst keine Auswirkungen mehr haben könnte (BayObLGZ 1998, 127, 130). Vorliegend hätte eine Ungültigerklärung nicht ausschließbar Bedeutung für etwaige Schadensersatzansprüche des Antragstellers.

b) Durch den Beschluss delegierte die Eigentümerversammlung die Auftragsvergabe und Auftragsdurchführung auf die Verwaltung. Dies war in der hier geschehenden Form, angesichts der hier gegebenen Umstände des Einzelfalles zulässig.

81(1) Grundsätzlich ist allerdings die Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerversammlung vorbehalten (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13, 14; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., Rz. 36). Die Eigentümer tragen schließlich auch die Kosten einer solchen Maßnahme. Andererseits besteht gerade bei großen Eigentümerversammlungen ein praktisches Bedürfnis daran, einzelne Entscheidungen im Bereich der Instandsetzung auf ein weniger „schwerfälliges“ Organ zu delegieren (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13, 14). Deshalb ist eine Delegation der Entscheidungsbefugnis der Eigentümer auf den Verwalter zumindest durch eine Vereinbarung möglich (Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 27 Rz. 39). In engen Grenzen ist eine Delegation aber auch durch einen Mehrheitsbeschluss zuzulassen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13; Jennißen/Heinemann, WEG, § 27 Rz. 25). Die Beschlusskompetenz hierfür folgt aus § 21 III WEG, wenn und soweit es sich – wie hier – um eine konkrete Einzelmaßnahme handelt. Voraussetzung ist, dass die Ermächtigung zu einem überschaubaren und für den einzelnen Wohnungseigentümer begrenzten finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung bleibt (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13, 14). Die schutzwürdigen Belange der Eigentümer, insbesondere die Entscheidungshoheit und Vorhersehbarkeit hinsichtlich der von ihnen zu tragenden finanziellen Lasten, sind dann gewahrt.

Dies entspricht auch der bisherigen Rechtsprechung der Kammer: In der Entscheidung vom 28.06.2007 (Az.: 1 T 2063/07) hat die Kammer dargelegt, dass es grundsätzlich möglich ist, den Verwalter zur eigentlichen Auftragsvergabe zu ermächtigen, solange die grundsätzlichen Ermessensentscheidungen in der Hand der Eigentümer verbleiben (Ziffer II 3 c des Beschlusses, zit. nach BeckRS).

(2) Nach diesen Grundsätzen war die Delegation vorliegend zulässig.

Hinsichtlich des „Ob“ der Maßnahme wird die Entscheidung durch den Beschluss und damit durch die Eigentümer selbst getroffen.

Hinsichtlich des „Wie“ nimmt der Beschluss explizit auf die bereits erfolgte Teilsanierung Bezug. Aufgrund der Erfahrungen mit den bisher durchgeführten zwei Teilsanierungen von Dächern war sowohl für die Eigentümerversammlung als auch für die Verwaltung genau ersichtlich, wie die nun anstehende Sanierungsmaßnahme auszusehen hat. Wie genau insbesondere die Eigentümerversammlung aus diesen Erfahrungen ihr finanzielles Risiko ableiten konnte, zeigt sich darin, dass sie von Kosten von ca. 115.000 € ausging. Tatsächlich kostete die Maßnahme dann 114.000 €. Schon dies zeigt, dass die Eigentümer bei der Beschlussfassung die drohenden finanziellen Lasten genau kannten.

Zusätzlich haben die Eigentümer noch weitere Sicherheiten eingebaut, indem sie eine maximale Obergrenze von 125.000 € beschlossen haben und die Verwaltung verpflichteten, mindestens drei Angebote einzuholen und den Auftrag in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zu vergeben.

Auf diese Weise entschied die Versammlung selbst über die maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung. Der Verwaltung blieb nur ein sehr eingeschränkter, genau umgrenzter Handlungsspielraum. Die drohenden finanziellen Lasten waren für die Eigentümer vorhersehbar; ihr Umfang wurde von den Eigentümern selbst festgelegt. Unter diesen Umständen war die Delegation der eigentlichen Auftragsvergabe zulässig.

4. Der unter TOP 4 d gefasste Beschluss, den Architekten V. für die nun anstehende Teilsanierungsmaßnahme zur Baubegleitung zu beauftragen, entspricht ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Architekt war bereits bei der vorangegangenen Teilsanierung tätig geworden. Er hatte sich hier bei der damals durchgeführten Ausschreibung durchgesetzt. Angesichts dessen konnte er für die nun beschlossene weitere Teilsanierung ohne weiteres erneut beauftragt werden: Es ist nicht zu beanstanden, wenn einem Auftragnehmer im Rahmen einer in Abschnitten durchzuführenden größeren Sanierungsmaßnahme ein Folgeauftrag erteilt wird, ohne dass erneut Konkurrenzangebote eingeholt werden (Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rz. 23).

5. Da die Beschlüsse zu TOP 4 c und d ordnungsgemäß sind, entspricht auch der Beschluss zu TOP 4 e ordnungsgemäßer Verwaltung.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a.F.

1. Es erschien billig und angemessen, dem Antragsteller 65 % der Gerichtskosten und den Antragsgegnern 35 % der Gerichtskosten beider Instanzen aufzuerlegen, da beide in dieser Höhe unterlegen sind, § 47Satz 1 WEG a.F.

2. Gemäß § 47 Satz 2 WEG entsprach es billigem Ermessen, keine Kostenerstattung für die Beschwerdeinstanz anzuordnen. Es besteht kein Anlass, von dem Grundsatz, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, abzuweichen. Insbesondere musste dem Antragsteller angesichts der komplizierten Sach- und Rechtslage die Aussichtlosigkeit der Beschwerde nicht von vornherein bekannt sein.

3. Der Geschäftswert war gemäß § 48 Abs. 3 WEG festzusetzen.

Dabei hält das Gericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht, dessen Festsetzung von den Beteiligten auch nicht angegriffen wurde, einen Geschäftswert von 86.780 € (TOP 1: 30.600 €; TOP 2: 31.800; TOP 4 c: 23.000; TOP 4d, e: 1.380) für angemessen.

4. Eine Entscheidung nach § 38 GKG war entgegen dem Antrag der Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung nicht veranlasst, da weder eine Vertagung noch ein neuer Termin erforderlich waren.