LG München I 1 T 13364/09 ZMR 2011, 239

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Beschluss des Landgerichts München vom 17.05.2010

Tenor

LG München I 1 T 13364/09Die Beschwerde wird zurückgewiesen. Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten der Beschwerdeinstanz. Außerdem hat sie den Antragsgegnern die in der Beschwerdeinstanz angefallenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500 € festgesetzt.

Gründe

I. 1. Die Antragstellerin und die Antragsgegner bilden die im Rubrum näher bezeichnete WEG, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnung der Antragstellerin befindet sich im 3. Obergeschoss des mit Erd- und Dachgeschoss sechsstöckigen Anwesens.

Die Beteiligten streiten in der Beschwerdeinstanz ausschließlich noch über die Gültigkeit eines am 14.02.2007 unter TOP 2 gefassten Sonderumlagebeschlusses für die Finanzierung von Arbeiten an der Decke über dem 3. Obergeschoss. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

2. In der Teilungserklärung vom 12.05.2004 vereinbarten die Miteigentümer unter Ziffer VIII. u.a. Folgendes:

„Hinsichtlich des Vertragsobjektes beschließen die Vertragsteile einstimmig was folgt:

Den Beteiligten ist bekannt, dass das Dachgeschoss ausgebaut werden soll. Alle Beteiligen kennen den bereits erstellten Plan und stimmen diesem Ausbau grundsätzlich zu. Die Eigentümer der künftigen Einheiten 13 bis 15 verpflichten sich bereits heute, gemeinsam bei diesem Ausbau zusammenzuwirken. Weiterhin ist der An- bzw. Einbau eines Liftes (Personenfahrstuhl) an passender Stelle vorgesehen.

Im Zuge dieses Ausbaus wird die Renovierung des Treppenhauses, der Fassade, des Kellers und die erforderliche Sanierung des Gebäudes, insbesondere der Sanitär- und Elektroleitungen und der Fenster, durchgeführt werden. Auch diesen Maßnahmen wird bereits heute einstimmig zugestimmt. Schließlich wird der Erweiterung der Balkone zugestimmt.

Alle diese Maßnahmen sollen einheitlich und gleichzeitig durchgeführt werden.

Die Qualität der Sanierung erfolgt mindestens gemäß den Festlegungen der Baubeschreibung des Nachbargrundstücks L., soweit zutreffend, die dieser Urkunde als Anlage beigefügt und mitverlesen wurde, jedoch unter Berücksichtigung etwaiger denkmalschutzrechtlichen Vorschriften und Auflagen der Baubehörde/Denkmalschutzbehörde. Die zur Durchführung der Sanierung erforderlichen Bauaufträge werden durch den Verwaltungsbeirat erteilt. Dieser wird hiermit ermächtigt, entsprechende Bauaufträge im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erteilen.

Die Kostenschätzung für die Gesamtrenovierung in Höhe von ca. 400.000 € (einschließlich Sicherheitszuschlag) ist den Beteiligten bekannt. (…)“

In der Gemeinschaftsordnung ist in Teil 1 § 4 Ziffer 11 folgendes geregelt:

„Den jeweiligen Eigentümern der Einheiten Nrn. 13 bis 17 im 4. Obergeschoss und Dachgeschoss ist gestattet, den Ausbau und die Erweiterung des Dachgeschosses, auch soweit das gemeinschaftliche Eigentum hiervon betroffen ist, zu betreiben. Diese sind insbesondere berechtigt, das gesamte Dach ab Oberkante drittes Obergeschoss komplett auf eigene Kosten im Zuge des Ausbaus des Dachgeschosses neu aufzubauen. Diese sind auch zur Schaffung von Loggien, Balkonen oder Dachterrassen befugt, soweit dies baurechtlich zulässig ist.

Erneuerungen im Rahmen der im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausbau des Dachgeschosses vorgesehenen Renovierung des Anwesens, insbesondere der Sanitär- und Elektroleitungen, soweit es sich nicht um Veränderungen handelt, die durch den Ausbau des Dachgeschosses erforderlich werden, sind jedoch Sache der Gemeinschaft. (…)“

Wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung verwiesen.

Am 28.07.2006 beschlossen die Eigentümer unter TOP 6, die Decke über dem 3. Obergeschoss für geschätzte Kosten von 75.000 € zu sanieren. Zugleich wurde eine Sonderumlage in Höhe von 75.000 € beschlossen. Auf den Beschluss wird Bezug genommen (Anlage AG 6). Unter TOP 5 wurde der Architekt B. mit der Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung der Arbeiten beauftragt (Anlage AG 6).

In der Folgezeit wurde der in der Teilungserklärung grundsätzlich gestattete Dachgeschossausbau durchgeführt. Gleichzeitig mit diesen Arbeiten wurde die Decke über dem 3. Obergeschoss umfassend saniert und erneuert. Die Arbeiten wurden dabei einheitlich für die Ausbaumaßnahme und die Sanierungsmaßnahme namens und auf Rechnung der WEG von dem dazu bevollmächtigen Verwaltungsbeirat in Auftrag gegeben.

Während der Ausbau- und Sanierungsarbeiten ergaben sich Schwierigkeiten und es stellte sich heraus, dass die Deckensanierung deutlich höhere Kosten verursachen würde als ursprünglich angenommen. Mit Beschluss vom 09.10.2006, TOP 3, änderten die Eigentümer infolgedessen das ursprünglich beschlossene Sanierungskonzept ab und beschlossen eine weitere Sonderumlage in Höhe von 120.000 €. Ferner erteilte die Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss vom 09.10.2006, TOP 4, dem Architekten B. den Auftrag für die bei der Deckensanierungen anfallenden Architektenleistungen. Diese Beschlüsse wurden in einem anderen Verfahren angefochten; das Verfahren war jedenfalls zum Zeitpunkt der hier streitgegenständlichen Beschlussfassung vom 14.02.2007 noch nicht abgeschossen (Bl. 107).

Am 14.02.2007 beschlossen die Eigentümer sodann unter TOP 5 mehrheitlich eine weitere Sonderumlage für die Deckensanierung in Höhe von 70.000 €, die auf alle Mieteigentümer anteilig nach Wohnfläche umgelegt wurde. Zu dieser Zeit lagen der WEG offene Handwerkerrechnungen von ca. 35.000 € vor, die Deckenarbeiten waren in vollem Gange.

Zwischenzeitlich wurden die Ausbau- und Sanierungsmaßnahmen nahezu abgeschlossen. Für die Deckenarbeiten sind tatsächliche Kosten in Höhe von insgesamt 257.016,80 € angefallen (Bl. 138, Anlage BF 1 Spalte „WEG Decke“), die von der WEG bezahlt wurden.

3. Die Antragstellerin hat den Sonderumlagebeschluss vom 14.02.2007, TOP 5, angefochten. Daneben hat sie auch noch den Beschluss vom 14.02.2007, TOP 2, angefochten, der aber nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist.

Sie behauptet, dass die Deckenarbeiten so wie sie durchgeführt wurden nicht nötig gewesen seien. Es seien lediglich drei Balken in der Decke marode gewesen. Nur diese hätten also der Erneuerung bedurft. Die restlichen durchgeführten Arbeiten seien nur wegen des Ausbaus des Dachgeschosses erforderlich gewesen. Insbesondere hätten die umfangreichen, kostenintensiven Brandschutzmaßnahmen bezüglich der Decke ohne den Dachgeschossausbau unterbleiben können. Davon abgesehen seien die Kosten, die für die Deckenarbeiten entstanden seien, überhöht. Hier hätte wesentlich billiger saniert werden können. Die Antragstellerin ist daher der Ansicht, dass ein ausreichender sachlicher Grund für die Sonderumlage nicht bestanden habe. Im übrigen sei der Verteilungsschlüssel, wonach alle Miteigentümer zahlen müssen, unrichtig gewesen, weil die durch den Dachgeschossausbau verursachten Kosten allein von den Dachgeschossausbauern zu tragen gewesen wären.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin in der ersten Instanz verwiesen.

Die Antragstellerin beantragte in der ersten Instanz zuletzt, die unter TOP 2 und TOP 5 gefassten Beschlüsse vom 14.02.2007 für ungültig zu erklären.

4. Die Antragsgegner beantragten Antragsabweisung.

Sie tragen vor, dass die Kosten für die Deckenarbeiten aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit der Decke über dem 3. Obergeschoss entstanden seien. Deswegen seien die Kosten auch von allen Eigentümern zu tragen. Mit dem Dachgeschossausbau hätten diese Kosten nichts zu tun. Der Sonderumlage habe es bedurft, um die nötige Liquidität zur zeitnahen Deckung der Sanierungskosten zu schaffen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner in der ersten Instanz verwiesen.

5. Mit Beschluss vom 30.06.2009 hat das Amtsgericht den Beschluss vom 14.02.2007, TOP 2, für ungültig erklärt und hinsichtlich TOP 5 den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen.

Zur Begründung führte es hinsichtlich TOP 5 aus, dass die Kostenverteilung in der Sonderumlage nicht zu beanstanden sei. Auf die Frage, wie die Kosten endgültig richtig aufzuteilen seien, komme es dabei im Ergebnis nicht an. Es sei hier um die eilige Beschaffung notwendiger liquider Mittel gegangen. In derart eiligen Fällen könne aber die oft schwierig zu entscheidende Frage, wer im Ergebnis die Kosten für welche Teile einer Maßnahme zu tragen habe, auf die Jahresabrechnung verlagert werden. Die zum „Notwirtschaftplan“ entwickelten Grundsätze würden insoweit auch in diesem Fall Geltung beanspruchen.

Auf den Beschluss wird verwiesen (Bl. 65/69).

6. Gegen die Antragsabweisung hinsichtlich des unter TOP 5 ergangenen Beschlusses wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen Beschwerde, mit der sie insoweit ihren Antrag aus der ersten Instanz weiterverfolgt.

Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Sachvortrag und erklärt, dass zwar die Ausführungen des Amtsgerichts hinsichtlich der Liquidität der Gemeinschaft zuträfen (Bl. 72). Entscheidend sei aber, dass der Kostenschlüssel der Sonderumlage falsch gewesen sei, weil die Kosten alleine von den Miteigentümern, die das Dachgeschoss ausgebaut hätten, zu tragen gewesen wären. Die insoweit bestehenden Abgrenzungs- und Zuordnungsprobleme ergäben sich daraus, dass die Aufträge für die Sanierungen und den Dachausbau gleichzeitig an die gleichen Handwerker vergeben worden seien. Das in einem Parallelverfahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen M. sei unbehelflich und in Hinblick auf das gleichfalls eingeholte Brandschutzgutachten unhaltbar.

Es fehle auch an einem sachlichen Grund für die Sonderumlage. Die damit finanzierte Deckensanierung sei – von drei Holzbalken abgesehen – nicht nötig gewesen. Die Vergabe der Deckenarbeiten, die durch die Umlage finanziert werden sollten, habe überdies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen: Offenbar seien weder Leistungsverzeichnisse erstellt noch Vergleichsangebote eingeholt worden. Wären die ursprünglichen Kostenschätzungen nicht so eklatant überschritten worden, hätte es einer Sonderumlage nicht bedurft. Abgesehen davon hätten sämtliche Kosten schon früher, in dem entsprechenden Wirtschaftplan berücksichtigt werden können und müssen. Schließlich seien schon durch frühere Sonderumlagen ca. 195.000 € erhoben worden; weitere 70.000 € habe die Gemeinschaft deshalb nicht mehr einfordern dürfen.

Auf die Schriftsätze des Verfahrensbevollmächtigen der Antragstellerin in der Beschwerdeinstanz wird Bezug genommen.

7. Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten und beantragen Beschwerdezurückweisung. Der Sachverständige M. habe im Parallelverfahren zutreffend festgestellt, dass die Sanierung der Decke über dem 3. Obergeschoss nur dadurch erforderlich geworden sei, da diese Decke an sich keine ausreichende Tragfähigkeit aufgewiesen habe und sehr stark verrottet war; ein Erfordernis der Deckensanierung aus der Aufstockung heraus habe sich also nicht ergeben.

Wegen der Einzelheiten wird auf das von den Antragsgegnern vorgelegten Sachverständigengutachten (Anlage B 4, hinter Bl. 107) und auf die Schriftsätze des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner in der Beschwerdeinstanz verwiesen.

8. Die Kammer hat am 29.03.2010 mündlich verhandelt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll verwiesen.

II. Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Das Amtsgericht hat zu Recht den Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Sonderumlagebeschlusses vom 14.02.2007, TOP 5, zurückgewiesen. Auf die in jeder Hinsicht zutreffende Begründung des erstinstanzlichen Beschlusses wird Bezug genommen.

Der Sonderumlagebeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Es bestand ein ausreichender Anlass für die Erhebung der Umlage.

Nötig ist insoweit ein sachlicher Grund (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 25), etwa das Erfordernis, eine bestimmte Einzelmaßnahme finanzieren zu müssen (Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 34). Voraussetzung dafür ist, dass es eine tatsächliche Kostenschuld des Verbandes zu decken gilt (OLG München NZM 2007, 251).

Das ist hier der Fall. Die Deckenarbeiten, namentlich der Einbau der neuen Stahlbetondecke, verursachten für die WEG insgesamt Kosten in Höhe von 257.016,80 €. Das wird sowohl von den Antragsgegnern als auch von der Antragstellerin (Bl. 138) so übereinstimmend vorgetragen. Es ergibt sich auch aus der Kostenaufschlüsselung des Architekten (Spalte: WEG Decke), auf die beide Seiten diesbezüglich rekurrieren (Anlage BF 1). Die Kammer hat angesichts dessen an diesem Umstand keinen Zweifel.

Es bestehen auch keine begründeten Zweifel daran, dass die die Kosten verursachenden Aufträge wirksam in Vollmacht der WEG erteilt wurden. Gegenteilige Anhaltspunkte wurden nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich. Ziffer VIII der Teilungserklärung enthält diesbezüglich eine umfassende Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirates. Dementsprechend konzediert auch die Antragstellerin, dass der die Aufträge vergebende Verwaltungsrat insoweit bevollmächtigt gewesen sei (Bl. 73 vorletzter Absatz). Der Architekt B. war durch Beschluss vom 09.10.2006, TOP 4, beauftragt worden. Auch wenn der Beschluss angefochten wurde, war er zum Zeitpunkt der hier in Rede stehenden Fassung des Sonderumlagebeschlusses noch wirksam, weil nicht für rechtskräftig ungültig erklärt. Nur ergänzend und ohne dass es hier – wegen der wirksamen Bevollmächtigung – darauf ankommen würde, sei angemerkt, dass in der Bezahlung der Rechnungen durch die WEG, handelnd durch die Hausverwaltung, jedenfalls eine Genehmigung der Aufträge nach § 177 I BGB läge. Die dazu erforderliche Vertretungsmacht hierfür ergäbe sich für die Verwaltung aus § 27 III Nr. 7 in Verbindung mit dem Beschluss vom 09.10.2006, TOP 3, der zwar angefochten, aber mangels rechtskräftiger Endentscheidung noch wirksam war.

Die WEG musste nach allem rund 257.000 € für die Deckenarbeiten bezahlen und hat das Geld auch tatsächlich bezahlt. Da die Gemeinschaft die Zahlungen grundsätzlich nur vornehmen kann, soweit sie das dazu nötige Geld von ihren Mitgliedern einnimmt, bestand ein ausreichender sachlicher Grund, von den Miteigentümern entsprechende Zahlungen über Sonderumlagen anzufordern.

2. Ob bei den Auftragsvergaben oder der Auftragsdurchführung Fehler gemacht wurden, weil Ausschreibungen nicht richtig durchgeführt wurden oder im Einzelfall nicht erforderliche Arbeiten vorgenommen wurden, ist für die Rechtsmäßigkeit der Sonderumlage ohne Bedeutung.

Aufgrund der im Außenverhältnis wirksamen Auftragsvergabe war die WEG verpflichtet, die Kosten für die Deckenarbeiten zu bezahlen. Die Schuld besteht unabhängig davon, ob die Auftragsvergabe im Innenverhältnis pflichtwidrig war oder nicht bzw. ob die Auftragsdurchführung fehlerhaft war oder nicht (BayObLG WuM 1997, 61; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 34). Denn die in Erfüllung der Zahlungspflicht der WEG entstandenen tatsächlichen Ausgaben müssen zunächst einmal finanziert werden; dazu bedarf es der Sonderumlage. Ob die Kosten dann aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens bei der Auftragsvergabe oder –durchführung im Wege des Schadensersatzes von dritter Seite zurückgeholt werden können, ist eine andere, nicht im Rahmen der Anfechtung des Sonderumlagebeschlusses zu klärende Frage.

3. Auch die Höhe der Sonderumlage (70.000 €) ist nicht zu beanstanden.

Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten (BayObLG NZM 1998, 337). Bei der dazu anzustellenden Prognose ist allerdings eine großzügige Handhabung zulässig (BayObLG NZM 1998, 337; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 33). Die Eigentümer haben hierfür ein weites Ermessen (Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 36).

Demnach entspricht die Sonderumlage in Höhe von 70.000 € hier ordnungsgemäßer Verwaltung. Das gilt auch bei Berücksichtigung der bereits zuvor beschlossenen Sonderumlagen für die Deckenarbeiten: Am 28.07.2006 hatten die Eigentümer eine Sonderumlage von 75.000 € für die Deckensanierung beschlossen. Am 09.10.2006 hatten sie eine weitere Umlage von 120.000 € für die Sanierung beschlossen. Tatsächlich sind letztlich Kosten für die Deckenarbeiten in Höhe von ca. 257.000 € entstanden. Es ergibt sich so ein Defizit von 257.000 € – 120.000 € – 75.000 € = 62.000 €, das durch die hier streitgegenständliche Sonderumlage gedeckt werden sollte. Angesichts des Grundsatzes, dass großzügige Schätzungen bei der Bestimmung der Höhe der Sonderumlage zulässig sind, kann deshalb der Umlagebetrag von 70.000 € nicht beanstandet werden. Das gilt umso mehr als zum Beschlusszeitpunkt offene Handwerkerrechnungen von 35.000 € zu bedienen waren und die Arbeiten in vollem Gange waren – weitere Kosten also bevorstanden.

4. Die Sonderumlage widerspricht auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Verteilungsschlüssel nach Ansicht der Antragstellerin nicht richtig gewählt wurde.

a) Die Sonderumlage wurde nach Wohnfläche auf alle Miteigentümer umgelegt. Sie war nötig, um die Liquidität der WEG zu erhalten. Die Antragstellerin behauptet, dass die Deckenarbeiten sämtlich oder zumindest zu weiten Teilen (mit Ausnahme der Sanierung von drei Balken, deren Kosten sie aber nicht beziffert) nur durch den Dachgeschossausbau verursacht wurden, so dass die Kosten insoweit auch allein von den Dachgeschosseigentümern zu tragen seien. Die Antragsgegner bestreiten dies. Das Gutachten des Sachverständigen M. gelangt zu dem Ergebnis, dass die Deckesanierung unabhängig von dem Dachausbau erforderlich gewesen sei. Die Antragstellerin erkennt das Gutachten nicht an. Die Zuordnung der Kosten zur Deckensanierung einerseits und zum Dachgeschossausbau andererseits wird dadurch erschwert, dass die Arbeiten (in Umsetzung der Vereinbarungen in der Teilungserklärung) gemeinsam durchgeführt wurden.

b) Angesichts dieser Sachlage ist der gewählte Verteilungsschlüssel hier im Ergebnis nicht zu beanstanden.

(1) Grundsätzlich muss die Sonderumlage allerdings den zutreffenden Verteilungsschlüssel angeben; stimmt er nicht, ist der Umlagebeschluss anfechtbar (OLG Hamm ZM 2009, 58, Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 35). Andererseits hat die Sonderumlage – genau wie der Wirtschafsplan – den Zweck, den Finanzbedarf der Gemeinschaft zu decken (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 31), um ihre Existenz zu sichern und ihre Zahlungsfähigkeit fortzuführen (OLG Hamm ZMR 2009, 58). Dabei ist die Gemeinschaft grundsätzlich zur unverzüglichen Deckung des kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet; eine Darlehensaufnahme zur (Zwischen-)Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG NJW-RR 2006, 20, 23; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 77).

Die Konsequenz ist, dass die Eigentümer i m Vorhinein , bevor die Zahlungen fällig werden, die Finanzierung etwa durch Sonderumlage beschließen müssen. Deshalb ist die Sonderumlage auch lediglich eine bloße Prognoseentscheidung. Mehr ist im Vorhinein nicht möglich.

Aus diesem Grund sind aber unter Umständen in bestimmten Konstellationen auch noch andere Unschärfen – etwa bei der Auswahl des Verteilungsschlüssels – im Rahmen der Sonderumlageentscheidung hinzunehmen. Dann nämlich, wenn die Pflicht, den Finanzbedarf rechtzeitig zu decken, es nicht mehr zulässt, mit der Beschlussfassung so lange zuzuwarten, bis die Unklarheiten aufgeklärt und beseitigt werden konnten.

In nicht mehr rechtzeitig vor der Erhebung der Sonderumlage aufklärbaren Zweifelsfällen, in denen die Sach- oder Rechtslage nicht eindeutig ist und nach der Gemeinschaftsordnung verschiedene Verteilungsschlüssel in Betracht kommen, muss ein Eigentümer es daher hinnehmen, wenn die Mehrheit sich für einen der in Betracht kommenden Schlüssel entscheidet (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 18). Denn mehr von der Gemeinschaft zu verlangen, hieße letztlich, unmögliches von ihr zu verlangen: Sie könnte ihrer Pflicht, einen Finanzbedarf rechtzeitig und rasch zu decken, nicht mehr nachkommen, wenn sie die dazu erforderliche Sonderumlage erst nach umfangreichen Ermittlungen und möglicherweise zeitraubenden Sachverständigengutachten beschließen dürfte.

(2) Nach diesen Grundsätzen ist es nicht zu beanstanden, dass die Eigentümer hier den Kostenverteilungsschlüssel für die Deckenarbeiten gewählt haben, der für eine nicht allein vom Dachausbau veranlasste Deckensanierung gelten würde.

Durch die schon in der Teilungserklärung angelegte Verquickung von Dachausbauarbeiten (die nur die Dachausbauer zu bezahlten haben) und bei dieser Gelegenheit gleich mit durchzuführenden Instandsetzungsarbeiten (u.a. an der Decke, die von allen Eigentümern zu zahlen sind) ist eine exakte Abgrenzung zwischen solchen Arbeiten an der Decke, die der allgemeinen Instandsetzungspflicht entspringen, und solchen, die ausschließlich wegen der auf der Decke aufbauenden Dachausbauarbeiten notwendig wurden, nicht ohne weiteres möglich. Beide Verteilungsschlüssel waren angesichts dessen hier vorliegend denkbar. Das zeigt der vorliegende Streit.

Die technische Frage kann nur durch umfangreiche Gutachten endgültig und Cent genau geklärt werden. Eine solche zeitaufwändige Aufklärung war der Gemeinschaft aber im Beschlusszeitpunkt nicht mehr rechtzeitig möglich; sie hätte zu viel Zeit in Anspruch genommen. Dass es des Sonderumlagebeschlusses hier schnell bedurfte, um eine (ordnungswidrige) Kreditaufnahme der WEG zu vermeiden, zeigt sich darin, dass ausweislich des Beschlussprotokolls bereits offene Handwerkerrechnungen in Höhe von über 35.000 € vorlagen und die Sanierung noch im vollen Gange war (Bl. 95).

Deshalb war es angemessen, zunächst den gewählten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Die Eigentümer werden dadurch nicht schutzlos gestellt: Die endgültige und erwiesenermaßen richtige Kostenverteilung muss dann in der Jahresabrechnung erfolgen (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 18).

(3) Die Entscheidung für den Kostenverteilungsschlüssel, der gilt, wenn die Deckenarbeiten sämtlich der allgemeinen Instandhaltungspflicht und nicht dem Dachausbau zuzurechnen sind, war hier auch nicht rechtsmissbräuchlich. Der Sachverständige M. stützt in seinem Gutachten die These, dass die Arbeiten nichts mit dem Deckenausbau zu tun hatten. Auch wenn die Antragstellerin dem Gutachten entgegen tritt, ergibt sich hieraus zumindest, dass die Entscheidung der Gemeinschaft für den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel jedenfalls nicht von vornherein fernliegend und falsch war.

(4) Schließlich passt der von dem Amtsgericht gezogene Vergleich mit den Grundsätzen des „Not-Wirtschaftsplans“, wie sie namentlich das OLG Hamm (ZMR 2009, 58) angewendet hat, hier durchaus. In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall fehlten dem Verwalter die für die Ermittlung des zutreffenden Verteilungsschlüssels notwendigen Unterlagen – diese waren auch nicht leicht beschaffbar, weil der Vorverwalter sie nicht freiwillig herausgeben wollte. In dieser Situation hielt das OLG die Erstellung eines Notwirtschaftsplans, in dem lediglich ein vertretbarer Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde, für zulässig. Nichts andere kann hier gelten. Das Grundproblem ist in beiden Fällen das gleiche: Der akute Finanzbedarf muss schnellstmöglich durch Wirtschaftsplan oder Sonderumlage gedeckt werden; die endgültige Ermittlung des richtigen Verteilungsschlüssel wäre nicht mehr rechtzeitig möglich.

Nach allem ist die Beschwerde der Antragstellerin unbegründet.

III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a.F.

a) Es erschien billig und angemessen, der Antragstellerin die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, da ihre Beschwerde keinen Erfolg hatte, § 47 Satz 1 WEG a.F.

b) Gemäß § 47 Satz 2 WEG a.F. entsprach es überdies billigem Ermessen, der Antragstellerin auch die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner für die Beschwerdeinstanz aufzuerlegen. Von dem Grundsatz, keine Kostenerstattung anzuordnen, war vorliegend abzuweichen, weil die Antragstellerin, worauf ihr Verfahrensbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung vom 29.03.2010 von der Kammer hingewiesen worden war, aufgrund der zutreffenden Begründung des amtsgerichtlichen Beschlusses von vornherein hätte erkennen müssen, dass ihre Beschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat.

2. Die Geschäftswertfestsetzung richtet sich nach § 48 III WEG a.F. Auszugehen war dabei von der Festsetzung des Amtsgerichts, der die Beteiligten nicht entgegengetreten sind. Das Amtsgericht hat für die in erster Instanz streitgegenständlichen Beschlüsse TOP 2 und TOP 5 insgesamt 15.000 € für angemessen erachtet und, das wird aus der Kostenentscheidung deutlich, beide Beschlüsse gleich gewichtet. Auch die Kammer hält diese Festsetzungen für angemessen. Für den in der Beschwerdeinstanz allein noch verfahrensgegenständlichen TOP 5 waren daher 7.500 € anzusetzen.