Dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG das Recht haben, die Betriebs- und Verwaltungskosten nach einem anderen Umlageschlüssel zu verteilen, hatten wir im vorherigen Beitrag gezeigt. Für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gibt es eine spezielle Norm01)§ 16 Abs. 4 WEG, mit der wir uns in diesem Beitrag beschäftigen wollen.

Definition Instandhaltung und Instandsetzung

Zwischen den beiden Normen des § 16 Abs. 3 WEG und § 16 Abs. 4 WEG gibt es eine Überschneidung hinsichtlich des Begriffes der „Pflege der Anlage„. Man könnte Pflegemaßnahmen unter beiden Normen abhandeln. Es kommt also zunächst darauf an, wie Instandhaltung im Wohnungseigentum definiert wird.

nebenkosten-blog.de Instandhaltung und InstandsetzungEs handelt sich hierbei um alle Maßnahmen, die der Erhaltung des ordnungsgemäßen und ursprünglichen Zustandes des Objekts02)Bärmann/Merle, WEG, § 21 Rdn. 89 und der Verhinderung von Schäden dienen.03)BayObLG 2Z BR 79/96 ZMR 1997, 37 04)OLG Zweibrücken 3 W 203/90 NJW-RR 1991, 1301 Solche Maßnahmen sind jedoch auch teilweise mietrechtlich umlagefähige Betriebskosten, wie beispielsweise Wartung und Pflege des Aufzuges oder die Gartenpflege.

Die Lösung liegt darin, dass hier der mietrechtliche Betriebskostenbegriff Vorrang hat. Das bedeutet, dass sämtliche Kosten, die unter die Betriebskostenverordnung fallen, im Geltungsbereich des § 16 Abs. 3 WEG behandelt werden. Daraus folgt, dass die Wohnungseigentümer das Recht haben, die Verteilung dieser Kosten nach den Bestimmungen des § 16 Abs. 3 WEG zu regeln: Dauerhaft und mit nahezu beliebigem Verteilungsschlüssel.

Sämtliche Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die über den mietrechtlichen Betriebskostenbegriff hinaus gehen, werden hingegen unter § 16 Abs. 4 WEG erfasst. Beispielsweise sei hier die Wartung eines Flachdaches oder der Dachrinnen genannt. Der Einwand, dass auch solche Kosten mietvertraglich als umlagefähig vereinbart werden könnten, schlägt nicht durch. Für die Abgrenzung zwischen Pflege- und echten Instandhaltungskosten ist für das Wohnungseigentum allein die Betriebskostenverordnung maßgeblich. Etwaige weitergehende Vereinbarungen in den Mietverträgen haben weder einen Einfluss auf die Kostenverteilung, noch auf die Beschlusskompetenz in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das führt bei Vollwartungsverträgen von Aufzügen beispielsweise dazu, dass die einheitliche Rechnung getrennt verteilt werden muss. Einerseits kann der umlagefähige Wartungsaufwand nach § 16 Abs. 3 WEG verteilt werden, andererseits könnte der echte Instandhaltungsanteil dieser Verträge nur nach § 16 Abs. 4 WEG verteilt werden.

Verteilungsschlüssel

Während die Betriebs- und Verwaltungskosten nach nahezu jedem beliebigen Verteilungsschlüssel verteilt werden können05)§ 16 Abs. 3 WEG, soll bei den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung auf den Gebrauchsmaßstab oder die Möglichkeit des Gebrauchs abgestellt werden. Der Gesetzgeber meinte diese Einschränkung jedoch nicht abschließend, sondern im Sinne eines weiten Gestaltungspielraumes für die Wohnungseigentümer bis hin zur Pauschalierung von Kosten.06)BT-Drucksache 16/887, Seite 24 07)BGH V ZR 164/09 ZWE 2011, 35

Weil der Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG das jedoch nicht ausdrücklich erwähnt, führt das in der Praxis zu zahlreichen Anwendungsproblemen: Was meint der Gebrauchsbegriff? Kommt es hierbei auf eine Ausschließlichkeit oder eine Exklusivität an?

Im Ergebnis hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auf eine Eigennützigkeit und die damit einhergehende gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit abgestellt werden muss.08)BGH V ZR 164/09 ZWE 2011, 35 09)LG Hamburg 318 S 21/11 ZWE 2011, 458 Es können also nur die Wohnungseigentümer mit den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung stärker oder ausschließlich belastet werden, die den entsprechenden Gegenstand stärker nutzen können, als andere Wohnungseigentümer.

Das führt beispielsweise dazu, dass die Wohnungseigentümer die Kosten der Erneuerung der Fenster nicht nach Miteigentumsanteilen verteilen, sondern beschließen können, dass jeder betroffene Wohnungseigentümer diese Kosten direkt und nur für seine Fenster trägt. Der Gesetzgeber sieht ausdrücklich vor, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung dem jeweiligen Nutzungsberechtigten ausschließlich angelastet werden können.10)BT-Drucksache 16/887, Seite 23

Zusammenhang zwischen Kosten und Gebrauch

Damit die Möglichkeit der Kostenverteilung nach Gebrauch11)§ 16 Abs. 4 WEG für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gegeben ist, muss es einen inneren Zusammenhang zwischen dem Mangel (Kostenanfall) und der Gebrauchsmöglichkeit geben.12)LG Hamburg 318 S 21/11 ZWE 2011, 458

Besteht dieser innere Zusammenhang nicht, wie es beispielsweise bei Brand, Blitzschlag oder Wasserrohrbruch der Fall ist, besteht die Möglichkeit der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG nicht. Das allgemeine Schadenrisiko oder auch die allgemeine Zustandsverschlechterung, die nicht auf einen besonderen Gebrauch zurück zu führen ist, verbleibt auch weiterhin in der Zuständigkeit und der Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer.13)KG 24 W 83/07 ZMR 2009, 135

Die Unterscheidung, ob ein konstruktiver Gebäudebestandteil von der Kostenverteilung betroffen ist oder nicht, spielt dabei ebenfalls keine Rolle. Die Möglichkeit der abweichenden Kostenverteilung hat nichts damit zu tun, ob es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt oder nicht. Andernfalls liefe der Sinn dieser Norm vollkommen ins Leere.

Zeitlicher Zusammenhang

Der Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG spricht davon, dass die Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung eine Regelung zur Verteilung der daraus anfallenden Kosten treffen. Es wird also ein zeitlicher Zusammenhang hergestellt. Die Wohnungseigentümer sollen bei bzw. vor der Beschlussfassung über eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme eine Entscheidung zur Kostenverteilung treffen können. Unterlassen sie diese Entscheidung, bleibt es beim allgemeinen Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG.

Fraglich ist, ob die Wohnungseigentümer dennoch auch nach der Durchführung der Maßnahme einen späteren Beschluss zur Kostenverteilung treffen können. Das Landgericht Itzehoe meint, dass dies nur aus einem besonderen sachlichen Grund zulässig sei.14)LG Itzehoe 11 S 42/10 ZMR 2011, 998 Liegt ein solcher besonderer sachlicher Grund nicht vor, ist ein späterer Beschluss über eine andere Kostenverteilung nicht nichtig, aber wegen Rechtswidrigkeit anfechtbar. Die Wohnungseigentümer müssen vor Beschluss einer Maßnahme über die sie hieraus betreffenden Kosten in Kenntnis sein.

Einzelfallregelung

Im Gegensatz zur Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, die generell für die Zukunft geregelt werden kann,15)§ 16 Abs. 3 WEG ist der Beschluss einer vom allgemeinen Verteilungsschlüssel abweichenden Verteilung für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nur je Einzelfall möglich. Hat ein entsprechender Beschluss eine generalisierende Wirkung, ist er nichtig. Das liegt an der hierzu fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, einer Beschlussanfechtung bedarf es nicht.

Es kommt dabei jedoch nicht auf einen Zeitpunkt der Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung, sondern auf ein gewisses Umstandsmoment an.

Beispiel:
Beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch aller Fenster über mehrere Jahre (jedes Jahr ein Stockwerk), handelt es sich noch immer um einen Einzelfallbeschluss.

Das gilt auch für Dauerschuldverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Dienstleister. Es kommt hierbei auf die Vertragslaufzeit, nicht auf jede einzelne Tätigkeit des Dienstleisters an.

Beispiel:
Der Instandhaltungsanteil eines Vollwartungsvertrages für den Aufzug kann in einem Einzelfallbeschluss für die Dauer des Wartungsvertrages abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel verteilt werden. Ein Beschluss je Tätigkeit oder Rechnung ist nicht erforderlich.

Ein Einzelfall ist nicht dadurch definiert, dass Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nur einmalig anfallen. Er ist auch nicht auf einen kurzen Zeitraum beschränkt.16)Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 16 Rdn. 110

Verteilung von Folgekosten der Einzelfallmaßnahme

Fraglich ist, was mit vorher unbekannten Folgekosten einer Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung geschieht.

Damit der abweichende Kostenverteilungsschlüssel auch für Folgekosten gilt, muss ein zeitlicher Zusammenhang herstellbar sein. Es muss sich immer noch um ein und dieselbe Maßnahme handeln.

Beispiel:
Die Wohnungseigentümer beschließen die Sanierung der Balkone mit der Maßgabe, dass jeder Eigentümer „seinen“ Balkon bezahlt. Stellt sich in der Durchführung der Sanierung dann heraus, dass auch die Brüstung erneuert werden muss, geschieht dies in einem engen Zusammenhang mit dem Ursprungsbeschluss, sodass auch die Kosten der Brüstung unter der abweichenden Kostenregelung zu verteilen sind.

Ist ein zeitlicher Zusammenhang nicht mehr herstellbar, müssen Folgekosten nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel17)§ 16 Abs. 2 WEG verteilt werden. Alternativ müssen die Wohnungseigentümer auch für die Folgekosten verursachende Maßnahme einen neuen Beschluss zur abweichenden Kostentragung fassen, woran sie keineswegs gehindert sind.

Beispiel:
Wie vor. Für den dann notwendigen laufenden Anstrich der erneuerten Balkonbrüstung ist zunächst wieder die Gemeinschaft kostentragungspflichtig. Die Wohnungseigentümer können jedoch (für jede Anstrichmaßnahme erneut) beschließen, dass die Kosten vom einzelnen Wohnungseigentümer getragen werden müssen.

Willkürverbot des Verteilungsschlüssels

Auch bei der Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gilt das Willkürverbot. Ein entsprechend willkürlich ändernder Beschluss wäre anfechtbar.

Beispiel:
Wenn die Wohnungseigentümer den Anstrich von Holzfenstern auf der einen Gebäudeseite zulasten der „betroffenen“ Wohnungseigentümer beschließen, können sie nicht Jahre später die Kosten des Anstriches der anderen Gebäudeseite auf alle Wohnungseigentümer verteilen.

Der Einzelfallbeschluss nach § 16 Abs. 4 WEG hat insoweit gewissermaßen eine Bindungswirkung auch für zukünftige Beschlüsse zum gleichen Sachverhalt. Das Ermessen der Wohnungseigentümer zur Wahl des Verteilungsschlüssels wird auf null reduziert.18)Jennißen, WEG, § 16 Rdn. 55

Etwas schwieriger wird es, wenn Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung weitere Folgemaßnahmen erwarten lassen.

Beispiel:
Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage beschließen die Instandsetzung eines Treppenhauses zulasten der dortigen Untergemeinschaft. Ein hierbei gleichzeitig gefasster Beschluss, wonach zukünftig auch die Kosten der anderen Untergemeinschaften nur von denselben zu tragen sind, wäre wegen der Dauerbindungswirkung jedoch nach Anfechtung ungültig.

Glücklicherweise schränkt der Bundesgerichtshof diese Sichtweise jedoch ein. Die Wohnungseigentümer müssen eine gewisse Maßstabskontinuität walten lassen.19)BGH V ZR 164/09 ZWE 2011, 35 Dabei handele es sich noch nicht um einen Dauerbeschluss. Im obigen Beispiel können die Wohnungseigentümer spätere Einzelfälle erneut beschließen – es gelte allerdings ein gewisser Gleichbehandlungsgrundsatz und die Regelungen von Treu und Glauben.

Erforderlicher Mehrheitsbeschluss

Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG erfordert eine doppelte qualifizierte Mehrheit:

  • 75 Prozent aller Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) müssen für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels stimmen und
  • dabei 50 Prozent aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigen.

Zunächst müssen in der Eigentümerversammlung also die notwenigen Wohnungseigentümer anwesend oder durch gültige Vollmacht vertreten sein. Beide Quoten (Köpfe und Miteigentumsanteile) sind nämlich jeweils nicht auf die einzelne Versammlung bezogen, sondern auf die insgesamt in der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhandenen. Wird eine der beiden Quoten schon in der Anwesenheit nicht erreicht, sollte eine Abstimmung unterbleiben.

Bemessung nach Kopfprinzip

Entgegen eventuell anderer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung wird die 75-Prozent-Quote der Wohnungseigentümer zwingend nach Köpfen gebildet. Der § 16 Abs. 4 WEG verweist insoweit auf § 25 Abs. 2 WEG (Kopfprinzip). Das hat der Gesetzgeber auch ausdrücklich so gewollt.20)BT-Drucksache 16/887, Seite 24 Damit hat jeder Wohnungseigentümer unabhängig von Größe oder Anzahl seiner Wohnung(en) eine Stimme. Mehrere Eigentümer einer Wohnung dürfen das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.21)§ 25 Abs. 2 WEG

Beispiele zum Kopfprinzip:
Whg. 1: Marianne Müller = 1 Stimme
Whg. 2: Marianne und Herbert Müller = 1 Stimme
Whg. 3: Marianne Müller = keine Stimme, weil bereits bei Wohnung 1 gezählt
Whg. 4: Herbert Müller = 1 Stimme
insgesamt vorhanden: 3 Köpfe = 3 Stimmen

Bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) muss der Verwalter sich die Gesellschaftsverträge vorlegen lassen um zu entscheiden, ob eine Personenidentität vorliegt. Das ist nur dann der Fall, wenn die Gesellschaftsverträge den gleichen Zweck und die gleiche Gesellschafterzusammensetzung aufweisen. Verweigern die Gesellschafter die Vorlage der Verträge, ist von einer einzigen Stimme auszugehen, auch wenn die GbR mehrere Wohnungen besitzt.

Wirkung der Enthaltung

Bei einem normalen Mehrheitsbeschluss wirkt die Enthaltung bei der Stimmabgabe neutral. Es werden lediglich Zustimmungen und Ablehnungen gegeneinander aufgewogen, die (relative) Mehrheit gewinnt.

Das ist bei Abstimmungen nach § 16 Abs. 4 WEG anders. Es müssen 75 Prozent der Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen. Es kommt nicht darauf an, dass sich eine „Kopf“-Mehrheit findet, sondern darauf, dass ein gewisses Quorum erreicht wird. Im Ergebnis wirken Enthaltungen bei dieser Abstimmung wie Gegenstimmen.

Erleichterungen der Gemeinschaftsordnung

Stellt die Gemeinschaftsordnung Beschlüsse zur Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung unter leichtere Anforderungen, gelten diese.22)§ 16 Abs. 5 WEG Die Gemeinschaftsordnung darf die Regelungen des § 16 Abs. 4 WEG nicht abbedingen oder einschränken. Umgekehrt ist dies aber sehr wohl möglich.

Besonderheit bei der Abstimmung

Soll ein Auftrag zur Instandhaltung oder Instandsetzung an ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben werden, ist dieser Miteigentümer beim ursächlichen Auftragsbeschluss nicht stimmberechtigt.23)§ 25 Abs. 5 WEG Wenn im gleichen Beschluss also auch die Kostenverteilung gem. § 16 Abs. 4 WEG geändert werden soll, reduziert sich der Basiswert für die Ermittlung des 75-Prozent-Quorums entsprechend um eine Stimme.

Der Versammlungsleiter kann das jedoch einfach lösen, indem er zwei Beschlüsse zur Abstimmung stellt:

  1. Die Änderung der Kostenverteilung mit der Stimme des betroffenen Wohnungseigentümers und anschließend
  2. die Auftragsvergabe ohne die Stimme des zu beauftragenden Wohnungseigentümers.

Dabei ist die Einhaltung dieser Reihenfolge wichtig, siehe Rückwirkungsverbot.

Das Zustandekommen eines Beschlusses hängt übrigens stets davon ab, was der Versammlungsleiter verkündet.24)BGH V ZB 10/01 NJW 2001, 3339 Sind erforderliche Mehrheiten nicht zustande gekommen und der Versammlungsleiter verkündet dennoch die Annahme eines Beschlusses, ist dieser Beschluss nur anfechtbar, nicht aber nichtig. Zählfehler oder Wertungsirrtümer sorgen niemals für Nichtigkeit, sondern sind immer nur durch Beschlussanfechtung aufzuheben.

Rückwirkungsverbot

Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG darf nicht rückwirkend gefasst werden. Rückwirkend wäre er bereits, wenn erst die eigentliche Maßnahme zur Instandhaltung oder Instandsetzung beschlossen würde und anschließend die Frage der Kostenverteilung. Auch in einer einzigen Versammlung müssen diese Punkte genau umgekehrt oder aber in einer Abstimmung abgestimmt werden.

Die Wohnungseigentümer müssen beim Beschluss über die Maßnahme in Kenntnis darüber sein (können), welche Kosten für sie damit verbunden sind. Wird der Verteilungsschlüssel nach dem eigentlichen Auftragsbeschluss gefasst, ist er rechtswidrig und damit anfechtbar.

Folgen eines unwirksamen Verteilungsbeschlusses

Ein Beschluss, der vor dem 01.07.2007 gefasst wurde, Dauerwirkung besaß und den Verteilungsschlüssel geändert hat, ist (wegen der Dauerwirkung) nichtig. Handelte es sich aber nur um einen zwischenzeitlich erledigten Einzelfallbeschluss, war er nur anfechtbar und ist damit bestandskräftig.

Erfolgt die Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung im gleichen Beschluss wie die eigentliche Maßnahme, kann der Verteilungsschlüssel einzeln angefochten werden. Im Erfolgsfall führt das zur Teilunwirksamkeit des Beschlusses mit der Folge, dass der allgemeine Verteilungsschlüssel gilt. Die ursprüngliche Maßnahme wird hiervon nicht betroffen. Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme bereits erledigt ist.25)BGH V ZR 202/10 NJW 2011, 266026)LG Hamburg ZMR 2001, 791

Unter der Einschränkung von Verjährungsvorschriften27)§§ 194 ff. BGB können einzelne Wohnungseigentümer bereicherungsrechtliche Erstattungsansprüche haben, wenn Kosten nach einem unwirksamen Kostenschlüssel verteilt wurden.28)OLG Hamburg 2 Wx 34/09 ZMR 2010, 388

Daneben sind die Wohnungseigentümer trotz Verjährung nicht daran gehindert, einen unwirksamen Verteilungsbeschluss dahingehend zu ändern, dass zu Unrecht belastete Eigentümer entlastet werden. Die Gemeinschaft darf großzügig und um Frieden bemüht sein.29)OLG Düsseldorf I-3 Wx 271/07 MietRB 2008, 236

Wurde ein unwirksamer Verteilungsschlüssel in der Jahresabrechnung angewandt, ist nur gegen diesen Teil die Anfechtung statthaft. Die Gesamtabrechnung ist davon nicht betroffen. Dadurch wird der Streitwert relativ gering, da er sich nur nach dem Fünffachen des Differenzbetrages des Klägers zwischen falschem und richtigem Verteilungsschlüssel errechnet.30)§ 49 a GKG

Betrachtungen zur Instandhaltungsrücklage

Es versteht sich von selbst, dass zur Finanzierung einer Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung, die nach einem geänderten Verteilungsschlüssel von den Wohnungseigentümern getragen werden soll, nicht auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden darf, wenn diese nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel angespart wurde. Hier würde sich die Mittelaufbringung nicht decken, sodass dieser Beschluss rechtswidrig und damit anfechtbar ist.

Andersherum ist bereits die Ansparung der Instandhaltungsrücklage nach dem geänderten Verteilungsschlüssel ebenfalls nicht möglich, weil es sich bei der Ansparung nicht um eine Einzelfallmaßnahme handelt. Ein solcher Beschluss wäre wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.31)BGH V ZR 202/10 NJW 2010, 2654

Wirkung gegen den Nachfolger eines Sondereigentümers

Beschlüsse nach § 16 Abs. 4 WEG wirken ohne weiteres auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegen den Sondernachfolger eines Eigentümers. Das folgt aus der (seit der WEG-Novelle) bestehenden gesetzlichen Beschlusskompetenz.32)§ 23 Abs. 1 WEG Demnach ist eine Eintragungspflicht in das Grundbuch nicht gegeben.33)§ 10 Abs. 2 Satz 1 WEG

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]