Ebenfalls (wie die Betriebskosten in der WEG) unter den Regelungsgehalt des § 16 Abs. 3 WEG fallen als Kosten der Verwaltung in der WEG die Kosten der sonstigen Verwaltung und die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums. Dieser Beitrag beleuchtet die Kostenverteilung. Zwar auch Kosten der Verwaltung in der WEG sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, diese fallen jedoch unter § 16 Abs. 4 WEG.

Sonstige Kosten der Verwaltung in der WEG

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf die ordnungsgemäße Verwaltung des Gebäudes und der WEG.01)§ 21 Abs. 4 WEG Die dabei notwendigerweise anfallenden Kosten sind Kosten der sonstigen Verwaltung:

  • Feuer- und Haftpflichtversicherung02)§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG
  • Instandhaltungsrücklage03)§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG
  • Verwaltervergütung
  • Aufwandsentschädigung des Verwaltungsbeirates
  • alle anderen Kosten die aus der Erfüllung der Pflichten des Verwalters entstehen,04)§ 27 WEG beispielsweise
    • Telefongebühren
    • Schreib- und Portoauslagen
    • technischer Bedarf
    • Vergütung von Hausmeistern und anderen Hilfskräften
  • Kosten für Notmaßnahmen05)§ 21 Abs. 2 WEG
  • Kosten der Kontoführung

Besonderheit Verwaltervergütung

Kosten der Verwaltung in der WEGSofern keine besondere Vereinbarung besteht, werden die Kosten der Verwaltervergütung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel verteilt.06)LG Lüneburg 9 S 67/08 ZMR 2009, 554 Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit, wonach die Verwaltervergütung nach Anzahl der Einheiten verteilt wird, ist allerdings möglich07)§ 16 Abs. 3 WEG und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Beschluss über einen Verwaltervertrag, der die Vergütung nach Einheiten bemisst, bedeutet nur ausnahmsweise im Wege der Auslegung, dass die Kosten intern auch so verteilt werden. Deshalb ist ein separater Beschluss zur Verteilung nach Einheiten empfehlenswert.

Besonderheit Pförtner / Bewachung

Die Wohnungseigentümer können die dauerhafte Zugangskontrolle zum Objekt beschließen (Doorman). Die Grenze der ordnungsgemäßen Kostenverteilung ist dabei allerdings verletzt, wenn sich hieran alle Eigentümer beteiligen sollen, sofern nicht auch alle Einheiten davon profitieren. Eigentümer des Erdgeschosses, deren Einheit über den kontrollierten Zugang (Treppenhaus), sondern nur direkt von der Straße aus erreicht werden kann, sind von den Kosten solcher Maßnahmen auszunehmen.08)KG 24 W 31/03 NZM 2004, 910

Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs

Diese Aufwendungen lassen sich von den sonstigen Kosten der Verwaltung in der WEG und den Betriebskosten in der WEG nicht trennen. Weil beide bzw. alle drei gleich zu behandeln sind, ist das aber auch nicht notwendig. Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs zählen zahlreiche Kosten, die bereits unter den Begriff der Betriebskosten fallen, beispielsweise Energiekosten. Ihre Verteilung ist durch Mehrheitsbeschluss regelbar.

Auch durch eine beschlossene Hausordnung kann die Kostenverteilung geregelt werden. Hierbei ist insbesondere an die Aufwendungen für die Schnee- und Eisbeseitigung oder die Treppenhausreinigung zu denken. Allerdings ist auch hier die Grenze etwaiger Beschlüsse die ordnungsgemäße Verwaltung und das billige Ermessen.09)§ 315 BGB Gegebenenfalls wäre ein unbilliger Beschluss nach Anfechtung durch das Gericht für ungültig zu erklären.

In Ermangelung einer abweichenden Regelung, die durch Beschluss oder die Gemeinschaftsordnung geschaffen werden kann, gibt es bei diesen Kosten kein Verursachungsprinzip: Alle zahlen alles, auch wenn sie an Aufwendungen keinen Nutzen haben. Die Möglichkeit für die Wohnungseigentümer, das zu ändern, eröffnet schließlich § 16 Abs. 3 WEG.

Entschädigungskosten

Wird Sondereigentum zur Beseitigung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum benutzt und entstehen dabei Schäden, handelt es sich hierbei ebenfalls um Kosten der Verwaltung in der WEG.10)§§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 7 WEG Dabei wird der nach § 14 Nr. 4 WEG zu ersetzende Schaden nicht anteilig gekürzt. Gleiches gilt für Schäden am Sondereigentum, wenn der Schaden wegen eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum entstanden ist und bei einer zeitigeren Sanierung ein Schadenersatzanspruch des Sondereigentümers nach § 14 Nr. 4 WEG bestanden hätte.11)OLG Köln 16 Wx 20/98 NZM 1999, 83

In einem separaten Beitrag beschäftigen wir uns mit den Prozesskosten (Kosten eines Rechtsstreites), die ebenfalls Kosten der Verwaltung in der WEG sind.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]