Ob eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung möglich ist, hängt maßgeblich davon ab, ob die Nachzahlung oder das Guthaben bereits verbindlich geworden ist. Hierbei ist unter anderem die Ausschlussfrist wichtig, da diese für Verbindlichkeit sorgen soll. Die Abrechnung kann aber auch auf anderen Wegen verbindlich werden.

Korrektur der Abrechnung und Ausschlussfrist

Solange die Abrechnungsfrist noch läuft, die Ausschlussfrist also noch nicht begonnen hat, kann eine Nebenkostenabrechnung ohne weiteres durch den Vermieter einseitig korrigiert werden.

Beispiel:
Abrechnungszeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014. Die Abrechnung kann bis zum 31.12.2015 ohne weiteres korrigiert werden.

Hat die Ausschlussfrist bereits begonnen und die Abrechnung leidet an formellen Mängeln, scheidet eine Nachforderung ohnehin aus, obgleich der Mieter weiterhin einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung hat.

Beispiel:
Abrechnungszeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014. Aus einer formell falschen Abrechnung kann ab dem 01.01.2016 keine Nachzahlung mehr geltend gemacht werden. Nichtsdestoweniger muss die Abrechnung auf Verlangen des Mieters richtiggestellt werden.

Leidet die Betriebskostenabrechnung nach Beginn der Ausschlussfrist lediglich an materiellen (also inhaltlichen) Fehlern, führt eine Korrektur nicht zur Erhöhung der Nachforderung. Ein Guthaben des Mieters verringert sich nicht.

Beispiel:
Abrechnungszeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014. Eine materiell falsche Abrechnung kann ab dem 01.01.2016 zwar nicht mehr zugunsten des Vermieters geändert werden, aber wenigstens kann die bisher ausgewiesene Nachzahlung noch „gerettet“ werden.

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Art und Weise der Korrektur der Abrechnung

Solange das Ergebnis der Abrechnung noch nicht verbindlich geworden ist, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung jederzeit korrigieren. Einer Anfechtung bedarf es nicht, da es sich um ein bloßes Rechenwerk handelt.

Der Vermieter kann initiativ kleinere Fehler der Abrechnung durch eine ergänzende Erläuterung beheben. Zur Behebung größerer Fehler ist regelmäßig eine neue Abrechnung erforderlich. Ebenso kann bei berechtigten Einwendungen des Mieters verfahren werden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Korrektur einer einzelnen Abrechnung andere Mieter schlechter stellt. Die anderen Mieter haben keinen Anspruch auf Verbindlichkeit einer falschen Nebenkostenabrechnung.

Auch nach der Ausschlussfrist ist der Vermieter weiterhin zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Das kann durch Nachbesserung oder Neuberechnung erfolgen. Das hat allerdings auch seine Grenzen: Der Mieter muss Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.01)§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Erfolgen die Einwendungen danach, sind sie verspätet und unbeachtlich.

Korrektur der Abrechnung ohne Ausschlussfrist

Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung kann auch vor Ablauf der Abrechnungsfrist verbindlich werden:

Anerkenntnis der Abrechnung durch ausdrückliche Erklärung

Vermieter und Mieter können das Saldo der Nebenkostenabrechnung (Guthaben / Nachzahlung) durch ausdrückliche Erklärung verbindlich machen, beispielsweise durch:

Die Nebenkostenabrechnung kann dadurch selbst dann verbindlich werden, wenn sie formell falsch ist.04)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 Rn. 403 Das ist wie bei Mieterhöhungsverlangen: Stimmt der Mieter – sogar stillschweigend – einem formell falschen Mieterhöhungsverlangen zu, wird es gleichwohl verbindlich.05)BGH VIII ZR 182/04 DWW 2006, 327 Ebenso wird eine inhaltlich falsche Betriebskostenabrechnung verbindlich, wenn die Parteien das erklären.

Um das zu verhindern, kann beiderseits eine Zahlung unter Vorbehalt erfolgen. Der Vorbehalt muss gegenseitig aber nachvollziehbar machen, worauf er sich bezieht, sonst ist er gegenstandslos.06)LG Berlin GE 2000, 1686 Der Vorbehalt besteht solange, bis er wieder aufgehoben wird. Das kann auch durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten geschehen.

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Anerkenntnis der Nebenkostenabrechnung durch Zahlung

nebenkosten-blog.de Korrektur der Nebenkostenabrechnung

Nur die Zahlung der Nebenkostenabrechnung allein reicht nicht!

Das Ergebnis der Nebenkostenabrechnung wird nicht dadurch verbindlich, dass der Mieter vorbehaltlos eine Nachforderung ausgleicht oder der Vermieter vorbehaltlos ein Guthaben erstattet.07)BGH VII ZR 165/05 GuT 2007, 29 08)BGH VIII ZR 265/04 GuT 2009, 122 Es handelt sich dabei nicht um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, sondern nur um eine Erfüllungshandlung.09)BGH VIII ZR 265/04 GuT 2009, 122 10)§ 363 BGB

Das bedeutet: Sowohl in der Wohnraummiete, als auch in der Gewerberaummiete11)BGH XII ZR 6/13 NZM 2014, 641 12)BGH XII ZR 62/12 NZM 2013, 648 laufen bei vorbehaltlosen Zahlungen die jeweiligen Fristen weiter (Abrechnungsfrist für den Vermieter, Einwendungsfrist für den Mieter).13)BGH VIII ZR 296/09 GE 2011, 331 Der BGH meint, dass der Gesetzgeber wolle, dass diese jeweils zwölfmonatigen Fristen nicht durch vorbehaltlose Zahlung verkürzt werden können.

Zahlt der Mieter vorbehaltlos eine Nachforderung, ist das auch kein Verzicht auf sein Recht weiterhin Einwendungen geltend zu machen. Ebenso ist ein erst später geltend gemachter Anspruch des Mieters auf sein Guthaben oder des Vermieters auf eine Nachforderung nicht verwirkt.14)AG Jülich ZMR 1992, 27 15)AG Hamburg WuM 1985, 372

Damit also der Saldo der Nebenkostenabrechnung verbindlich wird, müssen neben der einfachen Zahlung weitere Umstände hinzutreten: Es muss für die jeweils andere Partei erkennbar sein, dass das Saldo verbindlich werden soll. Das ist beispielsweise der Fall, wenn:

  • Vermieter und Mieter in streitiger Korrespondenz standen und der Mieter anschließend die Nachforderung zahlt, oder wenn
  • Vermieter und Mieter sich nach Streit über die Abrechnung auf eine Reduzierung der Nachforderung geeinigt haben und der Mieter anschließend zahlt.16)OLG Düsseldorf NZM 2001, 588

Art und Weise der Korrektur nach Anerkenntnis der Abrechnung

Ist die Nebenkostenabrechnung durch den Mieter oder den Vermieter anerkannt worden, reicht dieses Anerkenntnis nur so weit, als dass jede Vertragspartei nur solche Einwendungen nicht mehr geltend machen kann, die sie kannte, kennen musste oder mit denen sie rechnete. Es gibt für unbekannte Möglichkeiten der Einwendungen keinen Vertrauensschutz.17)§ 242 BGB 18)BGH VIII ZR 94/05 GE 2006, 246

Das bedeutet, dass nach Anerkenntnis der Nebenkostenabrechnungen alle Einwendungen ausgeschlossen sein dürften, die sich aus der Abrechnung selbst und dem Mietvertrag ergeben. Etwas anderes gilt jedoch, wenn in der Abrechnung Kosten enthalten sind, die keine Betriebskosten sind (Instandhaltungskosten, etc.) – solche Kosten können bei der Wohnraummiete auch nicht mit ausdrücklicher Vereinbarung umgelegt werden.19)§ 556 Abs. 1, 4 BGB

Demnach nach Anerkenntnis nicht mehr zu korrigieren sind Fehler des Vermieters:

  • vergessene Kosten,
    (er hätte die Abrechnung dann selbst besser kontrollieren müssen)
  • Rechenfehler oder
  • Irrtümer.20)AG Mettmann NZM 2004, 784 für doppelte Umrechnung des Guthabens von DM in Euro

Ebenso nicht mehr zu korrigieren sind nach Anerkenntnis der Abrechnung folgende „Fehler“ des Mieters:

Weder Vermieter noch Mieter können die Abrechnung wegen Irrtums anfechten.21)§ 119 BGB 22)LG Kassel WuM 1989, 582 23)anderer Auffassung, aber unzutreffend: LG Berlin MDR 1990, 550 Auch liegt keine grobe Vertragsverletzung vor.

Allenfalls der Vermieter von Gewerberaum könnte auch nach Verbindlichkeit der Abrechnung (durch Anerkenntnis oder nach der Ausschlussfrist) eine Korrektur vornehmen, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten ist, weil die abgerechneten Kosten nur einen Bruchteil der angefallenen Kosten darstellen.24)§ 313 BGB 25)OLG Hamburg WuM 1991, 598 für Ansatz von 87 m² statt richtig 800 m² Wasserverbrauch Diese Korrekturmöglichkeit beschränkt sich jedoch auf extreme Missverhältnisse.26)LG Koblenz WuM 1997, 685: Differenz von 2.060,05 DM in drei Abrechnungsperioden ist nicht extrem

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]