Häufig stellt sich die Frage, ob Mietverträge nicht einfach geändert werden können. In diesem Zusammenhang wenden Vermieter und Mieter häufig das Stichwort „konkludentes Handeln“ ein.

Um es kurz vorweg zu nehmen: Einseitig – also ohne den übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien zur Änderung – geht das nur durch die Kündigung. Aber dann wird der ganze Mietvertrag hinfällig, was hinsichtlich einer Vertragsänderung kontraproduktiv wäre. Ohnehin sind an die Kündigung durch den Vermieter zahlreiche strenge Anforderungen gestellt. Der Vermieter von Wohnraum darf nicht einfach kündigen, nur weil er beispielsweise die „Kosten der Wartung der Rauchwärmeabzugsanlage“ nicht als umlagefähige Kosten in den Mietvertrag geschrieben hat.

Um vergleichbare Probleme zu lösen, hat die Rechtswissenschaft das Konstrukt der „Vertragsänderung durch konkludentes Handeln“ entwickelt.

Vertragsänderung durch konkludentes Handeln

nebenkosten-blog.de Konkludentes HandelnEinfach formuliert bedeutet das: Wenn beide Vertragspartner eine gewisse Zeit etwas anderes machen, als im Vertrag steht und sich niemand beschwert, dann wird der Vertrag an die tatsächliche Handhabung „automatisch“ angepasst.

Hintergrund ist, dass einerseits irgendwann Rechtsfrieden eintreten muss und andererseits, dass die Parteien offenbar etwas ganz anderes vereinbaren wollten, als sie tatsächlich vereinbart haben – denn sonst würden sie ja schließlich nicht gegen die Vereinbarung handeln.

So weit die Theorie. Die Praxis (zugegebenermaßen kommt das in der Praxis selten vor, ist aber dennoch sehr interessant) kennt dabei bezogen auf Nebenkosten und Nebenkostenabrechnungen vier Konstellationen:

  1. Betriebskostenarten, die nicht im Vertrag stehen, sollen dennoch abgerechnet werden.
  1. Oder umgekehrt: „Vernichtet“ die dauernde Nichtabrechnung einzelner Kostenarten (oder gar aller Kostenarten) die Umlagevereinbarung?
  1. Kann durch dauernde Erteilung einer Abrechnung, die der Mieter auch ausgleicht, aus einer ursprünglich vereinbarten Betriebskostenpauschale eine Betriebskostenvorauszahlung werden?
  1. Oder umgekehrt: Wird durch Nichtabrechnung aus einer Betriebskostenvorauszahlung eine Betriebskostenpauschale?
Immobilienbuchhaltung 2

Abrechnung ohne Vereinbarung –
insgesamt oder nur einzelne Kostenarten

Jede konkludente Vertragsänderung setzt einen rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien voraus. Das bedeutet, dass sowohl Vermieter als auch Mieter den Vertrag tatsächlich ändern wollen. Das für unsere Frage anzunehmen fällt schwer:

Gleicht der Mieter ein Abrechnungsergebnis durch Zahlung aus, ohne hierfür vertraglich verpflichtet zu sein (siehe Variante 3.), dürfte er das regelmäßig nur deshalb tun, weil er glaubt, hierzu verpflichtet zu sein. Erschwerend kommt hinzu, dass der Mieter aus einer solchen Abrechnung schwerlich den Willen des Vermieters erkennen kann, dass der Vertrag geändert werden soll, weshalb hier die (konkludente) Vertragsänderung regelmäßig nicht erfolgt.01)BGH GE 2008, 534

Es ist also erforderlich, dass der Vermieter unter Würdigung der Gesamtumstände annehmen können muss, dass der Mieter ohne Weiteres der Umlage von gar nicht geschuldeten Kostenarten und damit einer Änderung des Mietvertrages zustimmt (siehe Variante 1.) – eine anstandslose Zahlung des Mieters reicht hierfür jedoch nicht aus.02)BGH GE 2008, 46

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Unterlassene Kostenansätze oder nicht erfolgte Abrechnung

Unterlässt der Vermieter jahrelang die Betriebskostenabrechnung (siehe Variante 4.), so ändert das aus den obigen Gründen spiegelbildlich ebenfalls nicht den Vertrag. Es ist schlicht kein Vertragsänderungswille allein dadurch erkennbar, dass keine Abrechnung erfolgt. Demzufolge kann der Vermieter jederzeit wieder eine Betriebskostenabrechnung erteilen, auch wenn er vorher jahrelang keine erstellt hat.03)LG Berlin GE 2014, 79

Auch eine Verwirkung des Abrechnungsrechtes kommt nicht in Betracht,04)BGH GE 2008, 534 so dass der Vermieter gegenüber dem Mieter Nachforderungen bei rechtzeitiger Abrechnung05)§ 556 Abs. 3 BGB für die zurückliegende Periode sehr wohl noch verlangen kann – obgleich er eventuell ewig nicht abgerechnet hat.

Das gleiche gilt auch für einzelne Kostenarten (Variante 2.): Die Tatsache, dass der Vermieter mietvertraglich geschuldete Kostenarten in der Vergangenheit nicht in die Abrechnung aufnahm, rechtfertigt für diese Kostenart nicht die Annahme einer Betriebskostenpauschale statt einer Betriebskostenvorauszahlung.06)BGH GE 2008, 534

Zusammenfassung

Obgleich die konkludente Vertragsänderung (also die stillschweigende Änderung des Vertrages durch schlüssiges Handeln, eben konkludentes Handeln) von beiden Seiten in den wirklich kniffligen Fällen gerne eingewandt wird, schlägt sie selten durch. Es müssen im Einzelfall weitere Gründe für die Annahme einer Vertragsänderung hinzu treten, damit aus einer schlichten Zahlung des Mieters oder einer Nichtabrechnung des Vermieters eine Änderung des Vertrages wird.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]