KG Berlin 8 U 19/07 GE 2008, 122

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Urteil des Kammergerichts vom 03.12.2007

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 20.12.2006 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

KG Berlin 8 U 19/07Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 492,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 21,37 EUR seit dem 6.9.2005, auf je 28,54 EUR seit dem 6.10., 5.11. und 6.12.2005, 5.1., 4.2. und 4.3.2006 sowie auf 300,10 EUR seit dem 12.1.2006 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 93,25 % und die Beklagten 6,75 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung ist nur zum Teil begründet. Die Klägerin kann nach § 535 Abs. 2 BGB über den vom Landgericht zuerkannten Betrag von 117,44 EUR hinaus von den Beklagten lediglich weitere 375, 27 EUR nebst Zinsen, also insgesamt 492,71 EUR, verlangen. Auszugehen ist von Folgendem:

1. Betriebskostenabrechnung 2004

Die Klägerin kann aus der Abrechnung vom 20.9.2005 den Betrag in Höhe von 4.041,79 EUR netto für „Feuerversicherung“ nicht verlangen.

a) Entgegen der Auffassung der Klägerin liegt eine Vereinbarung zwischen den Parteien darüber, dass diese Kostenart als Betriebskostenteil von den Beklagten zu tragen ist, nicht vor. Unter § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages ist zwar formularmäßig unter „Vorauszahlung für Betriebskosten“ ohne Nennung von Einzelbeträgen die Position „Sach- und Haftpflichtversicherungen“ erwähnt. In der Anlage I zum Mietvertrag, in dem die Höhe der Miete im Einzelnen aufgeschlüsselt ist, findet sich allerdings nur ein Betrag in Höhe von 80,05 EUR netto als „Betriebskostenvorschuss gem. § 4 Nr. 4“. Im Zusammenhang mit der ersten Betriebskostenabrechnung vom 20.9.2004, die zu einem Nachzahlbetrag der Beklagten in Höhe von nur 16,10 EUR brutto führt, ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass mit der im Mietvertrag ohne weitere Kostenbenennung genannten Position auch die Kosten für eine – bei Abschluss des Mietvertrages nicht bestehende – besondere Feuerversicherung gemeint sein sollten.

Eine Vereinbarung zur Kostentragung durch die Beklagten folgt auch nicht aus § 13 Ziff. 11 des Mietvertrages. Es ist schon fraglich, ob die dortige Regelung überhaupt den Abschluss einer Feuerversicherung auf Kosten der Beklagten erfasst. In der Bestimmung wird zum einen die Verpflichtung der Beklagten zum Abschluss verschiedener Versicherung auf seine Kosten geregelt. Zum anderen verpflichten sich die Beklagten dort, die durch seinen Gewerbebetrieb fällig werdende Prämienerhöhung der allgemeinen Hausversicherungen infolge Risikoerhöhung zu tragen. Das alles hat nichts mit den Kosten zu tun, die durch den Abschluss der Feuerversicherung durch die Klägerin entstanden sind. Die Regelung ist zumindest unklar, was nach § 305 Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin geht. Im übrigen stellt sich die Regelung auch als überraschend i. S. d. Absatzes 1 dieser Bestimmung dar. § 13 des Mietvertrages trägt die Überschrift: „ Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen “ und befasst sich in den Absätzen 1 bis 10 ausschließlich mit Beeinträchtigungen der Mieträume durch den Gebrauch der Mieter. Die Regelung unter Ziff. 11 hat hiermit nicht zu tun und stellt sich als überraschend und damit nicht in den Vertrag einbezogen dar.

b) Selbst wenn man eine Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Kosten für die Feuerversicherung dem Grunde nach bejahen wollte, stünde deren Geltendmachung ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entgegen. Zwar findet die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Geschäftsraummietverhältnisse unmittelbar keine Anwendung. Der hierin enthaltene Grundsatz gilt jedoch über § 242 BGB auch für andere als Wohnraummietverhältnisse (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., G RdNr. 7; vgl. auch MünchKomm/BGB Schmid, § 556 RdNr. 116). Der Vermieter ist danach zu einer Umlage nur solcher Kosten berechtigt, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Bewirtschaftung erforderlich sind. Soweit es Kosten für Versicherungen angeht, ist der Vermieter danach verpflichtet, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen (Langenberg aaO., G RdNr. 37 ff.), wozu er gehalten ist, auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (Rips in Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., RdNr. 1428). Die Klägerin hat hierzu nicht ausreichend vorgetragen. Während die Erläuterung zur Abrechnung vom 20.9.2005 unter dem Stichwort: Gebäudeversicherung den Neuabschluss einer Versicherung ab dem 1.1.2004 ausweist, trägt die Klägerin mit Schriftsatz vom 30.10.2006 auf S. 2 vor, dass es sich bei dem in die Abrechnung eingestellten Betrag um einen „Risikozuschlag“ handele, der im Jahr 2004 von ihr geleistet worden sei. Die Klägerin hat – unabhängig von diesen Widersprüchen – jedenfalls nicht dargelegt, bei welchem anderen Versicherern sie vor Abschluss des Feuerversicherungsvertrages Angebote eingeholt hat und welche Konditionen ihr mitgeteilt worden sind. Im Hinblick darauf, dass im folgenden Jahr nach dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 15.11.2006 auf S. der Abschluss einer Versicherung bei einem anderen Versicherer zu erheblich günstigeren Bedingungen möglich war, hätte die Klägerin entsprechende Bemühungen für das Jahr 2004 vortragen müssen. Das Berufen auf das Zeugnis der Sachbearbeiterin der Hausverwaltung reicht nicht aus, weil deren Vernehmung einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen würde.

Von dem Gesamtbetrag der Betriebskostenabrechnung von netto 5.267,00 EUR
ist daher der auf die Feuerversicherung entfallende Betrag von netto 4.041,79 EUR
abzusetzen, sodass sich aus der Abrechnung ein Saldo von netto 1.225,21 EUR
ergibt. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von netto 966,50 EUR
errechnet sich ein Nachzahlbetrag von netto 258,71 EUR bzw. brutto 300,10 EUR,
den die Klägerin von den Beklagten verlangen kann.

2. Restliche Miete

Die Klägerin kann von den Beklagten restliche Miete für die Zeit von September 2005 bis einschließlich März 2006 in Höhe von insgesamt brutto 192,61 EUR verlangen.

Im Einzelnen handelt es sich hierbei um folgende Rückstände:

September 2005: (unstreitig) 21,37 EUR
Oktober 2005:(unstreitig) 28,54 EUR
November 2005 bis März 2006: 142,70 EUR

Die Klägerin hat zwar zusammen mit der Abrechnung vom 20.9.2005 eine Mieterhöhung auf 1.573,92 EUR geltend gemacht, diese aber mit den Kosten für die Feuerversicherung begründet, die den Beklagten gerade nicht aufzuerlegen waren. Die Beklagten schuldeten daher für diesen Zeitraum eine monatliche Miete von 1.137,76 EUR, sodass sich ein monatlicher Rückstand nur in Höhe von 28,54 EUR ergibt.

Insgesamt kann die Klägerin von den Beklagten somit brutto 492,71 EUR verlangen. Abzüglich des vom Landgericht zuerkannten Betrages von 117,44 EUR ergibt sich damit ein weiterer Zahlbetrag in Höhe von375,17 EUR, wobei der Zinsanspruch aus §§ 286, 288 BGB folgt. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 2, 708 Ziff. 10, 713 ZPO.

Revisionszulassungsgründe nach § 543 ZPO waren nicht ersichtlich.