Häufig wird zwischen altem und neuem Verwalter darüber gestritten, wer von beiden nach einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat. Von dieser Frage unbedingt zu trennen ist die Pflicht zur Rechnungslegung, die der ausscheidende Verwalter ohnehin zu erfüllen hat.

Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr

Bei einem Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr ist der ausscheidende Verwalter nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung für diese Abrechnungsperiode verpflichtet.01)OLG Zweibrücken 3 W 153/06 ZMR 2007, 887 02)BayObLG NJW-RR 1995, 530 03)OLG Hamm NJW-RR 1993, 847 04)KG WE 1988, 17 Er schuldet lediglich die Rechnungslegung nach § 28 Abs. 4 WEG. Etwas anderes kann sich nur aus dem Verwaltervertrag oder aus einer anderen (nachträglichen) Vereinbarung ergeben.05)BayObLG NJW-RR 1995, 530 06)OLG Hamm NJW-RR 1993, 847

VerwalterwechselAuch nach einem Verwalterwechsel hat der ausscheidende Verwalter die Jahresabrechnungen für diejenigen Zeiträume zu erstellen, die während seiner Amtszeit abgelaufen sind. Dass ergibt sich daraus, dass der Verwalter die Jahresabrechnung „nach Ablauf des Kalenderjahres“07)§ 28 Abs. 3 WEG aufzustellen hat. Daraus wird gefolgert, dass der am 01.01. eines Jahres bestellte Verwalter das Vorjahr abzurechnen hat und nicht derjenige Verwalter, der bei Fälligkeit der Abrechnung im Amt ist.

Findet anschließend ein Verwalterwechsel statt, bleibt diese Abrechnungspflicht für in seiner Bestellungszeit angefallene Abrechnungen beim ausscheidenden Verwalter.08)KG WE 1993, 82 09)OLG Düsseldorf ZWE 2001, 114 Diese Pflicht des ausscheidenden Verwalters geht nicht unter.10)BGH V ZR 89/17 Natürlich hat er hierfür ein Einsichtsrecht in sämtliche Belege, die er bereits herausgegeben hat.11)OLG Hamm OLGZ 1993, 438 12)BayObLG WE 1994, 280

Zwangsvollstreckung oder Ersatzvornahme

Entgegen der häufigen Ansicht von Wohnungseigentümern geht die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung nicht auf den Nachfolger im Verwalteramt über, sofern sich der ausscheidende Verwalter der Abrechnungserstellung verweigert. Hierfür fehlt mangels einer gesonderten Vereinbarung jegliche Grundlage.13)KG WE 1993, 82: wenn überhaupt nur gegen Sondervergütung 14)OLG Köln 16 Wx 180/99 ZWE 2000, 489

Wenn der ausgeschiedene Verwalter auch trotz Aufforderung nicht seiner Abrechnungspflicht nachkommt, haben die Wohnungseigentümer zwei Möglichkeiten:

  1. Einerseits können sie den ehemaligen Verwalter gerichtlich auf Aufstellung der Jahresabrechnung in Anspruch nehmen und den entsprechenden Titel nach § 887 ZPO vollstrecken.
  2. Andererseits können sie einen Dritten – idealerweise den neuen Verwalter – mit der Abrechnungserstellung beauftragen. Den dabei entstehenden Schaden (Vergütung) können sie als Schadenersatz statt der Leistung15)§§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB gegen den ausgeschiedenen Verwalter geltend machen.16)BGH V ZR 89/17 17)KG WE 1993, 82

Verwalterwechsel zum 31.12. eines Jahres

Findet der Verwalterwechsel direkt zum Stichtag des Wirtschaftsjahres – also zum 31.12. des Jahres – statt, ist umstritten, wer die Jahresabrechnung zu erstellen hat.

Eine Meinung (Mindermeinung) geht davon aus, dass die Abrechnungspflicht noch beim ausscheidenden Verwalter liegt.18)Röll WE 1986, 22 19)Sauren ZMR 1985, 326 20)Jennißen in Verwalterabrechnung nach dem WEG Rn. 723

Die andere Meinung (überwiegende Ansicht) meint, dass der neue Verwalter zur Abrechnungserstellung verpflichtet ist.21)OLG Zweibrücken 3 W 153/06 ZMR 2007, 887 22)OLG Celle 4 W 107/05 ZMR 2005, 718 23)Oberlandesgericht Köln OLGZ 1986, 163 24)OLG Düsseldorf ZWE 2001, 114 25)LG Frankfurt am Main MDR 1985, 59 Begründet wird das damit, dass der ausgeschiedene Verwalter einerseits keine Unterlagen mehr anfordern kann, weil er nicht mehr im Amt ist. Zudem treffe die Abrechnung nun einmal denjenigen, der am 01.01. im Amt ist, demnach sei der neue Verwalter zur Abrechnungserstellung verpflichtet.

Wir halten das für zu kurz gedacht

Wir halten diese Argumentation für zu kurz gedacht: Der ausgeschiedene Verwalter mag nicht mehr an ein halbes Dutzend notwendiger Rechnungen kommen, die ihm aber der neue Verwalter ohne weiteres zuleiten kann. Hingegen hat der neue Verwalter keinerlei Daten in seiner EDV für das fragliche Jahr, so dass er erst sämtliche Buchungen erfassen muss. Dieser Aufwand steht in keinem Verhältnis zu dem Aufwand, den der ausgeschiedene Verwalter hätte, würde er die Jahresabrechnung einfach erstellen und sich dafür die wenigen Belege, die nach seiner Abberufung relevant wurden, vom neuen Verwalter aushändigen lassen. Aber wir erkennen an, dass wir mit dieser Meinung nicht mehrheitsfähig sind (siehe oben).

Die Mehrheitsmeinung hat den unangenehmen Nebeneffekt, dass sie – aus ihrer Sicht folgerichtig – davon ausgeht, dass niemand die Jahresabrechnung erstellen muss, sofern am 01.01. eines Jahres kein Verwalter bestellt ist. Die Wohnungseigentümer müssen dann also in jedem Fall die Erstellung der Jahresabrechnung gesondert beauftragen, sinnigerweise im Verwaltervertrag mit einem eventuell später bestellten Verwalter.

Die Wohnungseigentümer und auch der WEG-Verwalter sollten wegen des Vorstehenden die Frage, wer im Falle eines Verwalterwechsels welche Jahresabrechnung schuldet, unbedingt vorher im Verwaltervertrag regeln.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]