Die Rechnungslegung des Verwalters nach § 28 Abs. 4 WEG kann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer jederzeit verlangt werden. Sie dient im Wesentlichen der Kontrolle der Geschäftsführung des Verwalters.01)KG MDR 1981, 407 In Abgrenzung dazu ist die Jahresabrechnung nur nach Abschluss des Kalenderjahres fällig.

Die Pflicht zur Rechnungslegung des Verwalters

Der Verwalter ist nach entsprechendem Beschluss der Wohnungseigentümer zur vollständigen Rechenschaftslegung verpflichtet.02)gem. § 259 Abs. 1 BGB Bestehen hinsichtlich Umfang und Sorgfalt der vorgelegten Rechnungslegung berechtigte Zweifel, können die Wohnungseigentümer von ihm sogar die Abgabe einer Versicherung an Eides statt verlangen.03)§ 259 Abs. 2 BGB

Grenzen der Rechenschaftspflicht

Allerdings hat der Anspruch der Wohnungseigentümer auch Grenzen. Einerseits kann das Verlangen der Wohnungseigentümer Treu und Glauben04)§ 242 BGB widersprechen. Andererseits darf das Verlangen nicht gegen das Schikaneverbot verstoßen.05)§ 226 BGB

RechnungslegungLetzteres liegt vor, wenn sämtliche begehrten Erkenntnisse unschwer aus bereits vorliegenden Unterlagen erlangt werden können oder wenn der Nutzen des Rechenschaftsverlangens so gering ist, dass er in keinem Verhältnis zu dem diesbezüglichen Aufwand steht. Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn die Rechnungslegung für einen Zeitraum verlangt wird, für den bereits eine Jahresabrechnung vorgelegt wurde06)Jennißen in Verwalterabrechnung nach dem WEG Rn. 549 oder gar bereits die Entlastung des Verwalters beschlossen ist.07)OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 950

Hingegen ist das Verlangen der Wohnungseigentümer nach Rechnungslegung immer angebracht, wenn Erkenntnisse darüber vorliegen, dass der Verwalter vom beschlossenen Wirtschaftsplan abweicht oder sonstige Unregelmäßigkeiten auftreten.

Geltendmachung der Anspruchs auf Rechnungslegung

Der Anspruch nach § 28 Abs. 4 WEG kann nur gegen den (auch vormals) bestellten Verwalter geltend gemacht werden. Gegen andere Personen, die zwar faktisch die Verwaltungsgeschäfte ausüben, aber nicht bestellt sind, kommt nur ein Auskunftsanspruch nach § 666 BGB in Betracht.

Anspruchsinhaber sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich.08)§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG Damit der Anspruch gegen den amtierenden Verwalter durchgesetzt werden kann, ist eine Ermächtigung eines Wohnungseigentümers erforderlich.09)gem. § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG Machen hingegen alle Wohnungseigentümer den Anspruch gegen den amtierenden Verwalter geltend, entfällt die Notwendigkeit eines vorhergehenden Beschlusses in der Wohnungseigentümerversammlung.10)BayObLG 2Z BR 255/03 NZM 2004, 621

Wird hingegen der Anspruch gegen den ausgeschiedenen Verwalter geltend gemacht, so hat der amtierende Verwalter den Beschluss umzusetzen.11)§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Unterlassen die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss über die Geltendmachung des Auskunftsanspruches, obgleich die Geltendmachung geboten ist, dann handeln sie entgegen ordnungsgemäßer Verwaltung.12)BayObLG NJW-RR 1988, 1166 13)KG WE 1988, 17 14)OLG Hamm 15 W 200/87 NJW-RR 1988, 597 In diesem Fall kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer den Anspruch geltend machen. Der amtierende oder ausgeschiedene Verwalter – abhängig davon, von wem Rechnungslegung verlangt wird – kann allerdings dann nur allen Wohnungseigentümern gegenüber Rechenschaft ablegen und nicht nur dem Anspruchsteller gegenüber.15)OLG Celle OLGZ 1983, 177 16)KG NJW-RR 1987, 462 17)KG WE 1988, 17

Prozessuales

Unabhängig davon, ob sich der Anspruch gegen den amtierenden oder den ehemaligen Verwalter richtet, ist er in jedem Falle nach § 43 Nr. 3 WEG einzuklagen. Die Rechnungslegung selbst ist eine unvertretbare Handlung, da sie Kenntnisse voraussetzt, die nur der (ggf. ehemalige) Amtsinhaber haben kann. Als solche unvertretbare Handlung ist sie nach § 888 ZPO vollstreckbar.18)BayObLG ZWE 2002, 585 19)OLG Köln WuM 1998, 375 20)KG NJW 1972, 2093 21)anderer Ansicht: OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 1029: Vollstreckung nach § 887 ZPO

Umfang und Inhalt der Rechnungslegung

Weil es bei der Rechnungslegung nach § 28 Abs. 4 WEG nicht um die Feststellung der Kosten und Lasten der einzelnen Wohnungseigentümer geht, sondern um die Kontrolle des Verwalters, schuldet derselbe keine Einzelabrechnungen.22)KG MDR 1981, 407 23)BayObLGZ 1979, 30 In den übrigen Punkten gleicht seine Pflicht aber der zur Erstellung der Jahresabrechnung. Der Maßstab ist auch hier § 259 BGB. Demnach schuldet der Verwalter eine Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung, was technisch der Gesamtabrechnung der Jahresabrechnung entspricht.

Hauptpflicht des Verwalters

Die Hauptpflicht des Verwalters lässt sich also so zusammenfassen:24)OLG München 32 Wx 93/07 ZMR 2007, 814 25)OLG Oldenburg ZMR 2008, 238

1. Darstellung der Einnahmen und Ausgaben des Rechnungslegungszeitraumes.

2. Beifügung schriftlicher Belege für jede Buchung.

3. Aufstellung bestehender Forderungen und Verbindlichkeiten (insbesondere der Eigentümerkonten).

4. Angabe der Kontostände.

Regelmäßig dürfte der maßgebliche Rechnungslegungszeitraum nur das aktuelle Wirtschaftsjahr sein, da für das abgelaufene Wirtschaftsjahr bereits automatisch die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht26)KG WE 1988, 17 27)AG Halle/Saale ZMR 2012, 908

Die vom Verwalter vorgelegte Abrechnung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne besonderen Sachverstand oder Hinzuziehung eines Sachverständigen nachvollziehbar sein.28)KG MDR 1981, 407 29)KG WE 1988, 17

Liefert der Verwalter nicht für jede Ausgabe einen Beleg, verletzt er insoweit seine Rechnungslegungspflicht. Für den daraus entstehenden Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümer findet eine Beweislastumkehr statt: Nicht die Wohnungseigentümer müssen den Anspruch dem Grunde und der Höhe nach begründen, sondern der (auch ausgeschiedene) Verwalter muss darlegen, wofür die Ausgabe erfolgte und dass insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Schaden entstanden ist.30)OLG Oldenburg MietRB 2008, 178

Nebenpflichten des Verwalters

Neben der Pflicht zur Vorlage der Abrechnung ist der Verwalter auch zu Auskünften und Erläuterungen verpflichtet. Auch muss er Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ermöglichen. Ein gesondertes Honorar hierfür wie für die Rechnungslegung insgesamt kann er nicht verlangen. Diese Tätigkeit ist originärer Bestandteil des Geschäftsbesorgungsvertrages (Verwaltervertrages) und ist mit dem dortigen Honorar abgegolten.31)anderer Ansicht: OLG Köln OLGZ 1986, 163 Etwas anderes könnte unter Umständen gelten, wenn der Verwaltervertrag ein entsprechendes Sonderhonorar explizit vorsieht. Dazu sind uns aber keine Entscheidungen bekannt.

Frist und Beschluss der Rechnungslegung

Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine Frist zur Vorlage der Abrechnung, womit also eine sogenannte angemessene Frist gilt. Unter Abwägung der Umstände des Einzelfalles dürfte ein Zeitraum von maximal vier Wochen ausreichend sein. Einfache Wohnungseigentümergemeinschaften mit nicht umfangreicher Buchführung sollten nach Ansicht des Autors binnen einem Tag rechnungslegungsfähig sein – taggenaue Buchhaltung voraussetzend.

Obgleich ein Versand an alle Wohnungseigentümer empfehlenswert ist, so soll doch auch innerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung das Ergebnis der Rechnungslegung vorgelegt werden. In dieser Versammlung sind auch Fragen zu beantworten und Auskünfte zu erteilen. Die eigentliche (umfangreiche) Belegeinsicht jedoch erfolgt in den Büroräumen des Verwalters. Nach Ansicht und praktischer Erfahrung des Autors empfiehlt es sich jedoch für den „angezählten“ Verwalter, sämtliche Unterlagen der WEG mit in diese Versammlung zu nehmen, um in allen Dimensionen aussagefähig zu sein.

Die Wohnungseigentümer beschließen die Rechnungslegung mit einfacher Mehrheit. Der (positive) Beschluss hat zur Folge, dass die Geschäftsführung des Verwalters genehmigt und ihm im Umfang seiner Rechnungslegung Entlastung erteilt wird.

Rechnungslegung des ehemaligen Verwalters

Regelmäßig wird die Rechnungslegung vom ausgeschiedenen Verwalter für das aktuelle Wirtschaftsjahr bis zum Ende seiner Tätigkeit gefordert. Das dient einerseits dazu, dass eine reibungslose Übergabe an den neuen Verwalter erfolgen kann und andererseits dazu, dass die WEG weiß, welchen Herausgabeanspruch32)§§ 675, 667 BGB sie geltend machen kann. Der Herausgabeanspruch besteht allerdings auch unabhängig von der Rechnungslegung.33)BGH III ZR 248/95 NJW 1997, 2106

Die Wohnungseigentümer müssen den ausgeschiedenen Verwalter nicht zur Rechnungslegung auffordern, er ist generell bei Beendigung seiner Tätigkeit dazu verpflichtet.34)§§ 675, 667 BGB i. V. m. § 28 Abs. 4 WEG 35)OLG München 32 Wx 93/07 ZMR 2007, 814 36)OLG Hamm 15 W 41/07 NZM 2008, 850 37)AG Mettmann ZMR 2008, 848 Das betrifft allerdings nur das Wirtschaftsjahr, das noch nicht abgeschlossen ist. Für Zeiträume, deren Jahresabrechnung bereits fällig ist, kann nur die Jahresabrechnung verlangt werden.38)KG WE 1988, 17 39)BayObLG WE 1994, 280

Zurückbehaltungsrecht: Nein. Aufrechnung: Ja.

Wenn der Verwalter abberufen wurde und selbst dann, wenn der Abberufungsbeschluss angefochten wurde,40)AG Syke ZWE 2008, 489 hat der ehemalige Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen und gemeinschaftlichen Gelder herauszugeben.41)BayObLGZ 1969, 209 42)BayObLG NJWE-MietR 1997, 14 43)OLG Hamburg WE 1987, 83 Ihm steht kein Zurückbehaltungsrecht an den Unterlagen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, zu. Allerdings ist eine Aufrechnung von restlichen Vergütungsansprüchen gegen Forderungen der WEG gegen ihn möglich.44)BayObLG WE 1989, 63 45)OLG Stuttgart ZMR 1983, 422

Auch nach Beendigung seiner Tätigkeit ist der ausgeschiedene Verwalter zur Auskunft über Vorgänge seiner Amtszeit verpflichtet. Hierzu ist ihm unter Umständen Einsicht in „seine ehemaligen“ Akten zu gewähren.46)BayObLGZ 1969, 209 47)OLG Hamm OLGZ 1993, 438 48)LG Saarbrücken ZMR 2010, 402 Die Auskunftspflicht besteht unabhängig von einer vorher eventuell erteilten Entlastung.49)BayOBLG NJWE-MietR 1997, 14

Versicherung an Eides statt und Schadenersatz

Wenn die Wohnungseigentümer der Auffassung sind, dass die Rechnungslegung des ehemaligen Verwalters falsch oder unvollständig ist, können Sie die ihm eine eidesstattliche Versicherung verlangen.50)§ 259 Abs. 2 BGB Wenn der Verwalter in welchem Umfang auch immer seine Rechnungslegungspflicht verletzt, macht er sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig.51)OLG München 32 Wx 93/07 ZMR 2007, 814 52)AG Mettmann ZMR 2008, 848

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]