Da das Wohnungseigentumsgesetz keine inhaltlichen Regelungen trifft, wie eine Jahresabrechnung der WEG konkret auszusehen hat, ergeben sich die Anforderungen aus den allgemeinen Bestimmungen des § 259 Abs. 1 BGB. Dieser Beitrag erläutert die Anforderungen an die Gesamtabrechnung.

Grundsätzliches zur Gesamtabrechnung

Die Abrechnung muss also geordnet, übersichtlich und inhaltlich richtig sämtliche Einnahmen und Ausgaben für das Wirtschaftsjahr enthalten (Gesamtabrechnung).01)BGH V ZR 44/09 ZWE 2010, 170 02)OLG Hamm ZMR 1997, 251 03)OLG Düsseldorf ZfIR 1999, 380 Sie muss ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen oder Buchprüfers für jeden Wohnungseigentümer nachvollziehbar sein.04)BGH V ZR 44/09 ZWE 2010, 170 05)BGH V ZR 251/10 ZWE 2012, 216 06)OLG Hamm 15 W 322/06 ZMR 2008, 60 07)OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665

Zeitraum der Gesamtabrechnung

In der Gesamtabrechnung werden in Abgrenzung zum Wirtschaftsplan die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben dargestellt. Dabei ist exakt das gesamte Wirtschaftsjahr zu erfassen,08)LG Konstanz ZMR 2008, 328; zu Ausnahmen: OLG München ZMR 2009, 631 und LG München I ZMR 2009, 400 monatliche oder quartalsweise Abrechnungen sind unzulässig.09)OLG Düsseldorf ZMR 2007, 129 Unzulässig sind auch Teilabrechnungen oder jahresübergreifende Abrechnungen für einzelne Instandsetzungsmaßnahmen.10)anderer Ansicht: KG NJW-RR 2004, 589; KG ZMR 2008, 69; LG Itzehoe ZMR 2009, 144

Wesen der Gesamtabrechnung

Die Gesamtabrechnung ist weder eine Bilanz, noch eine Gewinn-und-Verlust-Rechnung,11)BayObLG NJW-RR 2004, 1603 12)OLG Frankfurt am Main OLGZ 1984, 333 13)OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NJW-RR 2006, 732 sondern eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.14)BGH V ZR 251/10 ZWE 2012, 216 15)BGH V ZR 271/12 ZWE 2014, 36

Gesamtabrechnung

Das bedeutet, dass sämtliche Einnahmen und Ausgaben in die Abrechnung gehören, soweit sie im Betrachtungsjahr geflossen sind. Weder kommt es dabei auf die Rechtmäßigkeit des Zahlungsflusses,16)BGH V ZR 44/09 ZWE 2010, 170 17)BGH V ZR 251/10 ZWE 2012, 216 18)BGH V ZR 271/12 ZWE 2014, 36 noch auf eine periodengerechte Zuordnung an. Rechnungsabgrenzungsposten sind grundsätzlich nicht vorzunehmen,19)OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NJW-RR 2006, 732 20)OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665 Zahlungsströme einer späteren Abrechnungsperiode werden ausschließlich in die spätere Abrechnungsperiode aufgenommen.21)OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NJW-RR 2006, 732 22)BayObLG NJW-RR 2000, 605 23)KG NJW-RR 1987, 79

Gleiches gilt auch für Hausgeldzahlungen der Wohnungseigentümer, die nicht im Abrechnungsjahr gezahlt wurden und selbst dann, wenn sie zwischen Schluss des Abrechnungsjahres und Beschluss der Abrechnung geflossen sind.24)BayObLG WE 1993, 114

Beispiel: Ein Eigentümer überweist das Hausgeld für Dezember 2017 am 12.01.2018. Am 15.02.2018 beschließen die Eigentümer die Jahresabrechnung. Die Dezember-Zahlung des Eigentümers darf nicht in die 2017er Gesamtabrechnung eingestellt werden! Sie gehört in die 2018er Gesamtabrechnung.

Auch Forderungen und Verbindlichkeiten haben in der Gesamtabrechnung nach überwiegender Ansicht nichts zu suchen.25)BayObLG 2Z BR 139/01 ZWE 2002, 577 26)BayObLG ZMR 2002, 684

Abweichung von diesem Grundsatz

Allein für Kosten im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung und für Sonderumlagen, die sich über mehrere Jahre erstrecken, können die obigen Grundsätze durchbrochen werden, siehe unten.

Einnahmen in der Gesamtabrechnung

Die meisten Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen aus den Beiträgen der Wohnungseigentümer, namentlich aus dem Wirtschaftsplan und eventuellen Sonderumlagen. Hier gilt wie bereits oben beschrieben das strenge Zuflussprinzip. Das bedeutet, dass die Einnahmen zu dem Zeitpunkt in die Gesamtabrechnung einzustellen sind, in dem sie tatsächlich geflossen sind. Gleiches gilt für eventuelle Mehrzahlungen (Überzahlungen)27)OLG Hamm OLGZ 1975, 157 28)BayObLG WE 1990, 133 29)OLG Düsseldorf WE 1991, 251 30)OLG Frankfurt am Main OLGZ 1984, 333 oder solche Beiträge, die für frühere Abrechnungszeiträume geleistet wurden.

Trennung zwischen Bewirtschaftung und Instandhaltungsrücklage

Hierbei muss entsprechend der Aufteilung des Wirtschaftsplans (Zweckbestimmung) auch in der Gesamtabrechnung unterschieden werden zwischen

Letztere sind auch deshalb gesondert darzustellen, weil dieser Betrag der tatsächlichen Einnahmen in die Instandhaltungsrücklage auch noch einmal gesondert in der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage darzustellen ist. Hierauf gehen wir näher in diesem Beitrag ein.

Besonders übersichtlich und sozusagen die Kür des Verwalters ist es, wenn die tatsächlichen Einnahmen aus sämtlichen Beiträgen der Wohnungseigentümer in einer gesonderten Kontoübersicht dargestellt werden, was dann allerdings auch zum Gegenstand der Beschlussfassung gemacht werden muss.33)BayObLG WE 1990, 133 Hierin kann dann ebenfalls zwischen Zahlungen, die das abzurechnende Wirtschaftsjahr betreffen und solche, die zurückliegende Wirtschaftsjahre betreffen, unterschieden werden. Zwingend erforderlich ist diese ausführliche Darstellung zwar nicht,34)BGH V ZR 271/12 ZWE 2014, 36 sie vermindert aber aus Erfahrung des Autors zahlreiche Rückfragen.

Zinsen und Miet- bzw. Pachteinnahmen

Ebenfalls zu den Einnahmen zählen Zinseinkünfte. Dabei sind die angeblich die Nettozinsen anzusetzen, also der Betrag, der tatsächlich gutgeschrieben wurde. Der Autor hält das für unnötig riskant und würde stattdessen immer die Bruttozinseinnahmen darstellen und als Ausgaben die Kapitalertragsteuer und den Solidaritätszuschlag gesondert ausweisen, was im Saldo die Nettozinsen ergibt. Das entspricht auch dem buchhalterischen Saldierungsverbot.

Weiterhin als Einnahmen darzustellen sind etwaige Miet- oder Pachteinnahmen, soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vermieter oder Verpächter auftritt. Auch hier gilt – wie immer! – das strenge Zuflussprinzip mit der Folge, dass eine Einnahme nur dann in die Abrechnung aufgenommen werden darf, wenn sie auch im Abrechnungszeitraum geflossen ist.

Ausgaben in der Gesamtabrechnung

Generell handelt es sich nur dann um Ausgaben, wenn ein tatsächlicher Vermögensabfluss stattfand.35)BGH V ZR 44/09 ZWE 2010, 170 36)LG Berlin ZWE 2013, 374 Demnach handelt es sich bei der Umbuchung von Beiträgen der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage, die auf ein dafür gesondert vorgesehenes Bankkonto transferiert werden, nicht um eine Ausgabe.37)BGH V ZR 44/09 ZWE 2010, 170 Dergleichen muss in der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden.

Demnach bleiben als Ausgaben solche Mittelabflüsse übrig, die für das gemeinschaftliche Eigentum bzw. seine Verwaltung tatsächlich aufgewendet wurden: Im Prinzip sind das nur die Kosten und Lasten aus § 16 Abs. 2 WEG.

Unberechtigte Ausgaben

Ob der Verwalter die Ausgabe zu Recht oder zu Unrecht getätigt hat, spielt bei der Gesamtabrechnung in der WEG keine Rolle.38)BGH V ZR 156/10 ZWE 2011, 256 39)OLG Hamm 15 W 322/06 ZMR 2008, 60( (OLG Düsseldorf ZMR 2006, 218)) 40)BayObLG 2Z BR 168/03 NJW-RR 2004, 1090 41)OLG Frankfurt am Main 20 W 56/03 NJW-RR 2006, 519 42)OLG München 32 Wx 125/06 ZMR 2007, 140 43)KG 24 W 123/04 NZM 2006, 108 44)OLG Hamburg 2 Wx 30/08 ZMR 2009, 781 Sie sind als Ausgabe in die Abrechnung aufzunehmen. Wird das unterlassen, ist die Abrechnung falsch45)BGH III ZR 248/95 NJW 1997, 2106 46)KG DWE 1992, 81 47)BayOBLG ZWE 2000, 268 und nicht nachvollziehbar, weil die Vollständigkeit der Abrechnung andernfalls nicht anhand der Entwicklung des Vermögens (Kontostände, siehe unten) geprüft werden kann.

Zu den unberechtigten Ausgaben können gehören:48)BGH V ZR 156/10 ZWE 2011, 256 49)KG WE 1992, 284 50)BayObLG NJW-RR 1992, 1431

  • veruntreute Gelder51)AG München NJW-RR 2006, 1241
  • schlichte Fehlüberweisungen
  • andere Rechtsverfolgungskosten als aus § 16 Abs. 7 und 8 WEG
  • Ausgaben für das Sondereigentum eines oder mehrerer Wohnungseigentümer

Regelmäßig sind sämtliche zu Unrecht ausgegebenen Beträge im Jahr der Ausgabe auf sämtliche Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu verteilen. Im Jahr des Rückflusses der Beträge sind diese wiederum als Einnahme nach dem gleichen Verteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer zu verteilen.

Sonderfall Kosten des Sondereigentums

Auch bei den Ausgaben für das Sondereigentum eines oder mehrerer Wohnungseigentümer steht der Gemeinschaft ein Ersatzanspruch zu. Diesem kann genügt werden, wenn statt der allgemeine Verteilungsmaßstab eine Einzelanlastung der Ausgabe an den betroffenen Eigentümer in der Einzelabrechnung stattfindet. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Anspruch gegen den Wohnungseigentümer rechtskräftig festgestellt oder anerkannt ist.52)BGH V ZR 156/10 ZWE 2011, 256 53)OLG Hamm 15 W 322/06 ZMR 2008, 60 54)OLG Frankfurt am Main 20 W 56/03 NJW-RR 2006, 519 55)LG Hamburg ZMR 2006, 811 56)OLG Hamburg 2 Wx 30/08 ZMR 2009, 781

Dieses Verfahren ist in der Praxis häufig anzutreffen und auch sachdienlich, allerdings sollte der Verwalter vorher unbedingt die Anerkenntnis des betroffenen Wohnungseigentümers einholen. Andernfalls ist die Abrechnung – wenn sie in diesem Punkt vom allgemeinen Verteilungsschlüssel abweicht – falsch und damit anfechtbar.

Kosten der Rechtsverfolgung

Hierunter fallen im Themenbereich der unberechtigten Ausgaben solche Kosten eines Rechtsstreites, bei dem nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern nur einzelne Wohnungseigentümer Verfahrensbeteiligte sind. Das ist beispielsweise generell bei allen Beschlussanfechtungsverfahren so.

Aus dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft darf ein solcher Prozess nach allgemeiner Ansicht nicht finanziert werden.57)offen lassend: BGH V ZB 1/06 NJW 2007, 1869 Erfolgt das aber dennoch beispielsweise durch Vorschüsse an das Gericht oder den Rechtsanwalt, dann müssen auch diese Ausgaben in der Gesamtabrechnung dargestellt werden.

Die Verteilung dieser Kosten richtet sich in erster Linie nach der Kostenentscheidung des Gerichts. Wenn diese aber zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung noch nicht vorliegt, dann sind in der Einzelabrechnung nur diejenigen Wohnungseigentümer damit zu belasten, für die entweder als Kläger oder als Beklagte der Vorschuss gezahlt wurde. Besteht hierzu keine gesonderte Vereinbarung, gilt dafür der allgemeine Verteilungsschlüssel.58)OLG München 32 Wx 125/06 NZM 2007, 251 59)KG 24 W 6/05 ZMR 2006, 224 60)OLG Köln ZfIR 2003, 683 Die Verteilung nach Kopfteilen, wie sie § 100 ZPO vorsieht, findet keine Anwendung, es sei denn, es steht so in der Gemeinschaftsordnung.61)BGH V ZB 1/06 NJW 2007, 1869 62)KG 24 W 143/05 ZMR 2006, 153

Wenn dann die rechtskräftige Kostenentscheidung des Gerichts (ggf. auch in einem späteren Abrechnungsjahr) vorliegt, muss die Verteilung in den Einzelabrechnungen so geändert werden, dass die zu unrecht belasteten Eigentümer entlastet und die zur Kostentragung verurteilten Eigentümer belastet werden.

Bei Kosten der Rechtsverfolgung, die nach § 16 Abs. 8 WEG zu den gemeinschaftlich zu tragenden Lasten gehören, weil der Verband der Wohnungseigentümer Prozessbeteiligter ist, ergibt sich kein Problem. Diese Kosten sind ganz normal in die Gesamtabrechnung aufzunehmen.

Ausweis der Umsatzsteuer

Da es sich hierbei um ein gesondertes großes Themengebiet handelt, behandeln wir diesen Punkt in einem gesonderten Beitrag.

Regelmäßig jedoch stellt sich das Problem des Umsatzsteuerausweises nicht, da die Leistungen der WEG an ihre Mitglieder im Zusammenhang mit dem Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums per Gesetz erst einmal umsatzsteuerfrei sind.63)§ 4 Nr. 13 UStG

Bauabzugssteuer

Sofern die WEG die Bauabzugssteuer64)§ 48 Abs. 1 Satz 1 EStG zahlen musste, ist diese Zahlung ebenfalls als Ausgabe in die Jahresabrechnung einzustellen.

Das ist aber nur dann der Fall, wenn die WEG gewerblich tätig und insoweit als Unternehmer im Sinne des § 2 UStG einzustufen ist. Die Leistungen der WEG an ihre Mitglieder unterliegen regelmäßig nicht der Bauabzugssteuer. Anders hingegen sieht es aus, wenn die WEG Leistungen an Dritte erbringt (beispielsweise die Vermietung von Räumen). Dann Kann nach Erreichen der Freigrenze65)§ 48 Abs. 1 Satz 2 EStG eine Abzugspflicht gegeben sein.

Heiz- und Warmwasserkosten

Die Art und Weise, wie mit den Kosten im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung umgegangen werden muss, ist umstritten. Schließlich sind gemäß §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizKVO die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe auf die Nutzer zu verteilen.66)BGH V ZR 251/10 ZWE 2012, 216 67)OLG Karlsruhe WuM 2001, 458 68)BayObLG 2Z BR 47/03 NJW-RR 2003, 1666 69)OLG Hamm 15 W 7/01 ZWE 2001, 446 70)LG Hamburg 307 S 87/08 ZMR 2009, 530 71)OLG Karlsruhe WuM 2001, 458 Das läuft aber dem Prinzip der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung diametral zuwider.

Die weit verbreitete Auffassung dazu ist, dass für diesen einen Fall ausnahmsweise das Prinzip der reinen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung durchbrochen werden darf und muss: In die Gesamtabrechnung (!) sind nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe einzustellen, auch wenn sich dadurch zwangsläufig ein Unterschied zu den geleisteten Zahlungen ergebe. Hierfür wären dann doch wieder Abgrenzungsposten notwendig.72)BayObLG 2Z BR 47/03 NJW-RR 2003, 1666 73)OLG Hamm 15 W 7/01 ZWE 2001, 446 74)OLG Karlsruhe WuM 2001, 458

Durch Bundesgerichtshof entschieden

Der Bundesgerichtshof hingegen geht einen anderen Weg und hält am Prinzip der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung fest.75)BGH V ZR 251/10 ZWE 2012, 216 Er argumentiert, dass die Heizkostenverordnung keine Abweichung von diesem Prinzip erfordere, weil sich die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Verteilung der Brennstoffkosten allein über die Einzelabrechnungen erreichen lasse.

In der Praxis bedeutet das, dass in den Einzelabrechnungen verbrauchsabhängig abgerechnet wird und in der Gesamtabrechnung nach Zahlungsfluss. Die dadurch notwendigerweise entstehende Differenz zwischen den Gesamtkosten der Einzel- und der Gesamtabrechnung müsste lediglich in der Abrechnung deutlich gemacht und erläutert werden.

Restbestände bei nicht leitungsgebundener Versorgung

Nach Ansicht einiger Autoren stellt sich dann allerdings das Problem, dass Restbestände für Brennstoffe, die nicht in der verbrauchsabhängigen Einzelabrechnung verteilt werden, weil sie noch nicht verbraucht wurden, dann dennoch (nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel) auf die Eigentümer zu verteilen wären. Im Folgejahr müssten diese, um eine Doppelbelastung der Eigentümer zu unterbinden, wieder „aktiviert“ und als Einnahmen mit umgekehrten Vorzeichen in die Abrechnung eingestellt werden, weil sie dann tatsächlich verbraucht würden. Manche Autoren schlagen hierzu sogar die Bildung einer Rücklage „Heizkosten“ vor. Eine gefestigte Rechtsprechung liegt hierzu jedoch nicht vor und auch der BGH hat diese Frage offen gelassen.

Abrechnung von Sonderumlagen

Wie die Einnahmen aus einer Sonderumlage sind auch die damit verbundenen Ausgaben in tatsächlicher Höhe in die Gesamtabrechnung des Jahres einzustellen, in dem die Ausgaben erfolgt sind.76)KG 24 W 233/03 ZMR 2005, 309 Die Aufstellung einer gesonderten Sonderumlagenabrechnung ist unzulässig.

Wenn die Erhebung der Sonderumlage direkt für eine Maßnahme erfolgte, die auch noch im gleichen Jahr durchgeführt und bezahlt wurde, ergibt sich kein Problem. Wenn jedoch die Wohnungseigentümer zunächst die Aufstockung der Instandhaltungsrücklage durch die Sonderumlage beschlossen haben, muss die Einnahme ergebnisneutral in die Gesamtabrechnung aufgenommen werden, indem gleichzeitig in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage die „Sonderzuführung“ dargestellt wird.

Hat die Maßnahme weniger gekostet, als an Sonderumlage erhoben wurde, ist der positive Saldo entweder über die Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer auszuschütten, oder er wird als Zuführung zur Instandhaltungsrücklage „verbucht“. Letzteres ist wegen der Zweckbindung der Sonderumlage nur mit einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich, der allerdings auch im Zusammenhang mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgen kann.

Für den umgekehrten Fall, dass die Maßnahme mehr gekostet hat als ursprünglich veranschlagt, gilt das gleiche: Eine Nachfinanzierung ist entweder per weiterer Sonderumlage, per Einstellung in die Jahresabrechnung oder aber über die Instandhaltungsrücklage möglich. In jedem Fall ergibt sich auch hier die Notwendigkeit eines Beschlusses, soweit nicht der ursprüngliche Beschluss für diesen Fall bereits eine Regelung getroffen hat.

Mehrjährige Maßnahmen und Sonderumlage

Betrifft die Sonderumlage eine Maßnahme, die nicht innerhalb eines Jahres beendet ist, sind die Einnahmen hieraus zwar in der Gesamtabrechnung darzustellen, jedoch in den Einzelabrechnungen nicht an die Wohnungseigentümer auszuschütten (andernfalls wäre das Geld ja nicht mehr bei der WEG).

Stattdessen wird hierfür eine Sonderrücklage gebildet, die jedes Jahr in Höhe der tatsächlichen Ausgaben aufgelöst wird. Ist die Maßnahme komplett beendet und sämtliche Kosten hieraus gezahlt, wird die Sonderrücklage wie vorstehend komplett aufgelöst und ein etwaiges Saldo in die eine oder andere Richtung verteilt.

Angabe Kontostände

Die Gesamtabrechnung muss auch die Kontostände zum Beginn und zum Ende des Abrechnungszeitraumes angeben, weil andernfalls ihre rechnerische Vollständigkeit nicht nachvollziehbar wäre. Das hat je nach individueller Darstellung diesem Schema zu folgen:

Anfangsbestände aller Bankkonten per 01.01.20xx
zzgl. Einnahmen des Jahres
abzgl. Ausgaben des Jahres
= Endbestände aller Bankkonten per 31.12.20xx

Selbstverständlich sind hierbei sämtliche Kontostände aller Bankkonten und Depots oder sonstiger Vermögensanlagen anzugeben. Geht die obige Rechnung nicht auf, ist die Jahresabrechnung falsch.77)OLG Hamm 15 W 7/01 ZWE 2001, 446 78)LG Berlin ZWE 2013, 374 79)LG Düsseldorf 25 S 7/14 ZWE 2015, 95

Dabei sind Differenzen zwischen abgerechneten Kosten der Einzelabrechnung und den tatsächlichen Zahlungen der Gesamtabrechnung zu erläutern, was regelmäßig wegen der Heiz- und Warmwasserkosten oder etwaiger Sonderrücklagen (siehe jeweils oben) notwendig ist.

Sind die Kontostände nicht oder nicht vollständig angegeben, ist die Abrechnung ergänzungsbedürftig. Neben dem Ergänzungsanspruch besteht jedoch immer die Möglichkeit, den Beschluss einer solchen unvollständigen Abrechnung anzufechten; er ist dann durch das Gericht für ungültig zu erklären.80)LG München I ZWE 2012, 140 81)LG Hamburg ZWE 2011, 129 82)AG Charlottenburg 73 C 124/11 ZWE 2012, 291

Vermögensstatus und sonstige Angaben

Manche Wohnungseigentümer und Autoren verlangen eine über das oben beschriebene Maß der reinen Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung hinausgehende Abrechnung. Dabei solle der Vermögensstatus der WEG angegeben werden.

Sinn dieses Vermögensstatus ist die Darstellung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, damit sich das Vermögen der WEG daraus ergebe. Manche Forderungen gehen sogar so weit, dass im Prinzip eine Bilanz erstellt werden müsste, damit das Reinvermögen der Gemeinschaft erkennbar wird.

Das alles ist hübsch und wünschenswert für die Wohnungseigentümer, jedoch kein gesetzlicher Bestandteil der Jahresabrechnung der WEG.83)BGH V ZR 271/12 NJW 2014, 145 Zwar meint der BGH, dass hinsichtlich der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage neben den geschuldeten auch die tatsächlichen Zahlungen anzugeben sind. Allerdings bedeutet das nicht, dass hinsichtlich der offenen Beiträge eine Forderungsaufstellung im Rahmen eines Vermögensstatus anzufertigen sei. Das lässt sich stattdessen auch einfach in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erreichen.

Der Verwalter ist ohne Beschluss oder Vereinbarung nicht verpflichtet, den Wohnungseigentümern eine Aufstellung über Forderungen oder Verbindlichkeiten (auch ohne Zugehörigkeit zur Jahresabrechnung) zu erstellen. Eine Auskunftspflicht aus § 666 BGB trifft in natürlich dennoch.

… nur bei Vereinbarung

Haben die Wohnungseigentümer allerdings vereinbart,84)§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG dass auch Forderungen und Verbindlichkeiten anzugeben sind oder die Jahresabrechnung nach den Grundsätzen des Handelsgesetzbuches zu erstellen ist (Bilanz und GuV), muss das natürlich geschehen.85)BayObLG 2Z BR 175/99 NJW-RR 2000, 1467 Allerdings reicht hierfür kein Mehrheitsbeschluss.86)BayObLG NJW-RR 1993, 1166 87)BayObLG 2Z BR 175/99 NJW-RR 2000, 1467 88)OLG Zweibrücken NZM 1999, 276

Verlangen die Wohnungseigentümer vom Verwalter eine Bilanz, hat dieser wegen des damit verbundenen Mehraufwandes einen Anspruch auf eine Zusatzvergütung, soweit der Verwaltervertrag das nicht ausschließt. Wenn der Verwaltervertrag die Erstellung einer Bilanz vorsieht, muss der Verwalter aber dennoch eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung erstellen, weil die Regelung nur sein Verhältnis mit der WEG betrifft. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer genügt die Bilanz als Jahresabrechnung nicht, sofern keine anderslautende Vereinbarung vorliegt.89)AG Hersbruck ZWE 2012, 332

Mehr ist nicht immer besser

Natürlich kann und soll der Verwalter im Rahmen der Eigentümerversammlung auch über Forderungen und Verbindlichkeiten informieren (siehe vorstehender Absatz). Macht er diese Information aber zum Bestandteil der Abrechnung, ist ein entsprechender Beschluss auf Antrag unter Umständen für ungültig zu erklären.90)BayObLG NJW-RR 2000, 18 91)BayObLG NJW-RR 2002, 881 Weniger ist manchmal mehr.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]