Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (Jahresabrechnung).01)§ 28 Abs. 3 WEG Über diese Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit.02)§ 28 Abs. 5 WEG Da der Inhalt der Abrechnung nicht näher gesetzlich geregelt ist, ergibt er sich aus dem Zweck der Abrechnung:

Kontrolle des Verwalters

JahresabrechnungEin wesentlicher Zweck der Abrechnung ist die Kontrolle des Verwalters. Selbst ohne die spezielle Verpflichtung aus § 28 Abs. 3 WEG ist der Verwalter bereits nach §§ 675, 666 BGB zur Rechenschaft über die ihm obliegende Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder und zur entsprechenden Auskunft verpflichtet. Wen wiederum diese Verpflichtung trifft, der hat dem Berechtigten03)also seinem Auftraggeber; hier die WEG eine geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben nebst entsprechender Belege vorzulegen.04)OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NJW-RR 2006, 732 05)OLG Hamm Rpfleger 1975, 255

Die Jahresabrechnung der WEG besteht also zunächst aus einer Gesamtabrechnung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.06)§ 28 Abs. 3 WEG Damit die Abrechnung auf ihre rechnerische Richtigkeit geprüft werden kann, sind ihr zwingend die Anfangs- und Endbestände aller Bankkonten beizufügen:

Anfangsbestände aller Bankkonten per 01.01.20xx
zzgl. Einnahmen des Jahres
abzgl. Ausgaben des Jahres
= Endbestände aller Bankkonten per 31.12.20xx

Geht diese Rechnung nicht auf, ist die Abrechnung nicht korrekt.

Feststellung der endgültigen Beiträge

Eine andere wesentliche Funktion der Abrechnung ist die endgültige Feststellung, wie hoch die Lasten und Kosten des einzelnen Wohnungseigentümers für das abgelaufene Wirtschaftsjahr waren. Das wird durch eine objektbezogene Einzelabrechnung für jede Sondereigentumseinheit erreicht. Hierin werden die Einnahmen und Ausgaben aus der Gesamtabrechnung mithilfe des jeweiligen Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt.

Information über das Vermögen der WEG

Die dritte Funktion der Jahresabrechnung ist die Information an die Wohnungseigentümer, wie es um die Vermögenssituation der Gemeinschaft bestellt ist. Zwar wird nach überwiegender Ansicht keine der Bilanz angelehnte Aufstellung aller Forderungen und Verbindlichkeiten (Vermögensstatus) geschuldet, allerdings ist allein die Pflicht zur Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Ergebnis dieser Informationspflicht. Hierin sind die im Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten und die geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage darzustellen, was wiederum dem Adressaten der Abrechnung (Wohnungseigentümer) ermöglicht, die „Zahlungsmoral“ der übrigen Wohnungseigentümer einzuschätzen.

Jahresabrechnung vs. Rechnungslegung

Die beiden Begriffe Jahresabrechnung07)§ 28 Abs. 3 WEG und Rechnungslegung des Verwalters08)§ 28 Abs. 4 WEG dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf des Kalenderjahres automatisch fällig und damit durch den Verwalter aufzustellen. Zur Rechnungslegung ist der Verwalter hingegen nur nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer verpflichtet, der jedoch zu jedem beliebigen Stichtag erfolgen kann.

Ein weiterer Unterschied besteht im Inhalt der beiden Abrechnungen. Die Jahresabrechnung besteht aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, die Rechnungslegung des Verwalters besteht nur aus den Gesamteinnahmen und den Gesamtausgaben.09)KG MDR 1981, 407 10)BayObLGZ 1979, 30

Die Rechnungslegung ist vergleichbar mit einem Kassensturz zu jedem beliebigen Zeitpunkt. Hierbei sind Einzelabrechnungen während des laufenden Wirtschaftsjahres nicht interessant.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]