In aller Regel bleibt bei einer fehlerhaften Abrechnung nur der Weg, den entsprechenden Beschluss rechtzeitig anzufechten. Nach Verstreichen der Anfechtungsfrist (ein Monat ab Beschlussverkündung) wird auch eine fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig und kann nur durch einen anderen Beschluss geändert werden. Nur in Ausnahmefällen ist der Abrechnungsbeschluss entweder nichtig, dann ist keine Beschlussanfechtung nötig. Oder aber es besteht die Notwendigkeit, den Abrechnungsbeschluss zu ergänzen, was aber nur möglich ist, wenn der übrige bereits beschlossene Teil dadurch nicht berührt wird.

Anfechtung fehlerhafte Abrechnung

fehlerhafte AbrechnungIn Abhängigkeit davon, ob die Anfechtbarkeit die gesamte Jahresabrechnung oder nur einen Teil betrifft, wird nach erfolgter fristgerechter Anfechtung der Abrechnungsbeschluss durch das Gericht ganz oder teilweise für ungültig erklärt. Dabei ist wichtig, ob die Aufhebung des Beschlusses sich auf das Gesamtabrechnungsergebnis auswirkt01)BGH V ZR 131/10 ZWE 2010, 170 oder bei teilweiser Aufhebung nur noch ein unverständlicher „Rest“ einer Abrechnung übrig bleiben würde.

Vollständige Aufhebung des Abrechnungsbeschlusses

Letzteres – also die Notwendigkeit der vollständigen Aufhebung des gesamten Abrechnungsbeschlusses – ist regelmäßig der Fall bei

In all diesen Fällen ist die fehlerhafte Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären und der Abrechnungsbeschluss aufzuheben.

Teilweise Aufhebung des Abrechnungsbeschlusses

In allen anderen Fällen – insbesondere dann, wenn nur einzelne Abrechnungspositionen falsch sind – erfolgt nur die Teilungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses für die fehlerhafte(n) Position(en).13)BGH V ZR 131/10 ZWE 2010, 170 14)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373 Das ist immer dann angezeigt, wenn dadurch nur rechnerisch selbständige Teile der Jahresabrechnung betroffen sind.15)BGH V ZB 1/06 ZWE 2007, 398 16)OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NZM 2006, 228 Beispielsweise können das sein:

Der letzte Punkt hat meistens nur die Anfechtung der Einzelabrechnungen und dort auch nur der fehlerhaft berechneten Kostenposition zur Folge.28)BGH V ZR 193/11 ZWE 2012, 371

Prozessuales: Klage auf Ungültigerklärung (Anfechtungsprozess)

Wird nach erfolgter Anfechtung der Abrechnungsbeschluss in Gänze aufgehoben und die fehlerhafte Abrechnung damit ungültig erklärt, müssen die Wohnungseigentümer zu dieser Abrechnung bzw. nach ihrer Änderung einen erneuten Beschluss fassen. Wenn jedoch nur einzelne falsche Abrechnungspositionen aufgehoben werden, sind auch nur hierzu ergänzende neue Beschlüsse notwendig.29)KG 24 W 123/04 NJW-RR 2006, 383 Der übrige – nicht angefochtene – Teil des Beschlusses wird bestandskräftig.30)BGH V ZB 1/06 ZWE 2007, 398

Wird in der Klage auf Anfechtung dieselbe auf einzelne Positionen beschränkt, kann sie nach der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht mehr erweitert werden.31)BayObLG NJW-RR 1992, 1169

Eine teilweise Ungültigerklärung eines Beschlusses durch das Gericht hat nicht zur Folge, dass der gesamte Beschluss ungültig wird.32)entgegen § 139 BGB 33)OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665 34)BayObLG NJOZ 2004, 2885

Der anfechtende Wohnungseigentümer ist an Treu und Glauben35)§ 242 BGB gebunden. Das kann bei Kleinstbeträgen dazu führen, dass die Ungültigerklärung nicht verlangt werden kann (Abweisung der Anfechtungsklage).36)BayObLG WE 1989, 218 37)BayObLG NJW-RR 1997, 716

Das Kammergericht hält sogar geringe Fehler in der Abrechnung für hinnehmbar.38)KG NJW-RR 1987, 1161 39)KG WE 1993, 195

Im Anfechtungsprozess ist der Einwand, dass ein vereinbarter Verteilungsschlüssel zu einer unzumutbaren Benachteiligung führt, unerheblich. Er gilt solange, bis er durch eine andere Vereinbarung getroffen oder eine diese ersetzende Entscheidung des Gerichts ergangen ist. Letzteres erfolgt jedoch nicht im Anfechtungsprozess, sondern ist im Rahmen einer Gestaltungsklage zu verlangen.40)BayObLG BayObLGZ 1998, 278 41)KG NZM 1998, 377

Wirkung der Anfechtungsklage

Die fristgemäß erhobene Anfechtungsklage wegen fehlerhafter Abrechnung entbindet keinen Wohnungseigentümer von der Zahlungspflicht. Die Pflicht zur Zahlung erlischt erst, wenn der zugrundeliegende Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.42)BGH V ZR 167/13 ZWE 2014, 265

Gleiches gilt, wenn der fragwürdige Zahlungsanspruch bereits gegen den anfechtenden Eigentümer in einem separaten Prozess gerichtlich geltend gemacht wird: Dieser Prozess ist solange nicht auszusetzen oder erledigt, solange der Abrechnungsbeschluss noch „in der Welt ist“.43)BayObLG WuM 1993, 298 44)BayObLG WuM 1995, 93

Korrektur durch Zweitbeschluss

Die Wohnungseigentümer haben jederzeit die Möglichkeit, eine vormals beschlossene fehlerhafte Abrechnung durch einen Zweitbeschluss zu korrigieren, wenn es Treu und Glauben widersprechen würde, an der fehlerhaften Abrechnung festzuhalten. Dazu müssen also Umstände zutage treten, die beim Erstbeschluss noch nicht bekannt waren (bspw. später als falsch erkannte Messwerte).45)BayObLG NJW-RR 1994, 658 46)OLG Düsseldorf I-3 Wx 194/06 ZMR 2007, 379

Findet sich für den Zweitbeschluss keine Mehrheit oder ist er auch ansonsten nicht zu fassen (aus organisatorischen Gründen beispielsweise), bleibt nur die rechtzeitige Anfechtung des Erstbeschlusses.47)§ 46 Abs. 1 WEG Unterbleibt diese, wird der Erstbeschluss bestandskäftig.48)BayObLG WE 1995, 187 49)BayObLG NZM 1999, 281

Allerdings sollen offensichtliche Schreibfehler oder Rechenfehler auch noch nach Ablauf der Anfechtungsfrist korrigiert werden können.50)analog § 319 ZPO, so Staudinger/Bub § 28 Rn. mit weiteren Nennungen

Nichtiger Abrechnungsbeschluss

Der Abrechnungsbeschluss ist generell immer nichtig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz hinsichtlich des fraglichen Beschlussinhalts hat. Ein nichtiger Beschluss bedarf keiner Anfechtung, er ist im Zeitpunkt seiner Verkündung schon „nicht mehr in der Welt“.

Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn Beitragsrückstände eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers seinem Nachfolger angelastet werden oder zulasten des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers noch Beitragspflichten begründet werden, vgl. auch diesen Beitrag. Ebenfalls nichtig ist ein Beschluss über Einzelabrechnungen, die Beitragsrückstände aus Vorjahren enthalten und hieraus erneut Zahlungspflichten begründen.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung in der WEG ist grundsätzlich nicht bedingungsfeindlich, solange die Bedingung klar und eindeutig ist. Das ist nie der Fall, wenn die Abrechnung unter der Bedingung beschlossen ist, dass „sie richtig ist“ – dieser Beschluss ist anfechtbar (aber nicht nichtig).51)BayObLG WE 1990, 138

Ein falsch angewandter Verteilungsschlüssel führt nie zur Nichtigkeit, sondern immer nur zur Anfechtbarkeit der Abrechnung, weil die Wohnungseigentümer grundsätzlich die Kompetenz haben, über solche Angelegenheiten zu beschließen.52)BGH V ZB 58/99 ZWE 2000, 518 53)BayObLG 2Z BR 13/01 NJW-RR 2001, 1020

Ergänzung der Jahresabrechnung

Wenn wesentliche Bestandteile der Jahresabrechnung fehlen, ohne dass es sich gleich um eine insgesamt fehlerhafte Abrechnung handelt, kann jeder Eigentümer vom Verwalter auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist54)KG WE 1998, 64 und ohne Anfechtung eine Ergänzung der unvollständigen Abrechnung verlangen. Die Wohnungseigentümer haben über diese Ergänzung zu beschließen.55)BGH V ZB 32/05 ZMR 2005, 547 56)OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665

Einem sogenannten Ergänzungsbeschluss sind beispielsweise folgende fehlenden Teile zugänglich:

  • Beschluss der Einzelabrechnungen ist nicht erfolgt.
  • Abrechnung enthält keine Angaben über einzelne57)AG Hamburg ZMR 2008, 335 oder gesamte58)BayObLG WE 1993, 114 Einnahmen.

Fehlt hingegen die Angabe der Kontostände, lässt sich das nicht mehr über einen Ergänzungsbeschluss heilen. Hier ist die Abrechnung auf Anfechtung hin ingesamt für ungültig zu erklären (siehe oben).

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]