Der Zweck der Einzelabrechnungen besteht darin, den endgültigen Beitrag eines jeden Wohnungs- oder Teileigentums an den Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft festzustellen. Deshalb muss zwingend und ohne Ausnahme für jedes Wohnungs- und Teileigentum eine separate Einzelabrechnung erstellt und Bestandteil der Jahresabrechnung werden. Die Einzelabrechnungen haben objektspezifisch und nicht nach Eigentümern zu erfolgen.01)BGH V ZB 282/11 ZWE 2012, 336 02)OLG Köln 16 Wx 141/07 ZWE 2008, 242 03)OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 NZM 2007, 811 04)LG Köln ZWE 2011, 136

Einführung

Die Einzelabrechnungen werden aus der Gesamtabrechnung abgeleitet. Dabei wird anhand des maßgeblichen Verteilungsschlüssels der Anteil der jeweiligen Einheit (Wohnungs- oder Teileigentum) an den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft errechnet und hiervon die Beitragsvorschüsse abgezogen.05)OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 NZM 2007, 811 06)BayObLG NJW-RR 1998, 1624

EinzelabrechnungenDas bedeutet im Umkehrschluss, dass es keine isolierten Einzelabrechnungen geben kann, sondern diese nur wirksam beschlossen werden können, wenn zuvor (oder gleichzeitig) auch die Gesamtabrechnung beschlossen wurde. Werden dennoch nur Einzelabrechnungen zum Gegenstand der Beschlussfassung, handelt es sich nicht um einen wirksamen Beschluss zur Jahresabrechnung. Ein solcher Beschluss wird nie bestandskräftig, ein Ausgleichsanspruch hinsichtlich der Nachzahlungen oder Guthaben entsteht nicht.07)OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 NZM 2007, 811

In den Einzelabrechnungen dürfen nur die Kostenarten08)OLG Düsseldorf ZMR 2007, 129 und Beträge09)BayObLG NJW-RR 1992, 1169 enthalten sein, die auch in der Gesamtabrechnung stehen.

Hingegen dürfen nicht alle Einnahmen, die in der Gesamtabrechnung auftauchen, auch in die Einzelabrechnungen übernommen werden. Beispielsweise eingezahlte, aber noch nicht abrechnungsreife Sonderumlagen oder nicht verbrauchte Beiträge zur Instandhaltungsrücklage dürfen verständlicherweise nicht als Einnahmen auf die Eigentümer verteilt werden.

Das Ergebnis der Einzelabrechnung ist ein Guthaben als Rückforderungsanspruch des Eigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Nachzahlung als Zahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen den Eigentümer. Diese Ansprüche werden nach entsprechender Beschlussfassung fällig und sind – je nach Beschlussinhalt – entweder zu zahlen oder mit künftigen Vorschüssen zu verrechnen.

Verteilung der Ausgaben in den Einzelabrechnungen

Der richtige Verteilungsschlüssel

In der Einzelabrechnung müssen die Kostenpositionen der Gesamtabrechnung mit dem jeweils richtigen Verteilungsschlüssel aufgeführt werden. Daraus errechnet sich – ebenfalls je Kostenposition – der Einzelbetrag der jeweiligen Wohn- oder Teileigentumseinheit.

Welcher Verteilungsschlüssel anzuwenden ist, richtet sich nach der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder einem entsprechenden Beschluss. Liegt beides nicht vor, gilt der allgemeine Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile).10)§ 16 Abs. 2 WEG Der Verteilungsschlüssel kann durch Beschluss der Einzelabrechnungen nicht generell geändert werden.11)BGH V ZR 202/09 NJW 2010, 2654 12)OLG München 34 Wx 21/07 ZMR 2007, 811 13)anderer Ansicht: OLG Hamm 15 W 142/03 ZMR 2004, 774 Allenfalls für eine Einzelmaßnahme ist das denkbar, dann sind aber auch die dafür erforderlichen Mehrheiten obligatorisch.

Der Beschluss über fehlerhafte Einzelabrechnungen, die einen falschen Verteilungsschlüssel anwenden, ist anfechtbar, aber nicht nichtig.14)BGH V ZB 58/99 ZWE 2000, 518 15)BayObLG ZWE 2002, 580 16)OLG Düsseldorf I-3 Wx 194/06 ZMR 2007, 379 Erfolgt keine Anfechtung und der Beschluss wird damit bestandskräftig, bleibt es für diese Abrechnung beim falschen Verteilungsschlüssel.17)OLG Düsseldorf I-3 Wx 194/06 ZMR 2007, 379

Kostentragung auch bei Nichtbenutzung?

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentümer auch dann zur Kostentragung verpflichtet, wenn er die Einheit nicht nutzt.18)OLG Hamm OLGZ 1982, 20 19)OLG Hamm 15 W 349/99 ZWE 2000, 424 Das gilt sowohl für die verbrauchsunabhängigen, als auch für die verbrauchsabhängigen Kosten.

Anders sieht es aus, wenn die Einheit noch nicht fertiggestellt und deshalb nicht nutzbar ist. Dann muss der Eigentümer nur die Fixkosten, nicht jedoch die Verbrauchskosten tragen.20)OLG Hamm OLGZ 1982, 20 21)AG Hildesheim ZMR 1989, 195 Gleiches soll gelten, wenn Wohnungen zwar fertiggestellt, aber noch nicht verkauft sind und deshalb nicht genutzt werden.22)OLG Hamm OLGZ 1982, 20

Gibt es hinsichtlich der fehlenden Nutzungsmöglichkeit keine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die diesem Umstand Rechnung trägt, können unter Umständen die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels verpflichtet sein, wenn die Kostenbelastung der nicht nutzbaren Einheit Treu und Glauben23)§ 242 BGB widerspricht.24)Becker in Bärmann § 28 Rn. 137

Berechtigte Ausgaben

Sämtliche berechtigte Ausgaben sind in den Einzelabrechnungen auf die betroffenen kostentragungspflichtigen Einheiten zu verteilen. Betreffen Kostenpositionen nur einzelne Einheiten (bzw. Eigentümer), sind auch nur diese damit zu belasten.

Beispielsweise kommt das zur Anwendung, wenn der Verwalter ermächtigt war, etwaige Prozesskosten für ein Beschlussanfechtungsverfahren mit Mitteln der Gemeinschaft vorzufinanzieren. Dann sind auch nur die Einheiten damit zu belasten, die diese Prozesskosten zu tragen hatten.25)KG 24 W 6/05 ZMR 2006, 224 26)OLG Köln 16 Wx 76/03 OLGR 2003, 241 27)LG Berlin GE 2009, 224 28)LG Leipzig ZMR 2007, 400 29)AG Dortmund NZM 2008, 172 30)AG Pinneberg ZMR 2009, 559

Unberechtigte Ausgaben

Es ist umstritten, wie mit unberechtigten Ausgaben des Verwalters in den Einzelabrechnungen zu verfahren ist. Der häufigste Fall sind Kosten, die ausschließlich das einzelne Sondereigentum betreffen.31)KG 24 W 123/04 NZM 2006, 108 32)OLG Düsseldorf I-3 Wx 229/05 ZMR 2006, 217

Wenn die Zahlungsverpflichtung des Sondereigentümers rechtskräftig festgestellt ist oder er sie anerkannt hat, dann können diese Kosten im Wege der Einzelanlastung in die Einzelabrechnung aufgenommen werden.33)BGH V ZR 156/10 ZWE 2011, 256 In diesen beiden Fällen besteht durch Urteil oder Anerkenntnis bereits der Zahlungsanspruch der WEG und muss nicht erst durch Beschluss der Einzelabrechnung „hergestellt“ werden.

Fehlt es an Urteil oder Anerkenntnis des Eigentümers, kann das auch durch eine noch so umfassende und ausführliche Beschlussfassung nicht „geheilt“ werden. Ein solcher Beschluss ist anfechtbar und für ungültig zu erklären.34)BayObLG 2Z BR 178/04 NZM 2005, 624 35)KG NZM 2001, 294 36)OLG Hamburg 2 Wx 30/08 ZMR 2009, 781 37)KG 24 W 189/02 ZMR 2003, 874 38)OLG Köln 16 Wx 156/03 NZM 2003, 806 Statt solche Ausgaben in die Einzelabrechnung aufzunehmen, muss die WEG vielmehr den Sondereigentümer außerhalb der Abrechnung in Anspruch nehmen.

Gleiches gilt sogar für rechtskräftig festgestellte Ansprüche der Gemeinschaft gegen einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer. Diese Kosten dürfen selbstverständlich nicht in die Einzelabrechnung des Erwerbers aufgenommen werden.39)BayObLG NJW-RR 1997, 715 Der Beschluss einer solchen fehlerhaften Einzelabrechnung ist nichtig.

Verteilung der Einnahmen in den Einzelabrechnungen

Der wahrscheinlich häufigste Fall der Verteilung von Einnahmen sind Miet- oder Pachterlöse, die die WEG für gemeinschaftliche Flächen erhält. Sie sind nach dem jeweils gültigen Verteilungsschlüssel in den Einzelabrechnungen zu verteilen.

Einnahmen aus Zwangsversteigerung

Ein Versteigerungserlös aus der Zwangsversteigerung einer Einheit eines säumigen Eigentümers ist hingegen nur auf diejenigen Eigentümer zu verteilen, die (bisher) auch den Zahlungsausfall des Schuldners zu tragen hatten. Ist ist nicht gerechtfertigt, den Ersteher an diesem Erlös zu beteiligen. Schließlich haftet er nach § 56 Satz 2 ZVG auch nicht für die Rückstände seines Vorgängers.

Einnahmen aus einer Liquiditätssonderumlage

Anders hingegen sieht es bei der Rückzahlung einer Ausfalldeckungsumlage / Liquiditätssonderumlage aus. Deren Erlös ist auf alle gegenwärtigen Wohnungseigentümer zu verteilen. Dabei spielt es keine Rolle, ob zwischenzeitlich Eigentümerwechsel stattgefunden haben und insofern ein Erwerber Geld bekommt, das sein Veräußerer eingezahlt hat. Wie Erwerber und Veräußerer sich da einigen ist eine Frage des Erwerbsvertrages, der auf das Verhältnis der WEG zu ihren Mitgliedern keinen Einfluss hat.

Einnahmen aus einem Insolvenzverfahren

Gleiches gilt für Erlöse aus einer Insolvenzquote oder einer abgesonderten Befriedigung der WEG. An solchen Erlösen sind ebenfalls die gegenwärtigen Eigentümer zu beteiligen.40)anderer Auffassung: KG NZM 1998, 579

Abgeltungssteuer und haushaltsnahe Dienstleistungen

Ob und inwieweit der Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für seine Steuerangelegenheiten verwendet, ist seine Sache. Ohne entsprechende Vereinbarung kann er vom Verwalter keine Einzelabrechnung verlangen, die die Geltendmachung von Werbungskosten oder sonstigen Steuerermäßigungen ermöglicht.41)KG 24 W 93/08 ZMR 2009, 709 42)AG Aachen ZMR 2008, 833 43)AG Bremen ZMR 2007, 819

Selbst wenn der Verwalter die Einzelabrechnungen so erstellen soll, dass der Anteil des Eigentümers an etwaigen Abgeltungssteuern ausgewiesen wird, braucht es dafür eine Vereinbarung.44)AG Bremen 2007, 819 für die vorherige Zinsabschlagsteuer 45)LG Bremen ZMR 2009, 750 für die vorherige Zinsabschlagsteuer

Ähnlich verhält es sich mit den haushaltsnahen Dienstleistungen nach § 35a EStG. Ohne entsprechende Vereinbarung oder Beschluss nach § 21 Abs. 3 WEG46)KG 24 W 93/08 ZMR 2009, 709 muss der Verwalter auch diese Bescheinigung nicht erbringen.47)im umgekehrten Fall: AG Aachen 86 C 1/07 ZMR 2008, 833 Der Verwalter muss – wenn vereinbart oder beschlossen – diese Bescheinigungen auch nicht kostenlos erstellen.48)AG Neuss 74 II 106/07 WEG ZMR 2007, 898 49)AG Bremen ZMR 2007, 819 50)LG Bremen ZMR 2009, 750 51)AG Aachen 86 C 1/07 ZMR 2008, 833 Bis zu 25,00 Euro je Bescheinigung sind dabei angemessen.52)LG Düsseldorf 19 T 489/07 ZMR 2008, 484 Die Höhe der Zusatzvergütung sollte im Beschluss nach § 21 Abs. 3 WEG mit geregelt werden, was formal auch zulässig ist.53)KG 24 W 93/08 ZMR 2009, 709

Heizkosten

In den Einzelabrechnungen werden die Heizkosten und – sofern zentral vorhanden – die Kosten der Wassererwärmung verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung verteilt. Das bedeutet, dass es in diesem Punkt keine direkte Ableitung der Kosten von der Gesamtabrechnung zur Einzelabrechnung geben kann. Das liegt daran, dass in der Gesamtabrechnung das strenge Abflussprinzip gilt, was der Heizkostenverordnung zuwider läuft (Abgrenzungsprinzip).

Nachzahlungen und Beitragsrückstände

Rückständige Beiträge, die aus früheren Perioden im Abrechnungsjahr eingegangen sind, sind keine Einnahmen, sondern beglichene Forderungen. Demnach gehören sie auch nicht in die Einzelabrechnungen.54)BayObLG 2Z BR 52/00 ZWE 2001, 375 55)BayObLG 2Z BR 139/01 ZWE 2002, 577 Daran ändert auch nichts, dass einige Abrechnungsprogramme den tatsächlichen Stand des Eigentümerkontos in der Einzelabrechnung andrucken. Dieser rein informative Teil wird nicht Gegenstand der Beschlussfassung56)BayObLG ZWE 2000, 348 57)BayObLG 2Z BR 143/04 ZMR 2006, 140 und begründet auch nicht eine erneute Forderung gegen den Wohnungseigentümer.58)KG WE 1993, 194 Bezieht der Beschluss über die Abrechnung ausdrücklich auch Schulden aus Vorjahren mit ein, ist er mangels Beschlusskompetenz teilnichtig.59)LG Nürnberg-Fürth 14 S 5724/09 ZWE 2010, 134

Einzelabrechnung von vermieteten Wohnungen

Der Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, die Einzelabrechnungen so zu gestalten, dass sich daraus einfach eine Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter des Wohnungseigentümers ableiten lässt.60)BayObLG 2Z BR 198/04 ZMR 2005, 564 Einerseits sind die Verteilungsschlüssel der WEG in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht mit den mietrechtlich vereinbarten Umlageschlüsseln identisch. Andererseits hat der Verwalter schlicht keine Kenntnis vom Inhalt des Mietvertrages und kann so auch nicht einschätzen, welche Kosten als umlagefähige Betriebskosten vereinbart sind.

Belegeinsicht des Mieters beim WEG-Verwalter

Ohne Ermächtigung des vermietenden Wohnungseigentümers hat der Mieter nicht das Recht zur Belegeinsicht der Verwaltungsunterlagen. Der vermietende Wohnungseigentümer sollte diese Ermächtigung jedoch erteilen (hier und hier steht, warum).

Ergebnisse der Einzelabrechnungen

Technisch hat jede Einzelabrechnung zwei Ergebnisse: Einerseits das Abrechnungsergebnis61)auch Abrechnungssaldo genannt nach tatsächlichen Zahlungen, andererseits die sogenannte Abrechnungsspitze.

Abrechnungsergenis

Das tatsächliche Abrechnungsergebnis bildet sich aus den Kosten der Einheit, abzüglich der Einnahmen der Einheit und des tatsächlich gezahlten Hausgeldes. Dabei handelt es sich jedoch nur um einen deklaratorischen Ausweis dessen, was nach Abschluss des Jahres noch zu zahlen bzw. wieder zu erstatten ist (Nachzahlung oder Guthaben).

Abrechnungsspitze

Juristisch wird hierüber aber auch bei ordnungsgemäßem Beschluss keine Forderung begründet. Jeder Beschluss über Einzelabrechnungen begründet nämlich nur Forderungen in Höhe der Abrechnungsspitze. Das ist der Betrag, der sich beim Vergleich der tatsächlichen Kosten der Einheit abzüglich der geschuldeten Hausgeldzahlungen (und nicht der tatsächlichen Hausgeldzahlungen) ergibt.

Beispiel:

Der Eigentümer hätte für das Jahr 2017 monatlich 200,00 Euro Hausgeld zahlen sollen, zahlte aber nur 2.000 Euro. Die tatsächlichen Kosten der Einheit beitrugen 2.500 Euro.

Abrechnungsergebnis: Nachzahlung i. H. v. 500 Euro (2.500 Euro minus 2.000 Euro tatsächliche Zahlung)

Abrechnungsspitze: Nachzahlung i. H. v. 100 Euro (2.500 Euro minus 2.400 Euro geschuldete Zahlung)

Der Hintergrund dafür ist, dass die WEG nicht die Kompetenz hat, Forderungen neu zu beschließen. Über die im obigen Beispiel fehlenden 400 Euro würde aber eine neue Schuld begründet, wenn die Wohnungseigentümer eine Nachzahlung in Höhe von 500 Euro beschließen würden. Nichtsdestoweniger schuldet der beispielhafte Wohnungseigentümer natürlich die vollen 500 Euro:

  • 400 Euro aus dem bereits lange zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan und
  • 100 Euro aus der nunmehr beschlossenen Abrechnungsspitze
    (was in Summe wieder das Abrechnungsergebnis von 500 Euro ergibt).

Es ist nicht ganz klar, ob in den Einzelabrechnungen neben dem Abrechnungsergebnis immer auch die Abrechnungsspitze ausgewiesen werden muss, um einen wirksamen Zahlungsanspruch zu begründen. In NRW meint man: Ja.62)OLG Düsseldorf 3 Wx 283/00 ZWE 2001, 77 63)LG Dortmund 1 S 18/13 ZWE 2014, 365 Viele Autoren meinen allerdings: Nein, schließlich kann die Abrechnungsspitze sowohl von der WEG, als auch vom Wohnungseigentümer einfach selbst ausgerechnet werden.64)Drasdo ZMR 2010, 831 65)Spielbauer ZWE 2011, 149 Wir schließen uns der letztgenannten Meinung an.

Einzelabrechnungen bei Eigentümerwechsel

Hierbei ist besonders wichtig, dass der Erwerber nicht für Beitragsrückstände seines Vorgängers haftet.66)BGH V ZB 10/87 BGHZ 104, 197 67)OLG Hamm NJW-RR 1996, 911 68)BayObLG WE 1998, 316 Das bedeutet im Ergebnis, dass der Erwerber nur die Abrechnungsspitze (siehe oben) und eventuell noch offene Hausgelder aus der Zeit nach seinem Eintritt in die WEG schuldet. Für etwaige noch rückständige Hausgelder für dem Eigentumswechsel ist allein der Veräußerer in Anspruch zu nehmen. Beitragsrückstände des Veräußerers haben in der Einzelabrechnung des Erwerbers nichts zu suchen.

Das Gleiche gilt auch für ein Guthaben als Abrechnungsspitze: Es steht allein dem Erwerber zu. Wie sich Erwerber und Veräußerer diesbezüglich auseinandersetzen, geht die WEG oder den Verwalter nichts an. Der Verwalter kann dieses Guthaben schuldbefreiend für die WEG nur an den Erwerber auszahlen.

Das bedeutet auch, dass der Veräußerer weiterhin rückständiges Hausgeld schuldet, obgleich die Einzelabrechnung vielleicht eine positive Abrechnungsspitze (Guthaben) ausweist. Das ist deshalb so, weil der Veräußerer nicht mehr in den Genuss des Beschlusses der Abrechnung kommt, die seinen Verpflichtungen begrenzen würde.69)BayObLG 2Z BR 54/00 NJW-RR 2001, 659 70)LG Frankfurt (Oder) 6a S 75/11 ZWE 2012, 433

Erwerber und Veräußerer haften dabei weder quotal, noch gesamtschuldnerisch, sondern jeder für seine Verpflichtungen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]