Die Wohnungseigentümer fassen mit einfacher Mehrheit einen Beschluss über die vom Verwalter rechtzeitig vorgelegte Jahresabrechnung. Diese besteht aus der Gesamtabrechnung und den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen. Demnach müssen auch beide Abrechnungsteile Gegenstand der Beschlussfassung sein.

Beschluss der Jahresabrechnung

Auch bei Mehrhausanlagen dürfen grundsätzlich alle Eigentümer über alle – auch einzelnen – „Hausabrechnungen“ beschließen. Das liegt daran, dass in jeder dieser „Teilabrechnungen“ immer das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist, an dem alle Eigentümer einen Anteil haben und über das sie beschließen können.01)OLG Zweibrücken 3 W 64/04 ZMR 2005, 909 02)BayObLG 2 Z BR 16/94 ZMR 1994, 338

BeschlussIst in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt, dass für verschiedene Untergemeinschaften einzelner Objekte auch getrennte Jahresabrechnungen erstellt werden müssen, so können über die Gesamtabrechnung dennoch nur alle Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen. Erst hiernach können – gegebenenfalls auch in getrennten Eigentümerversammlungen – die aus der Gesamtabrechnung für jede Untergemeinschaft abgeleiteten „Untergemeinschaftsabrechnungen“ nebst Einzelabrechnungen beschlossen werden.03)BGH V ZR 231/11 ZWE 2012, 494

Weil die Gemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz04)§ 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung hat, ist der Beschluss über eine fehlerhafte Abrechnung nur anfechtbar, aber nicht nichtig. Er wird also nach fruchtlosem Ablauf der Abrechnungsfrist bestandskräftig – fehlerhafte Abrechnung hin oder her.

Beschluss der Gesamtabrechnung

Mit dem Beschluss über die Gesamtabrechnung legen die Wohnungseigentümer verbindlich fest, welche Einnahmen Bestandteil der Abrechnung sind und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft05)§ 16 Abs. 2 WEG angefallen sind.06)OLG Frankfurt am Main OLGZ 1979, 136 Mit diesem Beschluss wird überhaupt erst die Grundlage für einen Zahlungsanspruch gegen den Wohnungseigentümer geschaffen. Der Beschluss kann im Wege der Gestaltungsklage – wie beim Wirtschaftsplan auch – ersetzt werden.

Die Wohnungseigentümer können den Beschluss einer Gesamtabrechnung jederzeit durch einen erneuten Beschluss ändern, aufheben oder bestätigen.

Sie können den Beschluss auch unter den Vorbehalt der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellen.07)§ 158 Abs. 1 BGB Erteilt dieser ein positives Prüfergebnis, ist die Abrechnung beschlossen; im umgekehrten Fall ist der Beschluss wirkungslos.08)BayObLG NJWE-MietR 1997, 15

Beschluss der Einzelabrechnungen

Mit dem Beschluss über die Gesamtabrechnung ist es nicht getan. Es gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, anschließend oder gleichzeitig auch einen Beschluss über die Einzelabrechnungen herbeizuführen,09)BayObLGZ 1989, 310 10)OLG Köln WuM 1990, 46 weil beide Teile untrennbar miteinander verknüpft sind. Zweifelt ein Eigentümer beispielsweise die Höhe seiner in der Einzelabrechnung ausgewiesenen Einzahlungen an, hat das – vorausgesetzt, dass tatsächlich Zahlungen nicht erfasst wurden – notwendigerweise auch Auswirkungen auf die Gesamtabrechnung.11)LG Köln 29 T 294/07 ZMR 2008, 830 In diesem Fall sind im Anfechtungsprozess beide Abrechnungen für ungültig zu erklären.

Sollte der Beschlusswortlaut nicht eindeutig genug sein und lagen aber den Wohnungseigentümern sowohl die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnungen vor, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass beide Teile beschlossen worden sind.12)OLG Hamm 15 Wx 208/08 ZMR 2009, 467 13)OLG Stuttgart WE 1998, 383 Es ist dabei nicht zwingend notwendig, dass die Einzelabrechnungen zeitlich nach der Beschlussfassung über die Gesamtabrechnung beschlossen werden.

Fehlt eine Beschlussfassung über die Einzelabrechnungen, besteht hierauf weiterhin ein Anspruch.14)OLG München 34 Wx 46/07 ZMR 2009, 64

Genehmigung der Jahresabrechnung ohne Beschluss

Zunächst sei angemerkt, dass mit dem folgendem Absatz wirklich nur Vereinbarungen gemeint sind, wie sie sich beispielsweise aus der Gemeinschaftsordnung oder späteren Nachtragen ergeben. Eine Regelung im Verwaltervertrag reicht hierfür ebensowenig aus, wie eine – nur mehrheitliche – Beschlussfassung.

Gelegentlich bestehenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander, wonach eine Jahresabrechnung als anerkannt gilt, wenn ihr nicht binnen einer bestimmten Frist widersprochen wurde. Solche Regelungen werden als Genehmigungsfiktion bezeichnet und in der Literatur unterschiedlich interpretiert, nämlich als:

  • eine Genehmigung durch Beschluss ohne Versammlung oder
  • eine Genehmigung ohne Beschluss.

Die akademische Herleitung, warum beide Interpretationen wohl zulässig sind, würde an dieser Stelle zu weit führen. Im Ergebnis ist sich die Literatur weitestgehend einig, dass solche Regelungen zulässig sind. Die Gerichte folgen dieser Auffassung nicht in Gänze.15)ablehnend: OLG Köln WEM 1977, 52; OLG Hamm OLGZ 1978, 292; BayObLGZ 1980, 331

Fassen die Wohnungseigentümer trotz einer solchen oben stehenden Vereinbarung dennoch einen Beschluss über die Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung, geht dieser der Genehmigungsfiktion vor.16)BGH V ZB 8/90 BGHZ 113, 197

Guthaben aus der Jahresabrechnung

Es obliegt den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, etwaige Guthaben auszuzahlen oder mit künftigen Vorauszahlungen zu verrechnen.17)§ 21 Abs. 7 WEG 18)KG NJW-RR 1995, 975

Obgleich das in der Praxis etwas spitzfindig erscheinen mag, aber eine eigenmächtige Verrechnung des Guthaben ist unzulässig – sowohl durch den Verwalter, als auch durch den Wohnungseigentümer. Ist die Verrechnung nicht beschlossen, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Auszahlung, der auch nur durch Auszahlung befriedigt werden kann.

Soweit der Beschluss zur Fälligkeit nicht anders lautet, ist dieser Rückzahlungsanspruch auch sofort fällig.19)§ 271 BGB Gleiches gilt, wenn im Beschluss überhaupt keine Regelung zur Fälligkeit enthalten ist.

Der Rückzahlungsanspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und besteht auch dann (sofort), wenn (noch) überhaupt nicht die finanziellen Mittel zur Auszahlung der Guthaben vorhanden sind. Es ist auch deshalb empfehlenswert, zur Fälligkeit der Guthaben eine entsprechende Regelung in den Beschluss aufzunehmen.

Gelegentlich kommt es vor, dass die Wohnungseigentümer die Zuweisung der Guthaben in die Instandhaltungsrücklage beschließen. Das verstößt allerdings nur dann nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung, wenn die Kostenverteilungsschlüssel des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung identisch und für alle Wohnungseigentümer anteilig gleich sind.

Praxis-Tipp:
Wenn die Wohnungseigentümer statt einer Auszahlung der Guthaben eine Sonderzuführung zur Instandhaltungsrücklage wünschen, empfiehlt sich die gesonderte Beschlussfassung einer Sonderumlage zur Instandhaltungsrücklagenzuführung mit dem dafür gültigen Verteilungsschlüssel.
So ist einerseits sichergestellt, dass der Abrechnungsbeschluss nicht fehlerhaft wird und andererseits, dass die Ansparung zur Rücklage „gerecht“ (nämlich mit dem richtigen Verteilungsschlüssel) erfolgt.

Wem im Falle eines Eigentümerwechsels das Guthaben zusteht, haben wir bereits ausführlich bereits hier erläutert.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]