Zur Rechnungslegung kann der Verwalter durch die Wohnungseigentümer aufgefordert werden oder nach seiner Abwahl ohne Aufforderung verpflichtet sein. Das ist bei der Jahresabrechnung anders, hier trifft den Verwalter eine automatische Pflicht zur Aufstellung.

Pflicht des Verwalters zur Aufstellung

Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter die Jahresabrechnung aufstellen.01)§ 28 Abs. 3 WEG Einer gesonderten Aufforderung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Die Jahresabrechnung hat schriftlich zu erfolgen und muss den Anforderungen an Bestimmtheit und Klarheit genügen.02)BayObLGZ 1987, 86

AufstellungObgleich das nicht einer professionellen Verwalterleistung entspricht, widerspricht ein Beschluss über eine Loseblattsammlung, die augenscheinlich eine Jahresabrechnung darstellen soll, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.03)KG NJW-RR 1996, 526 Ebenfalls möglich ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach die Jahresabrechnung durch einen Dritten erstellt werden soll, wenn dies im Einzelfall notwendig ist und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.04)OLG Düsseldorf I-3 Wx 127/06 ZWE 2007, 309

Denkbar selten dürfte der Fall sein, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung (also in der Gemeinschaftsordnung) auf die Aufstellung einer Jahresabrechnung verzichten, was aber wohl möglich ist.05)Becker in Bärmann § 28 Rn. 104

Der Verwalter hat unter keinen Gesichtspunkten ein Zurückbehaltungsrecht, das er seiner Abrechnungspflicht entgegen setzen kann.

Anspruch auf Jahresabrechnung

Jeder Wohnungseigentümer hat den Anspruch auf Abrechnung06)§ 21 Abs. 4 WEG gegen den Verwalter und kann ihn – notfalls gerichtlich – geltend machen und nach § 887 ZPO vollstrecken lassen.07)BGH VII ZB 1/84 NJW 1985, 912 08)BayObLG WE 1991, 223 09)OLG Düsseldorf ZMR 1999, 425 10)KG WE 1987, 195 11)OLG Hamm OLGZ 1975, 157 12)OLG Karlsruhe WE 1998, 500 13)anderer Auffassung: KG NJW 1972, 2093 – Vollstreckung nach § 888 ZPO als unvertretbare Handlung Der Anspruch besteht nur hinsichtlich der einheitlichen Jahresabrechnung, nicht jedoch auf eine gesonderte Abrechnung für den verlangenden Wohnungseigentümer.14)KG WE 1987, 195

Der Anspruch ist erfüllt, wenn die Abrechnung vorgelegt wurde und

  • geordnet und übersichtlich ist,
  • sämtliche Angaben über Einnahmen und Ausgaben sowie
  • Rücklagen und Bankkonten enthält
  • und natürlich inhaltlich korrekt ist.

Sind diese Anforderungen erfüllt, kann kein Wohnungseigentümer eine Änderung oder eine Neuaufstellung verlangen. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümerversammlung die Abrechnung nicht beschließt, der Beschluss nicht angenommen oder gar durch Anfechtung aufgehoben wurde.15)KG WE 1987, 195 16)BayObLG MDR 1988, 322

Anspruch auf Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Der Anspruch auf Abrechnung geht vom Veräußerer auf den Erwerber über.17)OLG Hamm 15 W 385/06 ZMR 2008, 228 18)KG ZWE 2000, 224 19)KG NZM 2001, 241 Dem ausgeschiedenen Eigentümer steht zwar kein Anspruch auf Abrechnung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu, jedoch hat er auch nach seinem Ausscheiden das nachwirkende Recht auf Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege, um so etwaige Ausgleichsansprüche mit dem Erwerber zu ermitteln.20)KG ZWE 2000, 226

Verjährung des Abrechnungsanspruchs

Es gilt die dreijährige Regelverjährung.21)§ 195 BGB Der Anspruch auf Abrechnung erlischt also drei Jahres nach seinem Entstehen,22)§ 199 BGB was regelmäßig eine nahezu vierjährige Verjährungsfrist bedeutet. Das lässt sich anhand des folgenden Beispiels verdeutlichen:

Fraglicher Abrechnungszeitraum: 2017
Anspruch auf Abrechnung entsteht am: 01.01.2018
Beginn Verjährungsfrist: 31.12.2018
Ende der Verjährungsfrist: 31.12.2021

Zeitraum der Jahresabrechnung

Der Abrechnungszeitraum ist – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung23)OLG Köln ZWE 2015, 43 – immer das Kalenderjahr.24)§ 28 Abs. 3 WEG Daran ändert auch eine langjährige andere Verfahrensweise nichts: Jeder Wohnungseigentümer kann dann die Umstellung des Abrechnungszeitraumes auf das Kalenderjahr verlangen.25)OLG Köln ZWE 2015, 43 26)LG München I ZMR 2009, 218

Fälligkeit der Jahresabrechnung

Der Verwalter schuldet die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres. Sie wird anschließend innerhalb einer angemessenen Frist fällig, in der Regel geht man hier von drei bis sechs Monaten aus.27)OLG Zweibrücken ZMR 2007, 887 28)BayObLG WE 1991, 223 Welche Frist dem Verwalter zugestanden werden muss hängt vom Umfang und der Schwierigkeit der Jahresabrechnung ab. Liegen dem Verwalter beispielsweise heizkostenrelevante Rechnungen noch nicht vor, dürfte eine Fristverlängerung in Betracht kommen. Nicht hingegen fristverlängernd wirken fehlende Handwerkerrechnungen, da diese im Rahmen der Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung ohnehin nicht in die zurückliegende Abrechnungsperiode eingestellt werden.29)OLG Karlsruhe NZM 1998, 768

Verzug des Verwalters durch Mahnung

Der Verwalter kommt nach Fälligkeit durch eine Mahnung der Wohnungseigentümer in Verzug. Erst dann kommt unter Umständen eine Schadenersatzpflicht des Verwalters wegen der Verspätung in Betracht, weil etwa ein Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten abrechnen kann.30)OLG Düsseldorf I-3 Wx 160/06 ZMR 2007, 287

Wenn die Wohnungseigentümer den Verwalter zur Aufstellung der Jahresabrechnung ermahnt und ihm eine Frist gesetzt haben,31)§ 281 Abs. 1 BGB können sie nach Ablauf dieser Frist die Erstellung der Abrechnung an einen Dritten beauftragen. Im Wege des Verzugsschadenersatzes können sie diese Kosten dann vom Verwalter zurückfordern.32)KG NJW-RR 1993, 529

Schlimmstenfalls rechtfertig der Verzug des Verwalters in Sachen der Erstellung der Abrechnung seine sofortige Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümer aus wichtigem Grund.33)OLG Karlsruhe NZM 1998, 768 34)BayObLG ZWE 2000, 38

Abrechnung durch das Gericht

Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Aufstellung der Jahresabrechnung verlangen. Kommt der Verwalter seiner Abrechnungspflicht nicht nach, kann er vom zuständigen Gericht dazu verurteilt werden.35)BGH VII ZB 1/84 NJW 1985, 912 Da es sich bei der Aufstellung der Abrechnung um eine vertretbare Handlung handelt, ist ein entsprechender gerichtlicher Titel nach § 887 ZPO zu vollstrecken mit der Folge, dass ein Dritter mit der Erstellung der Abrechnung ersatzweise beauftragt werden kann.36)BayObLG WE 1989, 220 37)anderer Auffassung: KG NJW 1972, 2093 – Vollstreckung nach § 888 ZPO als unvertretbare Handlung

Andererseits ist denkbar, dass der Verwalter in Erledigung seiner Abrechnungspflicht eine korrekte Abrechnung erstellt hat, diese jedoch von der Wohnungseigentümerversammlung nicht genehmigt wird. Dann hat jeder Wohnungseigentümer den Anspruch auf Ersetzung des Beschlusses durch gerichtliche Entscheidung (Gestaltungsklage).38)§§ 21 Abs. 4, 8, 43 Nr. 2 Der Kläger hat dafür alle maßgeblichen Tatsachen vorzutragen und genießt auch nur dann Rechtsschutzbedürfnis, wenn er vorher ergebnislos versucht hat, eine Beschlussfassung über die korrekte Abrechnung herbeizuführen und seine Miteigentümer auch ausreichend Gelegenheit zur Prüfung hatten.39)KG WE 1991, 326 40)KG ZWE 2000, 40

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]