Bei Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel entfaltet der Beschluss über die Abrechnung nur Wirkung für und gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.01)BGH V ZR 113/11 ZWE 2012, 90 02)BGH V ZB 10/87 BGHZ 104, 197 03)BGH V ZB 16/95 BGHZ 131, 228 04)BGH V ZB 17/99 BGHZ 142, 290 Auch hier leitet sich die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft aus der Eintragung im Grundbuch bzw. aus dem Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren ab.

Keine Beschlusskompetenz für Haftungserweiterung

Jahresabrechnung und EigentümerwechselDie Wohnungseigentümer können im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung nicht beschließen, dass der Erwerber bzw. Ersteher für die rückständigen Beiträge seines Vorgängers haften soll. Dazu fehlt ihnen die Beschlusskompetenz: Die Wohnungseigentümer können für die Zukunft einen Wirtschaftsplan beschließen und hierüber für die Vergangenheit abrechnen.05)§ 28 Abs. 5 WEG Daraus folgt jedoch keineswegs das Recht, bereits gegen den Veräußerer fällig gewordene Beiträge einem anderen Wohnungseigentümer aufzuerlegen.

Wenn in der Jahresabrechnung also Beitragsrückstände des Veräußerers enthalten sind, ist der Beschluss hierüber teilnichtig.06)BGH V ZR 147/11 ZWE 2012, 260 07)BGH V ZR 245/09 ZWE 2011, 403 Aus diesem Beschluss kann für die Beitragsrückstände des Veräußerers kein Anspruch gegen den „neuen“ Eigentümer hergeleitet werden.

Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel: Abrechnungsspitze

Lediglich für die sogenannte Abrechnungsspitze kann der Beschluss Wirkung für und gegen den Erwerber entfalten. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um die (positive wie negative) Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und den planmäßigen Vorauszahlungen.

Beispiel 1:
Soll Hausgeld 2017: 1.200,00 Euro
davon vom Veräußerer nur bezahlt: 900,00 Euro
Tatsächliche Kosten 2017: 1.400,00 Euro
Abrechnungsspitze: 200,00 Euro schuldet der Erwerber
Rückständiges Hausgeld: 300,00 Euro schuldet weiterhin der Veräußerer

Ergibt die Abrechnungsspitze eine Nachzahlung, haftet hierfür allein der Erwerber bzw. Ersteher, nicht der Veräußerer. Hat letzterer seine Beitragsschuld für das Abrechnungsjahr beglichen, haftet er der Gemeinschaft gegenüber nicht mehr. Die Wohnungseigentümer können gegen ihn auch keine Forderung (Nachzahlung) beschließen, weil es sich dabei um einen unzulässigen Gesamtakt (Beschluss) zulasten Dritter handeln würde, der nichtig ist.08)BGH V ZR 113/11 ZWE 2012, 90

Hat der Veräußerer hingegen noch Beitragsrückstände aus seiner Zeit als Eigentümer, haftet er hierfür weiterhin. Das gilt selbst dann, wenn die Jahresabrechnung für den fraglichen Zeitraum ein Guthaben ausweist:09)LG Frankfurt (Oder) ZWE 2012, 434

Beispiel 2:
Soll Hausgeld 2017: 1.200,00 Euro
davon vom Veräußerer nur bezahlt: 900,00 Euro
Tatsächliche Kosten 2017: 1.100,00 Euro
Abrechnungsspitze: 100,00 Euro stehen dem Erwerber zu
Rückständiges Hausgeld: 300,00 Euro schuldet weiterhin der Veräußerer

Weil der Veräußerer nicht Inhaber des Anspruchs auf das Guthaben (Abrechnungsspitze) ist, kann er gegenüber der Gemeinschaft keinerlei rechtsvernichtende Einwendungen geltend machen. Ob und in welcher Form ein Ausgleich zwischen Erwerber und Veräußerer zu erfolgen hat, ist allein eine Frage des Erwerbsvertrages und nicht Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des WEG-Verwalters.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]