Was zum grundsätzlichen Inhalt des Wirtschaftsplans in der WEG zählt, ist in § 28 Abs. 1 und 2 WEG genannt. Konkret sind das:

  • Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben
  • Feststellung der Vorschussleistung des einzelnen Wohnungseigentümers auf Lasten und Kosten
  • Höhe der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage des einzelnen Wohnungseigentümers

Einnahmen des Wirtschaftsjahres

Auf der Einnahmeseite sind die insgesamt zur Finanzierung des Wirtschaftsjahres benötigten Beiträge der Wohnungseigentümer aufzuführen. Hinzu kommen Erlöse, die das gemeinschaftliche Vermögen mehren, beispielsweise

  • aus der Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum oder
  • aus Zinseinnahmen.

Zu den Zinseinnahmen gehören auch die Zinserträge aus der Instandhaltungsrücklage,01)OLG Köln 16 Wx 47/08 NZM 2008, 652 sofern in der Teilungserklärung nicht geregelt ist, dass diese Zinserträge nur die Instandhaltungsrücklage vermehren sollen. Ist letzteres der Fall, dann ergibt ihr Ansatz im Wirtschaftsplan keinen Sinn. Der Zinsansatz in einer geringerer Höhe als die tatsächlichen Einnahmen des Vorjahres ist nicht zu beanstanden.02)OLG Hamburg 2 Wx 133/01 ZMR 2004, 452

Bereits bei Aufstellung des Wirtschaftsplans absehbare Zahlungsausfälle einzelner Wohnungseigentümer müssen ebenfalls Inhalt des Wirtschaftsplans sein.03)BayObLG Breg 2 Z 41/86 BayObLGZ 1986, 263 Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen nur dann im Wirtschaftsplan abgesetzt werden, wenn sicher ist, dass sie auch während des Wirtschaftsjahres erfüllt werden.04)BayObLG 2Z BR 179/98 NZM 1999, 868

Ausgaben des Wirtschaftsjahres

Sämtliche Kosten, die aller Voraussicht nach im kommenden Wirtschaftsjahr auf die WEG zukommen werden, sind als Ausgaben Inhalt des Wirtschaftsplans. Hierzu gehören neben allen denkbaren Bewirtschaftungskosten auch die Kosten gemeinschaftlicher Belastungen05)vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG für Zins- und Tilgungsleistungen. Hingegen gehören hierzu nicht die Kosten eines Rechtsstreits, weil dies keine Kosten der Verwaltung sind.06)§ 16 Abs. 8 WEG

Form und Inhalt des Wirtschaftsplans

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält fast keine Vorgaben für Form und Inhalt des Wirtschaftsplans.07)§ 28 Abs. 1 – 3 WEG Der Wirtschaftsplan muss lediglich den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung entsprechen und seinen Adressaten, also den Wohnungseigentümern, eine geordnete und übersichtliche Darstellung der Entwicklung des Vermögens der Gemeinschaft für das fragliche Wirtschaftsjahr liefern. Wie die Jahresabrechnung auch muss er ohne Hilfe eines Buchprüfers nachvollziehbar sein. Es ist empfehlenswert, wenn er strukturell der Jahresabrechnung entspricht.

Inhalt des Wirtschaftsplans

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer allerdings auch regeln, dass allein ein Brief des Verwalters mit der zukünftigen Höhe des Hausgeldes des einzelnen Wohnungseigentümers schon als Wirtschaftsplan genügen soll.08)BayObLG 2Z BR 36/99 NZM 1999, 1058 Möglich wird das dadurch, dass § 28 WEG insgesamt änderbar ist. Ein Mehrheitsbeschluss reicht hierzu allerdings nicht aus, denn er ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.09)BGH V ZB 58/99 NJW 2000, 3500

Unvorhersehbare Ausgaben gehören nicht in den Wirtschaftsplan, weil sie dann, wenn sie anfallen, durch eine Sonderumlage zu finanzieren sind.10)OLG Hamm Rpfl 1970, 400

Die Wohnungseigentümer verfügen bei der Bemessung der Ansätze für Einnahmen und Ausgaben über einen weiten Ermessensspielraum und können das Hausgeld reichlich oder knapp bemessen.11)BayObLG 2Z BR 101/00 NZM 2001, 754 Allerdings endet dieser Ermessensspielraum an den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung, was sich durch „wesentlich überhöhte“ Hausgeldvorschüsse oder „erhebliche“ Nachzahlungen zeigt.12)BayObLG 2Z BR 134/97 NZM 1998, 334 13)LG Hamburg 318 S 23/11 ZMR 2011, 996 14)AG Langenfeld 64 C 52/10 ZMR 2011, 907 Der Ansatz eines angemessenen Betrages zur Vermeidung voraussichtlicher Liquiditätsengpässe ist zulässig.15)KG 24 W 4560/90 WuM 1991, 224

Stellt das Gericht fest, dass ein Wirtschaftsplan zu gering bemessen ist, darf es diesen Beschluss nur dann für ungültig erklären, wenn es gleichzeitig einen Wirtschaftsplan mit höheren Kostenansätzen bestimmt.16)KG 24 W 4560/90 WuM 1991, 224 Andernfalls wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft gänzlich ohne Zahlungsanspruch gegen ihre Mitglieder, was dem Sinn der gerichtlichen Entscheidung zuwider laufen würde.

Kostenverteilungsschlüssel

In aller Regel erfolgt die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben der des Wirtschaftsplans nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, wird also nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Der Zahlungsanspruch aus dem Wirtschaftsplan besteht auch nach Beschluss einer Jahresabrechnung über den gleichen Wirtschaftszeitraum fort, weswegen der gleiche Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden ist.17)OLG Hamm 15 W 240/07 ZMR 2009, 58 Wenn ein falscher Verteilungsschlüssel angewendet wurde, dann ist der Beschluss über den Wirtschaftsplan (nur) anfechtbar.18)LG Hamburg 318 S 23/11 ZMR 2001, 996

Ausnahmsweise kann sich für die Heizkosten im Wirtschaftsplan ein anderer Verteilungsschlüssel ergeben, nämlich wenn die dortige Kostenschätzung nach dem Anteil der Heizfläche verteilt wird. Hintergrund ist, dass der Ansatz der Heizkosten ohnehin einer sehr groben Schätzung unterliegt und es deshalb auf geringe Differenzen nicht so genau ankommt. Keinesfalls wird durch dieses Verfahren jedoch die zu erstellende Jahresabrechnung an diesen Verteilungsschlüssel gebunden, denn dort ist der vereinbarte (oder gesetzliche) Verteilungsmaßstab anzulegen.19)KG 24 W 3798/90 WuM 1990, 367

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]