Vermieter und Mieter können Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen als Abschläge auf zu erwartende Kosten vereinbaren. Sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverhältnissen dürfen die Vorauszahlungen jedoch

„nur in angemessener Höhe vereinbart werden.“01)§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB02)KG 20 U 80/08 MDR 2010, 1311 03)AG Hamburg-Altona WuM 1996, 28

Der Mieter muss dem Vermieter kein zinsloses Darlehen gewähren.04)BayObLG RE-Miet 1/95 RE 05.10.1995 GE 1995, 1413

Angemessenheit der Betriebskostenvorauszahlungen

Betriebskostenvorauszahlungen sind in der Höhe angemessen, die zur Deckung der voraussichtlichen Nebenkosten erforderlich ist. Dabei darf ein moderater Sicherheitszuschlag vorgenommen werden (beispielsweise 10 Prozent). Das gilt jedoch nicht bei der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer echten Abrechnung: Zur angemessenen Erhöhung der Vorauszahlung nach einer Nebenkostenabrechnung siehe hier.

Zu hohe Vorauszahlungen

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Höhe der Vorauszahlungen frei vereinbaren. Allerdings sind unangemessen hohe Vorauszahlungen unwirksam.05)§ 556 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB i. V. m. § 134 BGB Das bringt jedoch nicht die ganze Vorauszahlungsabrede zu Fall, sondern die Unwirksamkeit beschränkt sich lediglich auf den überhöhten Betrag.06)BayObLG RE-Miet 1/95 RE 05.10.1995 GE 1995, 1413

Der Mieter kann insoweit die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen durch einfache Erklärung an die angemessene Höhe anpassen.07)§ 560 Abs. 4 BGB

Zu niedrige Vorauszahlungen

Problematischer ist es bei zu niedrigen Vorauszahlungen. Der Bundesgerichtshof meint, dass zu niedrige Vorauszahlungen nicht notwendigerweise unzulässig sind. Schließlich können die Parteien auch keine Vorauszahlungen vereinbaren – dann müsse logischerweise auch die Vereinbarung niedriger Vorauszahlungen möglich sein.08)BGH VIII ZR 195/03 GE 2004, 416 09)OLG Stuttgart RE 10.09.1982 WuM 1982, 272 Das gilt übrigens nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch bei der Gewerbemiete: Auch hier kann der Mieter verpflichtet sein, die Nebenkosten zu tragen, ohne dass er hierfür Vorauszahlungen zu leisten hat.10)BGH XII ZR 21/02 GE 2004, 958

nebenkosten-blog.de BetriebskostenvorauszahlungenIn der Literatur wird die zitierte BGH-Entscheidung sehr kritisch betrachtet. Es sei ein sehr großer Unterschied, ob keine oder zu niedrige Vorauszahlungen vereinbart sind. Im ersten Fall werde der Mieter sich auf das logischerweise hohe Abrechnungsergebnis einstellen und selbst Rücklagen bilden. Im zweiten Fall gehe der Mieter zu Recht davon aus, dass die Betriebskostenvorauszahlungen angemessen seien und die zu erwartenden Kosten decken.11)Dercks NZM 2004, 321 12)Eisenschmid WuM 2004, 202 13)Lehmann-Richter WuM 2004, 254 14)anderer Auffassung: Schmid DWW 2004, 288

Wir meinen, dass der Vermieter dem Mieter gegenüber zumindest dann schadenersatzpflichtig ist, wenn er wissentlich oder in fahrlässiger Unkenntnis den Mieter über die tatsächlich zu erwartenden Kosten im Unklaren gelassen hat (Update 2019: siehe hierzu nächster Absatz!). Das gilt natürlich erst recht, wenn der Mieter sich die Angemessenheit der Betriebskostenvorauszahlungen vom Vermieter bestätigen ließ.

Update 2019: Keine Pflichtverletzung des Vermieters durch absichtlich zu niedrige Vorauszahlungen

Das Landgericht Berlin hat durch Beschluss vom 29.10.2018 entschieden,15)LG Berlin 65 T 106/18 GE 2019, 667 dass selbst bei einer bewusst viel zu niedrigen Angabe zu den zu erwartenden Nebenkosten kein Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter gegeben ist. Schließlich wären die Nebenkosten in der tatsächlichen Höhe so oder so angefallen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Mieter vor Vertragsschluss deutlich gemacht hätte, dass er sich nicht mehr als die angegebenen (zu niedrigen) Nebenkosten leisten kann, was er in dem konkreten Fall wohl nicht getan hat.

Das Landgericht Berlin folgt damit der obenstehenden BGH-Rechtsprechung und widerlegt unsere obige Einschätzung, dass wenigstens bei wissentlich falscher Angabe eine Schadenersatzpflicht gegeben sei.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]