Die Antwort auf die Frage, wie mit grundlosen Mehrzahlungen (Überzahlung) des Wohnungseigentümers zu verfahren ist, denen überhaupt keine Forderung gegenübersteht, befindet sich aktuell (glücklicherweise) in einem Wandel.

Bisherige Ansicht: Überzahlung gibt´s erst mit der Abrechnung zurück

ÜberzahlungNach bisher herrschender Ansicht kann der überzahlende Wohnungseigentümer keinen Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertiger Bereicherung01)§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die WEG geltend machen. Gleiches gilt, wenn der Zahlungsgrund nachträglich entfallen ist, etwa weil der Beschluss aufgehoben oder von vornherein nichtig war. Begründet wird diese Ansicht mit dem Vorrang des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft.02)OLG Hamm 15 W 412/02 ZMR 2005, 398

Einfach formuliert bedeutet das: Sämtliche Zahlungen – ob mit Grund oder grundlos – sind in die Jahresabrechnung einzustellen. Erst mit dem Beschluss der Jahresabrechnung bekommt der überzahlende Eigentümer seinen Rückforderungsanspruch und damit sein Geld zurück.

Die Absurdität dieser Herangehensweise wird deutlich, wenn man sich vor Augen führt, was das bei einem Eigentümerwechsel bedeutet: Hat der Veräußerer grundlos mehr gezahlt, als er sollte, würde diese Überzahlung in die Jahresabrechnung eingestellt. Wird diese dann aber wegen des Eigentumswechsels für oder gegen den Erwerber fällig (siehe hier), dann hat allein der Erwerber Anspruch auf Auszahlung des Geldes.

Die Gegenprobe macht den Widerspruch noch deutlicher: Hat der Veräußerer zu wenig gezahlt, bleibt seine offene Beitragsschuld bei ihm. Der Erwerber schuldet nur die Abrechnungsspitze. Hat der Veräußerer aber zu viel bezahlt, soll diese Überzahlung nicht bei ihm verbleiben? Das leuchtet nicht ein.

Überzeugender: Ungerechtfertigte Bereicherung

Erfreulicherweise wandelt sich die Meinung in diesem Punkt. Seit Anerkennung der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband – was früher anders war! – mit der WEG-Novelle im Jahr 2007 ist kein Grund mehr ersichtlich, grundlose Überzahlungen nicht als das zu betrachten, was sie sind: Grundlose Überzahlungen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur durch Beschluss Zahlungsverpflichtungen ihrer Mitglieder begründen. Begründet sie solche Pflichten nicht, besteht kein Rechtsgrund einer Zahlung mit der Folge, dass dennoch erfolgte Zahlungen ohne rechtsgrundlos erfolgten. Infolgedessen spricht nichts mehr dagegen, dem überzahlenden Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Rückzahlung wegen ungerechtfertiger Bereicherung03)§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Höhe seiner Überzahlung zuzuerkennen.04)Merle in ZWE 2014, 90 05)Elzer in ZMR 2014, 259

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]