Die gesetzliche Grundlage des Rechts des Wohnungseigentums wird durch das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (kurz WoEigG oder umgangssprachlich WEG) gegeben. Das Wohnungseigentum hat in Deutschland eine jahrhundertealte Tradition. Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten Grundlagen.

Historischer Abriss über das Wohnungseigentum

Bereits im alten Rom gab es so etwas wie Wohnungseigentum. Auch das deutsche Recht kannte bereits sehr früh das sogenannte Stockwerkseigentum, das einen Kompromiss zwischen Alleineigentum und Miteigentum in Gesamthand bildete.  Mit der Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuches wandte man sich hiervon jedoch aus praktischen Gründen ab. Den Ländern war es jedoch unbenommen, eigene Regelungen zu treffen. Hiervon wurde in Baden-Württemberg vergleichsweise häufig Gebrauch gemacht. Dort gibt es auch heute noch „Stockwerkseigentum“ aus damaliger Zeit, es kann allerdings nicht mehr neu begründet werden.

Infolge des Zweiten Weltkrieges herrschte in Deutschland dramatische Wohnungsnot. Das damals weiterhin und in diesem Punkt noch heute geltende Bürgerliche Gesetzbuch kennt jedoch nur bebaute oder unbebaute Grundstücke. Eigentum an einzelnen Räumen konnte (und kann) hiermit nicht sinnvoll begründet werden. Damit der Wohnungseigentümer sein Eigentum beispielsweise für eine Finanzierung beleihen konnte, musste ein neuer rechtlicher Rahmen geschaffen werden: Das Wohnungseigentumsgesetz. Es trat im Jahr 1951 in Kraft und wurde im Jahr 2007 umfassend reformiert.

Inhalt des Wohnungseigentumsgesetzes

Das Wohnungseigentumsgesetz (auch WEG genannt) regelt nach einer formellen Teilung durch eine sogenannte Teilungserklärung das Eigentum an einzelnen

  • Wohnungen oder Gebäuden, die Wohnzwecken dienen (Wohnungseigentum)
  • Räumen oder Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können (Teileigentum)

sowie am

  • Gemeinschaftseigentum.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum regelt dabei insbesondere die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum, die Verhältnisse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander, die Verwaltung des Wohnungseigentums, das Wohnungserbbaurecht und das Dauerwohnrecht sowie zahlreiche Verfahrensvorschriften bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Wohnungseigentum.

Bis zur WEG-Reform im Jahr 2007 unterlagen Streitigkeiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit01)§ 13 GVG, seitdem sind die Vorschriften der Zivilprozessordnung02)ZPO maßgeblich.

Ebenfalls seit 2007 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich anerkannt ein teilrechtsfähiger Verband. Sie ist also selbst Träger von Rechten und Pflichten.

Grundbegriffe des Wohnungseigentumsgesetzes

Das WEG unterscheidet zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.

Sondereigentum

Der Begriff Sondereigentum meint nach dem Wohnungseigentumsgesetz das Recht an einer einzelnen Einheit (Wohnung, Gewerbe oder anderen Räumen). Es ist dem Volleigentum weitgehend gleichstellt. Es kann nur untrennbar mit einem Anteil (Miteigentumsanteil) am gemeinschaftlichen Eigentum bestehen. Zum Begriff des gemeinschaftlichen Eigentums siehe unten.

Sondereigentum unterscheidet sich begrifflich wie folgt:

  • Wohnungseigentum meint das Sondereigentum an einer Wohnung und
  • Teileigentum meint das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen,

beides jeweils in Verbindung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Was konkret Bestandteil des Sondereigentums ist, ist in der Teilungserklärung geregelt: Die dazugehörigen Räume und die zu diesen Räumen gehörenden Gebäudebestandteile, sofern letztere nicht gemeinschaftliches Eigentum sind. Das ist immer dann der Fall, wenn die Gebäudebestandteile nicht hinzu oder hinweg gedacht werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen verändert würde.

Beispiel:
Zum Sondereigentum gehören üblicherweise die Räume der Einheit (Wohnung oder ähnliches) inklusive Bodenbelägen, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Einheit, Sanitärinstallationen, etc. Ebenfalls zum Sondereigentum können weitere Räume (Keller, Dachboden, etc.) gehören.

Die Unterscheidung, was zum Sondereigentum und was zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, hat kostenmäßig hohe Auswirkungen für den betroffenen Eigentümer. Deshalb sollte in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung sehr genau definiert sein, wo das Sondereigentum aufhört und wo das Gemeinschaftseigentum beginnt.

Gemeinschaftliches Eigentum

nebenkosten-blog.de WohnungseigentumSämtliche Teile des Gebäude, die für die Sicherheit und den Bestand erforderlich sind, können nicht Bestandteil des Sondereigentums sein. Gleiches gilt für Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Sie sind nicht sondereigentumsfähig. Das gilt selbst dann, wenn sich die Einrichtungen oder Anlagen innerhalb einer Sondereigentumseinheit befinden. Sie stehen im gemeinschaftlichen Eigentum aller Eigentümer, die eine Wohn- oder Teileigentumseinheit haben.

Das Gemeinschaftseigentum (auch Miteigentum oder Miteigentumsanteil) liegt als sogenanntes Bruchteilseigentum vor. Das bedeutet, dass nicht einem Eigentümer die eine Wand, dem anderen Eigentümer die andere Wand gehört; sondern, dass jedem Eigentümer ein ideeller Bruchteil jedes „einzelnen Steines“ gehört.

Zwischen Sondereigentum und Miteigentum besteht ein untrennbarer Zusammenhang. So kann das eine niemals ohne das andere veräußert werden – und umgekehrt.

Beispiel:
Was genau zum Gemeinschaftseigentum gehört, regelt die Teilungserklärung. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind jedoch alle tragenden Teile des Gebäudes und die Geschossdecken, das Dach, die Außenwände und Außenfenster, etc.

Wechselspiel Sondereigentumsfähigkeit

Nicht alle Dinge, die gesetzlich im Sondereigentum stehen können, müssen in der Teilungserklärung auch dem Sondereigentum zugewiesen werden. Sie können vielmehr auch zum Gemeinschaftseigentum definiert werden. Umgekehrt geht das aber nicht: Was gesetzlich als Gemeinschaftseigentum definiert ist, kann kein Sondereigentum sein.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]