Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen (WEG-Abrechnung).01)§ 28 Abs. 3 WEG Daneben trifft ihn auch eine allgemeine Verpflichtung aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag, wonach er dem Auftraggeber auf Verlangen Auskunft erteilen und nach Ausführung des Auftrages Rechenschaft ablegen muss.02)§ 675 i. V. m. § 666 BGB

Rechenschaftspflicht bei der WEG-Abrechnung

Der Umfang der Rechenschaftspflicht ist nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, sondern richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.03)§ 259 Abs. 1 BGB Der Verwalter ist demnach verpflichtet,

  • über die Einnahmen und Ausgaben seiner Tätigkeit Rechenschaft zu führen,
  • eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mitzuteilen und
  • die zugrundeliegenden Belege vorzulegen.

Rechnungslegungspflicht vs. Abrechnungspflicht

Das Wohnungseigentumsgesetz differenziert zwischen der Pflicht zur Rechnungslegung04)§ 28 Abs. 4 WEG und der Verpflichtung des Verwalters zur Vorlage einer Jahresabrechnung (WEG-Abrechnung).05)§ 28 Abs. 3 WEG

Die Wohnungseigentümer können vom Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss Rechnungslegung verlangen. Es handelt sich hierbei um den oben erwähnten Auskunftsanspruch des Auftraggebers.06)§ 675 i. V. m. § 666 BGB Für diese Rechnungslegung bedarf es also einer Aufforderung an den Verwalter.

Das ist bei der WEG-Abrechnung (Jahresabrechnung) nicht so. Diese hat der Verwalter ohne Aufforderung durch die Wohnungseigentümer zu erstellen.

Kosten und Lasten

Die Wohnungseigentümer haben die Kosten und Lasten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam zu tragen.07)§ 16 Abs. 2 WEG Der gesetzliche Verteilungsmaßstab (Umlage- oder auch Abrechnungsschlüssel) sind dabei die Miteigentumsanteile (kurz: MEA).08)§ 16 Abs. 2 WEG Der Verteilungsschlüssel bestimmt wesentlich die Richtigkeit der gesamten WEG-Abrechnung.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan bildet als Haushaltsplan09)BayObLG WE 1991, 363 die Grundlage für Vorschüsse, die die Wohnungseigentümer leisten müssen. Der Wirtschaftsplan beinhaltet die geschätzten (erwarteten) Kosten des Planzeitraumes, während die Jahresabrechnung die tatsächlich angefallenen Kosten des zurückliegenden Zeitraumes enthält.

Vorrang von Vereinbarungen

Die Wohnungseigentümer können die vorstehenden gesetzlichen Grundlagen durch Vereinbarung ändern.10)§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG Deshalb ist es vor der Befassung mit der Jahresabrechnung wichtig, diese Vereinbarungen auf etwaige abweichende Inhalte zu prüfen.

Gemeinschaftsordnung

Die zentrale Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander bildet die Gemeinschaftsordnung. Es handelt sich hierbei um ein Statut bzw. eine Satzung.11)BGH V ZB 1/86 DWE 1987, 23

Andere Vereinbarungen

Schweigt die Gemeinschaftsordnung zu Abrechnungsfragen, müssen etwaige andere Vereinbarungen geprüft werden. Diese sind nicht formgebunden und können sogar konkludent12)stillschweigend durch entsprechendes Handeln zustande kommen. Nur wenn solche Vereinbarungen allerdings im Grundbuch eingetragen sind, entfalten sie auch gegen einen Erwerber des Wohnungseigentums ihre Wirkung.13)§ 10 Abs. 3 WEG

Beschluss der Wohnungseigentümer

nebenkosten-blog.de WEG-AbrechnungDie Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss Vorgaben zur WEG-Abrechnung machen. Erweitern sie dadurch jedoch die normalen Bestandteile einer ordnungsgemäßen WEG-Abrechnung, dann ist hierzu auch die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ohne seine Zustimmung (zu einer entsprechenden schuldrechtlichen Vereinbarung) können die Anforderungen nicht über das gesetzliche oder von der Rechtsprechung anerkannte Maß hinaus ausgedehnt werden.

Seit der WEG-Novelle im Jahr 2007 haben die Wohnungseigentümer zudem die Möglichkeit, die Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss generell zu ändern.14)§ 16 Abs. 3 WEG Auch für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, den anzuwendenden Verteilungsschlüssel für die konkrete Maßnahme mit einer qualifizierten Mehrheit zu ändern.15)§ 16 Abs. 4 WEG

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]