Rat & Hilfe für Vermieter, Mieter & Wohnungseigentümer

Geltungsdauer des Wirtschaftsplans in der WEG

Im vorherigen Beitrag haben wir gezeigt, wer für das Aufstellen des Wirtschaftsplanes verantwortlich ist. In diesem Beitrag geht es um die Geltungsdauer des Wirtschaftsplans in der WEG.

Zeitraum des Wirtschaftsplans

Grundsätzlich entspricht entspricht das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr.01)§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und § 28 Abs. 3 WEG Etwas anderes kann sich nur aus der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung ergeben. Dabei schafft selbst eine langjährige faktische andere Handhabung (abweichend vom gesetzlichen Maßstab) keine dauerhafte Abkehr vom Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr.02)OLG Düsseldorf 3 Wx 378/00 NZM 2001, 546

Änderung des Wirtschaftsjahres

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, demnach das gesetzliche oder vereinbarte Wirtschaftsjahr generell für die Zukunft geändert werden soll, ist nichtig, weil den Wohnungseigentümern hierzu die Beschlusskompetenz fehlt.

Hingegen ist eine Abweichung für einen konkreten Wirtschaftsplan nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Gleiches gilt übrigens auch für Jahresabrechnungen, deren Wirtschaftsjahr vom gesetzlichen oder vereinbarten Zeitraum abweicht.

Allerdings handelt ein Wohnungseigentümer, der nach jahrelanger unwidersprochener falscher Praxis einen Beschluss über einen Wirtschaftsplan mit falschem Zeitraum anficht und auf eine Neuerstellung eines Wirtschaftsplans besteht, treuwidrig03)§ 242 BGB, wenn für ihn damit nicht irgendein Vorteil verbunden ist.04)OLG Celle 4 W 60/02 05)OLG München 32 Wx 164/08 ZMR 2009, 630 Das wiederum bedeutet aber nicht, dass für die Zukunft der Weg zum korrekten Wirtschaftsjahr verbaut ist: Sobald der Wunsch nach dem „korrekten“ Wirtschaftsjahr aufkommt, ist so zu verfahren oder eine anderslautende Vereinbarung zu treffen.06)OLG Celle 4 W 60/02

Dabei entspricht ein einmaliger Rumpfabrechnungszeitraum ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn damit zum gesetzlichen oder vereinbarten Wirtschaftsjahr zurückgekehrt wird.

Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Ein beschlossener Wirtschaftsplan entfaltet seine Wirksamkeit nur für seinen Zeitraum, nicht darüber hinaus.07)OLG Düsseldorf 3 Wx 77/03 ZMR 2003, 862 Die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer endet demnach, wenn das Wirtschaftsjahr des Wirtschaftsplans abgelaufen ist.08)§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG: „jeweils für ein Kalenderjahr“ und § 28 Abs. 2 WEG: „dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse“

Wirtschaftsplans

Ein sogenannter Organisationsbeschluss, der die generelle Fortgeltung sämtlicher Wirtschaftspläne zum Inhalt hat, ist nichtig, weil er die gesetzliche Regelung abändert.09)OLG Düsseldorf 3 Wx 77/03 ZMR 2003, 862 Das wäre aber nur durch Vereinbarung möglich. Die Wohnungseigentümer haben hierzu keine Beschlusskompetenz, auch nicht aus § 21 Abs. 7 WEG. Auch eine mehrjährige Übung in dem Sinne, dass Wirtschaftspläne „schon immer“ über das Wirtschaftsjahr hinaus galten, schafft keine Anspruchsgrundlage.10)anderer Auffassung: OLG Köln 16 Wx 119/95 WuM 1995, 733

Ausnahmen für eine Weitergeltung

Vom vorstehenden Grundsatz gibt es zwei Möglichkeiten einer Ausnahme. Einerseits, wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung festlegen, dass der Wirtschaftsplan auch über sein Wirtschaftsjahr hinaus gelten soll.

Andererseits dadurch, dass bei einem Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan gleichzeitig beschlossen wird, dass dieser solange gelten soll, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Ein solcher vorsorglicher Beschluss ist sinnvoll und dringend anzuraten. Widrigenfalls würde die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer im Januar enden und der Verwalter zu einer sehr frühen Eigentümerversammlung gezwungen sein. Ein solcher Beschluss zur Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans ist weder nichtig, noch anfechtbar, sondern entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.11)KG 24 W 16/02 NZM 2002, 294 12)BayObLG 2Z BR 41/02 NZM 2002, 743 13)OLG Düsseldorf 3 Wx 77/03 ZMR 2003, 862

Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, vom Verwalter einen neuen Wirtschaftsplan zu verlangen, wird durch einen solchen Fortgeltungsbeschluss nicht beschnitten.

Ein weiterer Vorteil: Wird im Folgejahr über den neuen Wirtschaftsplan nicht beschlossen oder er durch Negativbeschluss abgelehnt, bleibt der vorherige Wirtschaftsplan in Kraft.14)LG Stuttgart 19 S 18/09 ZMR 2010, 319 Dieses Argument macht es auch ratsam, dass bei einer Bestimmung des Wirtschaftsplans durch das Gericht ebenfalls angeordnet wird, dass dieser Wirtschaftsplan solange gilt, bis ein neuer beschlossen wird.15)KG 24 W 1701/92 WuM 1993, 303

Auslegung im Einzelfall

Höchstens im Einzelfall kann sich durch Auslegung des Beschlusses über einen Wirtschaftsplan ergeben, dass dieser auch über sein eigenes Wirtschaftsjahr hinaus gelten soll. Möglich ist das dann, wenn laut Protokoll der Eigentümerversammlung die nächste Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan erst wieder im Dezember des folgenden Jahres stattfinden soll.16)OLG Hamburg 2 Wx 4/99 NZM 2003, 203

Dagegen gibt der generelle Beschluss, dass das Hausgeld „aufgrund des letzten bestandskräftigen Wirtschaftsplans“ gezahlt werden muss, eine solche Auslegung nicht her. Einerseits würde ein solcher Beschluss ebenfalls die gesetzliche Regelung außer Kraft setzen, andererseits ist er allein deshalb nichtig, weil er zu unbestimmt ist: Welcher Wirtschaftsplan ist denn maßgebend?17)OLG Düsseldorf 3 Wx 75/03 NZM 2003, 854

Rückwirkung des Wirtschaftsplans

Ist das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen, ist der Beschluss über einen Wirtschaftsplan für diesen Zeitraum nichtig und schafft keine Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer.18)OLG Schleswig 2 W 7/01 ZWE 2002, 141 Das ist auch logisch, weil für abgelaufene Zeiträume keine Vorausplanung mehr möglich ist. Hier schafft nur noch die dann zu erstellende Jahresabrechnung über die tatsächlichen Einahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres Klarheit über etwaige Nachzahlungen oder Guthaben.

Sollte sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem akuten Liquiditätsengpass befinden, lässt sich das über eine Sonderumlage lösen.

2 Kommentare

  1. Doris Maier

    welche Gründe kann es geben den Wirtschaftsplan über das Kalenderjahr hinweggehend aufzustellen?

    • Jan Arnold-Moßell

      Hallo Frau Maier,

      wenn die Frage meint, warum es sinnvoll sein kann, einen Wirtschaftsplan für mehr als ein Kalenderjahr aufzustellen, so fallen mir zwei Gründe ein: Entweder, damit eine mitten im Kalenderjahr entstehende WEG auf einen kalenderjährlichen Turnus „kommt“; oder aber um auch bestehende WEGs auf einen kalenderjährlichen Turnus zu bekommen. Solche Beschlüsse sind, soweit Sie nicht durch die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung gedeckt sind, nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

      Wenn die Frage allerdings meint, warum ein konkreter Wirtschaftsplan, der für ein Kalenderjahr beschlossen wurde, gleichzeitig auch weitergelten soll, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird, so gibt es viele gute Gründe:

      Kommt – aus welchen Gründen auch immer – ein neuer Wirtschaftsplan nicht zustande, würde die Beitragspflicht der Wohnungseigentümer mit dem Ende des Wirtschaftsplan-Kalenderjahres enden und die WEG wäre liquiditätsgefährdet.

      Wenn zudem der Wirtschaftsplan immer erst im laufenden Kalenderjahr beschlossen wird (was Vorteile hat, weil dann die Planzahlen „näher“ an den Echtzahlen der letzten Abrechnung liegen), kann es ohne Fortgeltungsbeschluss sein, dass die alte Beitragspflicht im Dezember des Vorjahres endet, die neue aber erst mit der Versammlung (beispielsweise im Mai) entsteht. In der Zeit dazwischen (hier vier Monate) gäbe es keine Zahlungsansprüche der WEG gegen ihre Mitglieder.

      Solange sich die Kosten nicht oder nicht wesentlich verändern, spricht auch nichts dagegen, einen Wirtschaftsplan weitergelten zu lassen und ggf. sogar mit den gleichen Planansätzen erneut zu beschließen (für das nächste Kalenderjahr). Die Wohnungseigentümer müssen sich dann auch nicht jährlich an ein anderes Hausgeld „gewöhnen“ und etwaige Daueraufträge verändern.

      Nichtsdestoweniger kann natürlich durch Stimmenmehrheit jederzeit ein anderer Wirtschaftsplan beschlossen werden, falls sich die obigen Annahmen als unzutreffend herausstellen.

      Beste Grüße, JAM

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