Im Laufe des Mietverhältnisses kann es erforderlich oder einfach sachdienlich werden, dass der Mieter direkt einen Vertrag mit einem Versorger abschließt (sogenannte Direktabrechnung). Regelmäßig ist dies der Fall, wenn die Wohnung mit einer Gasetagenheizung ausgestattet und für diese Wohnung ein separater Gaszähler des Versorgers installiert ist. Der Versorger wird hier regelmäßig einen Direktvertrag mit dem Mieter vereinbaren, was auch zur Zufriedenheit aller Parteien stattfindet.

So kann sich der Mieter seinen Versorger am Markt aussuchen. Gleiches gilt für den Bezug von Strom. In manchen Gemeinden werden auch die Müllgebühren bereits personenbezogen oder auch verursachungsbezogen (beispielsweise durch Münzeinwurf) direkt zwischen dem Entsorger und dem Mieter abgerechnet.

Vertraglich vereinbart ist das kein Problem

All diese Möglichkeiten der Direktabrechnung zwischen dem Versorger und dem Mieter stellen immer dann kein Problem dar, wenn sie vertraglich vereinbart sind oder im Rahmen eines Nachtrages zum Mietvertrag vereinbart werden, weil sich beispielsweise ein konkreter Anlass ergibt.

Fraglich ist allerdings, ob die Möglichkeit zur Direktabrechnung auch gegeben ist, wenn sie vertraglich nicht vereinbart ist.

Und ohne Vertrag?

Früher war eine Umstellung ohne vertragliche Vereinbarung gemäß § 4 Abs. 5 MHG möglich für die Sachverhalte Wasser, Entwässerung und Müllabfuhr.

Nach unserer Ansicht ist eine Umstellung durch einseitige Erklärung für diese Sachverhalte auch heute noch möglich, zumal dem Mieter hierdurch kein Nachteil entsteht.

Anders hingegen sieht es aus, wenn eine originäre Leistungspflicht des Vermieters durch einseitige Erklärung auf den Mieter abgewälzt werden soll: Beispielsweise die Direktabrechnung von Aufzugskosten oder die eigene Beschäftigung eines Hauswartes dürften den Mieter unangemessen benachteiligen. Auch der Verweis des Vermieters an den Mieter auf einen eigenen Abschluss eines eigenen (oder auch keines!) Breitbandkabelvertrages dürfte unproblematisch sein.

All das jedoch erfordert eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die sich im Inhalt an dem mittlerweile aufgehobenen § 4 Abs. 5 MHG01)§ 4 Abs. 5 MHG orientieren sollte. Zudem kann die Erklärung nur für künftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden und ist nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.

Dann aber selbstverständlich: Mietsenkung.

Sobald der Mieter einzelne Nebenkostenarten durch Direktabrechnung mit dem entsprechenden Versorger trägt, sind natürlich auch seine Zahlungen angemessen zu senken.

nebenkosten-blog.de Direktabrechnung

Bei einer Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung wirkt sich die Direktabrechnung unmittelbar dadurch aus, dass in der Betriebskostenabrechnung die entsprechenden Kostenpositionen nicht mehr auftauchen. Die Betriebskostenvorauszahlungen sind nach entsprechender Abrechnung (ggf. auch schon vorher) entsprechend zu senken.

Auch für Mietverhältnisse mit einer Nettokaltmiete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter verpflichtet, den Anteil der Nebenkostenpauschale zu senken02)§ 560 Abs. 3 BGB. Auch hierbei richtet sich die Höhe danach, welche Kostenanteile aus der Betriebskostenpauschale durch Direktabrechnung nicht mehr finanziert werden müssen.

Zur Höhe des Kostenabzugs: Selbstverständlich können für den Kostenabzug nur die Kosten der letzten Abrechnungsperiode maßgeblich sein – abzuziehen ist also jeweils der Betrag, der tatsächlich gerade anfällt.

Zusätzlich wichtig bei Bruttomieten und Teilinklusivmieten

Für Inklusivmieten oder Teilinklusivmieten stellt sich zunächst die Frage, ob es sich um einen Altmietvertrag oder einen Neumietvertrag handelt. Neumietverträge sind alle Verträge, die nach dem 1. September 2001 geschlossen wurden. Altmietverträge sind demnach die, die bis zum 31. August 2001 abgeschlossen wurden.

Bei Altmietverträgen gilt: Auch hier greift (mittelbar über Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB) die Vorschrift des § 560 Abs. 3 BGB (siehe oben). Also: Senkung der Pauschale in Höhe der „Einsparung des Vermieters“.

Sehr selten dürfte folgender Sachverhalt sein, der sich leider auch nicht unjuristischer ausdrücken lässt. Jura-Text-Hasser lesen jetzt besser nicht weiter…

Bei einem Neumietvertrag ist jedoch eine Vereinbarung (= Vertrag) über die Reduzierung des Betriebskostenanteils in der Inklusivmiete erforderlich. Diese Vereinbarung über die Senkung der Inklusivmiete sollte sinnvoller Weise gleich in der Vereinbarung über die Direktabrechnung selbst getroffen werden. Ist hinsichtlich der Direktabrechnung keine Vereinbarung notwendig, weil der Vermieter aufgrund mietvertraglicher Ermächtigung diese Direktabrechnung selbst durch einseitige Erklärung bestimmen darf, so ist mindestens aus dem Gesichtspunkt einer verdeckten Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB der Inklusivmietzins in der Höhe zu senken, sofern ausgegliederte Kosten darin enthalten waren. Demnach dürfte die Ausgliederungsklausel nur wirksam sein, wenn sie auch für den Fall der Inklusivmiete die Reduzierung des Mietzinses vorsieht, da sie andernfalls nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam wäre.

Zusammenfassung Direktabrechnung

Es empfiehlt sich im Rahmen der Abfassung des Mietvertrages auch die Möglichkeit einer Direktabrechnung zu überdenken und ggf. vorsorglich auch eine entsprechende Klausel aufzunehmen, wonach der Mieter bereits bei Mietvertragsabschluss zustimmt, dass der Vermieter einseitig eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Versorger bestimmen kann. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird. Die entsprechende Klausel sollte auch Regelungen enthalten, wie dann mit der Senkung des Mietzinses bzw. der Nebenkostenpauschale bzw. der Nebenkostenvorauszahlung zu verfahren ist.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]